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房地產(chǎn)市場的泡沫，曾在歷史中多次爆發(fā)，給全球資本市場帶來了巨大的波動?；仡櫄v史，我們可以看到類似1929年的大蕭條和2008年的次貸危機(jī)，這些事件都與房地產(chǎn)市場的崩潰有著千絲萬縷的聯(lián)系。然而，如果我們假設(shè)中國的房地產(chǎn)泡沫破裂，將會給國家和普通人帶來怎樣的影響呢？
要理解這一問題，首先需要了解中國樓市的運(yùn)作機(jī)制。在中國，土地是國有的，房地產(chǎn)公司需要通過政府拍賣獲得土地使用權(quán)。一旦獲得土地，這些公司通常需要向銀行借款，用于支付土地費(fèi)用和樓盤建設(shè)。然后，他們開始向市場推廣項(xiàng)目，吸引購房者進(jìn)入市場，大多數(shù)購房者需要借款來購買房產(chǎn)。這種方式使得購房者的資金重新流回了房地產(chǎn)公司，然后被用來還清銀行貸款，形成了一個(gè)房地產(chǎn)循環(huán)。
然而，這一循環(huán)高度依賴市場信心。歷史上不乏例子表明，信心的波動既能引發(fā)繁榮，也能導(dǎo)致崩潰。例如，上世紀(jì)90年代的日本經(jīng)濟(jì)繁榮，但由于政府連續(xù)加息，銀行陷入重負(fù)，樓市在一夜之間崩潰。而在美國次貸危機(jī)之前，投資機(jī)構(gòu)過度提供信貸，導(dǎo)致垃圾債券泛濫。當(dāng)社會信心出現(xiàn)波動時(shí)，百年老牌雷曼兄弟銀行瞬間破產(chǎn)。中國自2008年以來的樓市繁榮，也使恒大、綠地等房地產(chǎn)巨頭極度擴(kuò)張，將大部分資金投入到拿地行為中，而用于實(shí)際建設(shè)的資金相對有限。
房地產(chǎn)市場出現(xiàn)困難時(shí)，會出現(xiàn)兩大問題。首先，房地產(chǎn)公司的債務(wù)規(guī)模龐大，例如，2022年恒大的債務(wù)規(guī)模接近2萬億，綠地和碧桂園也在1至1.5萬億之間。其次，爛尾樓的斷供現(xiàn)象不斷加劇，去年有200多個(gè)樓盤因爛尾而斷供，而全國爛尾率達(dá)到3.85%，面積高達(dá)2.31億平方米。盡管政策工具的支持使中國的房地產(chǎn)市場目前相對安全，但這并不改變其脆弱性。
經(jīng)濟(jì)規(guī)律不受個(gè)人意志的左右。一旦政策釜底抽薪，房地產(chǎn)公司可能首當(dāng)其沖倒下。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2022年第三季度，中國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12.67萬億。如果房地產(chǎn)市場崩潰，這些貸款可能會成為不良資產(chǎn)，對整個(gè)金融系統(tǒng)構(gòu)成威脅。以美國次貸危機(jī)為例，其總額為1.7萬億美元，壞賬占約17%。這導(dǎo)致了100多家金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)或裁員，引發(fā)了全球金融危機(jī)。銀行破產(chǎn)和股市下跌，會迅速影響到依賴銀行貸款的重資產(chǎn)行業(yè)，如制造業(yè)。
失業(yè)率飆升，國民購買力下降，社會可能走向通縮，導(dǎo)致消費(fèi)品價(jià)格下降，進(jìn)一步影響產(chǎn)業(yè)。歷史上的案例表明，在經(jīng)濟(jì)大蕭條期間，美國有13萬家企業(yè)倒閉，汽車產(chǎn)量下降95%。失業(yè)率高達(dá)25%，國民收入暴跌，許多人無法維持生計(jì)。為了挽救經(jīng)濟(jì)，政府可能會做出極端的選擇，例如上世紀(jì)三四十年代的德國、意大利和日本，以及上世紀(jì)九十年代的日本，以及2008年后的美國，這些國家都在不同程度上采取了極端措施來應(yīng)對危機(jī)。
基于上述推演和歷史案例，我們可以理解為什么中國政府會不惜一切代價(jià)支持房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場已經(jīng)深深地嵌入了社會經(jīng)濟(jì)體系，一旦崩潰，將導(dǎo)致社會財(cái)富的巨大損失，四十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果可能會付之一炬。對于那些希望房地產(chǎn)市場崩潰以便購房的人來說，需要警惕經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的警告：在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，你沒有賺到錢，而在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，也不容易獲利。此外，在樓市繁榮時(shí)沒有足夠的資金購房，而在崩盤時(shí)，購房需要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。
最后，讓我們看一組數(shù)據(jù)。截至2022年
三季度末，中國個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)高達(dá)38.91萬億，超過1億戶家庭正在還房貸，涉及人數(shù)約2至3億?？紤]到中國總?cè)丝谶_(dá)14億，近五分之一的國人都深度參與了房地產(chǎn)市場。這個(gè)數(shù)字反映出，房地產(chǎn)市場崩潰將會波及廣泛，對普通人和家庭的財(cái)務(wù)穩(wěn)定造成巨大威脅。
盡管房地產(chǎn)市場的泡沫可能帶來一些看似機(jī)會，但現(xiàn)實(shí)情況卻要復(fù)雜得多。房地產(chǎn)市場的崩潰將導(dǎo)致金融系統(tǒng)動蕩，企業(yè)倒閉和失業(yè)率上升。這將進(jìn)一步引發(fā)通貨緊縮，影響產(chǎn)業(yè)鏈，使生產(chǎn)成本上升，消費(fèi)者購買力下降。人們會面臨生計(jì)壓力，社會秩序可能動蕩不安。
因此，政府不僅要維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，還需要采取措施來防范潛在的崩潰風(fēng)險(xiǎn)。這包括劃定紅線和限制房價(jià)下跌，約談房地產(chǎn)開發(fā)商并提供財(cái)政支持。政府之所以如此緊密地掌控房地產(chǎn)市場，是因?yàn)樗呀?jīng)成為中國社會經(jīng)濟(jì)體系的重要支柱，任何房地產(chǎn)市場的崩潰都將帶來災(zāi)難性的后果。
總之，房地產(chǎn)市場的崩潰不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商的問題，它涉及到整個(gè)國家的金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。雖然一些人可能期望房地產(chǎn)市場的崩潰會帶來購房機(jī)會，但這種觀點(diǎn)忽略了危機(jī)可能導(dǎo)致的廣泛破壞。維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對于中國的經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定至關(guān)重要。
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