隨著2023年中報季收官，在港股上市的物管企業(yè)基本都交出了上半年的“中考”答卷。
受地產(chǎn)市場低迷的影響，整個行業(yè)的中期報呈現(xiàn)出兩極分化的態(tài)勢。當(dāng)中不少物管企業(yè)中期業(yè)績陷入滑鐵盧，出現(xiàn)增收不增利情況，甚至產(chǎn)生了虧損，如建業(yè)新生活(09983.HK)和佳兆業(yè)美好(02168.HK)均由盈轉(zhuǎn)虧。
但也有一些物管企業(yè)發(fā)展韌性強勁，在逆勢下取得佳績，華潤萬象生活(01209.HK)便是其中一家成績出色的公司。
今年上半年，華潤萬象生活實現(xiàn)收入67.93億元，同比增長28.7%；毛利率從上年同期的31.7%提高至的33.2%；公司股東應(yīng)占溢利為14.02億元，同比增長36.5%。值得一提的是，在港股幾十家物管企業(yè)的半年報中，鮮有企業(yè)的利潤增長幅度大于營收增長幅度，這也反映出華潤萬象的盈利能力在行業(yè)中相當(dāng)亮眼。
華潤萬象生活還拿下了多個行業(yè)的第一。其中，今年上半年華潤萬象生活中期股息為0.243港元/股，為港股上市物管股中單股分紅金額最高的企業(yè)；公司上半年手頭現(xiàn)金(現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物)達(dá)126.53億元，名列行業(yè)第一；目前公司市值在物管板塊一枝獨秀，市值超過800億港元，市值排名第二的碧桂園服務(wù)(06098.HK)約340億港元。
此外，華潤萬象生活市盈率也高高在上，Wind數(shù)據(jù)顯示，目前公司市盈率(TTM)達(dá)28.7倍，這也令市場直呼“太貴”。
物管業(yè)務(wù)保持快速拓展
與很多物管企業(yè)最大的區(qū)別在于，華潤萬象生活背后是央企代表華潤集團(tuán)，其為華潤集團(tuán)旗下唯一物管和商業(yè)運營服務(wù)平臺，擁有資源、資金等多重優(yōu)勢。
華潤萬象生活主營業(yè)務(wù)分為兩大業(yè)務(wù)板塊：住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊、商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)板塊。
其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)包括基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、非社區(qū)增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)階段性調(diào)整，物管行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張增速大幅放緩，但華潤萬象生活服務(wù)仍能擴(kuò)展住宅物業(yè)規(guī)模，并且市場化開拓能力繼續(xù)增強。
截至2023年6月30日，華潤萬象生活物管業(yè)務(wù)覆蓋全國189個城市，在管住宅及其他非商業(yè)物業(yè)面積為3.13億平米，同比增長27.98%，其中來自第三方在管面積占比約為六成。數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來，華潤萬象生活通過收并購及對外拓展等方式獲得更多住宅物業(yè)項目，帶動在管建筑面積迅猛增長。
在管建筑面積的增長也推動了華潤萬象生活物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)收入的進(jìn)一步增長，今年上半年該業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入34.5億元，同比大幅增長44.8%。
社區(qū)增值服務(wù)有著龐大的增長前景，且利潤率較高，成為近些年來物管企業(yè)大力發(fā)展的新方向。華潤萬象生活有著華潤集團(tuán)優(yōu)勢資源產(chǎn)業(yè)的支持，在裝修、租售、管家和空間運營等方面取得不錯的成效。今年上半年，公司大會員總量近4000萬人，新增會員約590萬人。
受益于裝修服務(wù)及“潤物直選”業(yè)務(wù)快速增長推動，公司社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)在今年上半年實現(xiàn)收入6.27億元，同比增長11.8%，繼續(xù)保持較快增長。
商管盈利能力再提升
商業(yè)運營具有毛利高的特點，對于物業(yè)管理企業(yè)而言具有巨大的潛在價值，而商業(yè)運營業(yè)務(wù)是華潤萬象生活的盈利大頭。
華潤萬象生活手握“萬象城”、“萬象天地”和“萬象匯”三大購物中心系列，分別占據(jù)重奢、輕奢和中端購物中心，以國內(nèi)頂級重奢商城（萬象城）帶動中高端購物中心（萬象天地、萬象匯）商業(yè)模式。近年來，公司商業(yè)運營業(yè)務(wù)版圖不斷擴(kuò)張，今年上半年新增開業(yè)3座購物中心，旗下在營重奢萬象城增至12座，名列行業(yè)第一，6月底已開業(yè)購物中心和寫字樓的數(shù)量分別為85個及26個。
伴隨著消費復(fù)蘇，上半年華潤萬象生活旗下在營購物中心實現(xiàn)零售額841億元，同比增長41%，業(yè)主端租金收入105億元，比增長52.1%。同時，寫字樓出租率較去年年底上升3.1個百分點至83.8%。
上半年，公司商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)收入為23.1億元，同比增長20.05%。購物中心和寫字樓兩大板塊穩(wěn)扎穩(wěn)打，收入均實現(xiàn)雙位數(shù)同比增長，分別同比增長20.2%及19.8%。
商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率在今年上半年表現(xiàn)亮眼，為58.5%，較上年大幅提升8.2個百分點，明顯高于物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率。公司表示：得益于商業(yè)運營服務(wù)經(jīng)營杠桿效應(yīng)加強，收入持續(xù)增長帶動毛利率提升，我們可提高成本效率。
購物中心則是華潤萬象生活核心利潤貢獻(xiàn)來源，上半年購物中心毛利同比增長40%至10.12億元，毛利占公司整體毛利的44.9%；毛利率則同比提升10.2個百分點至71.8%，成為拉動公司整體毛利率提升的主力軍。
小結(jié)
華潤萬象生活今年上半年業(yè)績表現(xiàn)靚麗，物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運營服務(wù)兩大板塊齊發(fā)力，其中購物中心業(yè)務(wù)充當(dāng)公司收入增長的推動力和利潤增長的現(xiàn)金奶牛。
華潤萬象生活盈利能力強勁且估值高于同業(yè)，原因就在于其有雄厚的股東背景，購物中心品牌力強大且布局良好，以及住宅物業(yè)多元化發(fā)展顯著，外拓能力得到進(jìn)一步提升，這些因素共同構(gòu)成了華潤萬象生活強勁的綜合競爭實力。
作者：遙遠(yuǎn)
