法拍房驟增：斷供潮下的行業(yè)陣痛
導讀：“經(jīng)歷了過去房價快速上升周期后，所有購房者都習慣于將購房行為理解為‘穩(wěn)賺不賠’的投資行為，事實上很多房源的價格本就與其自身價值脫節(jié)。相比之下，一線城市及強二線城市核心地段房價就幾乎不受此輪下行周期影響。而從長遠來看，清除行業(yè)弊病的過程必定伴隨著陣痛，擠去泡沫后的房地產(chǎn)市場才更能快速地回歸健康發(fā)展?！?/p>
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）近日，關于“越來越多人棄房斷供”的言論仍在發(fā)酵，盡管已有如深圳等地金融監(jiān)管部門辟謠，但多個城市法拍房數(shù)量、二手房掛牌量增多，成交量減少卻是不爭事實。
而相較于此前因“交付危機”引發(fā)的集體斷供潮，此輪法拍房、二手房增多，更大原因在于越來越多的購房者因收入難以覆蓋房貸，導致的被動斷供。
更為嚴峻的是，部分地區(qū)二手房價格下行，所購買房屋的市場價值已接近甚至低于待償還的房貸金額，購房者主觀還貸意愿降低，開始面臨“虧錢還貸保個人征信”還是“斷供及時止損”之間的抉擇。
有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，目前出現(xiàn)流動性危機的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)，連帶著以高杠桿購房的家庭同樣如此。過去二十年間，不僅僅是炒房客，幾乎所有人都習慣了以房價上漲作為主要財富增長手段，也習慣了高杠桿購房，而忽視了其間風險。但如今房價上漲勢頭遭到遏制，房子驟然回歸本身的居住屬性，仍以原有的購房邏輯來看自然無所適從。
法拍房不實時反映斷供情況
日前，有自媒體發(fā)布視頻，將深圳樓市現(xiàn)狀描述為“越來越多的人選擇棄房斷供，目前深圳斷供房數(shù)量為146549套”。
針對此傳言，深圳金融監(jiān)管部門很快回應表示：視頻內(nèi)容嚴重失實，純屬謠言。
該金融監(jiān)管部門稱，目前深圳市房地產(chǎn)貸款按揭不良率為0.23%，一直保持在較低水平，沒有明顯變化。如果按照傳言中的深圳斷供房數(shù)量，以斷供房平均未償貸款100萬元/套的保守假設測算，僅按揭不良貸款就超過1400億元，這與實際情況嚴重不符。
事實也的確如此，深圳作為過去十年間，全國樓市走向的風向標城市，業(yè)內(nèi)普遍認為，是全國房價最為抗跌的城市之一，目前房地產(chǎn)市場頹勢尚未在深圳有直觀表現(xiàn)。
就如同不久前上海著名豪宅翠湖天地折價1000多萬元掛牌一樣，降幅較大的房源顯然只是個例，而非常態(tài)。
金博大律師事務所合伙人曹文峰律師也告訴觀察者網(wǎng)，長期來看，如今法拍房增多確實與越來越多人棄房斷供存在因果關系，但不會傳導得這么快。一般是銀行作為債權(quán)人與貸款人協(xié)商無果，才會向法院提起申請，然后才會進入法院查封、起訴、受理、裁決、執(zhí)行等諸多流程，最后進入拍賣程序，這一過程通常需要1-2年。
因此在他看來，法拍房數(shù)量變化只能反映一個大致趨勢，并不能實時反映銀行斷供情況?，F(xiàn)階段的法拍房數(shù)量增多，實則是過往幾年中企業(yè)破產(chǎn)、用戶斷供等事件長期積累的結(jié)果。
此外，對于此次“深圳大面積棄房斷供”謠言，國家高端智庫CDI研究員宋丁向媒體表示，這次金融監(jiān)管部門的辟謠力度不夠，應該要明確告訴大家目前深圳有多少套斷供房，而不是只說不良貸款率是很低的。在現(xiàn)在這個市場環(huán)境下，雖然沒有精確到十多萬套，但是可能相當多的人相信斷供房的數(shù)量很多，使得大家對樓市越來越失去信心。
要知道，無論主動斷供還是被迫斷供，在如今二手房掛牌量猛增，卻銷售不暢的背景下，絕大多數(shù)房屋最終還是難逃被折價法拍的命運。
二手房橫盤加劇法拍房積累
事實上，根據(jù)阿里拍賣平臺的數(shù)據(jù)，2022年全國法拍房的數(shù)量就已經(jīng)一路狂奔到了200萬套。
2023年上半年，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國法拍房掛拍套數(shù)再次新增30.4萬套，較上年增加19.7%；而成交套數(shù)僅5.2萬套，遠遠不及增長速度。從掛拍物業(yè)類型來看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，住宅2023年上半年掛拍量17.9萬套，占總體59%，逐漸成為法拍房的主力。
分省份看，上半年掛拍量較高省份四川首次超4.5萬套，同比增加15472套、增幅51.3%。其他省份如廣東、重慶、河南、江蘇等均有不同程度增加，其中廣東前6個月掛拍同比增加7987套，河南前6個月掛拍較上年同期增加10101套，增幅高達63.38%。
值得警惕的是，7月份以來，就目前各城市監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，無論法拍房數(shù)量增速還是二手房掛牌量相較上半年都有進一步提升的趨勢。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴觀察者網(wǎng)，受近兩年整體經(jīng)濟環(huán)境影響，部分省會城市以及絕大多數(shù)三四線城市房價下滑的同時，導致打工人和小商販收入降低，而房貸固定支出不變，導致無力償還，迫不得已只能停貸。
此外，不少中小企業(yè)破產(chǎn)，作為抵押物或者公司財產(chǎn)進入破產(chǎn)清算程序的房屋數(shù)量不斷增加，也是導致法拍房數(shù)量上升的重要因素。
值得一提的是，法拍房之所以存在一次性全款付清、暗含潛在的債務糾紛等多種弊端，依舊能夠順利參與市場流通，最為核心的因素是其價格遠低于市場價，存在較大的“撿漏”機會。
然而隨著近期二手房市場“橫盤”，部分區(qū)域房價本身就已進入快速下行區(qū)間，法拍房原有的優(yōu)勢也就逐漸減弱。
仍以今年7月“上海頂級豪宅翠湖天地房源折價千萬”為例，該房源原本就是6月份從法拍房流入市場，中標者原以為2480萬元成交價遠低于市場掛牌價，怎么也能賺上一筆，卻不想接下來一個月內(nèi)，該房源在二手房市場掛牌價格從3188萬元一降再降卻始終無人問津，最終在其他債務壓力下，無奈下只能一次性將價格下降至1999萬元，才引來眾人圍觀。
有行業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng)，在過往房地產(chǎn)上行周期中，法拍房早已誕生了無數(shù)上述購房者一樣的“職業(yè)玩家”，專門從事“法拍房撿漏”工作，負責處理完法拍房源（尤其是豪宅）的潛在隱患和風險之后，將之重新投入二手房流通環(huán)節(jié)，從中賺取差價。如今隨著破產(chǎn)企業(yè)增多，法拍房潛在風險增加，卻在投入二手房市場環(huán)節(jié)受阻，且價格隨時面臨下跌風險，因此大量類似機構(gòu)離場，這也是如今法拍房數(shù)量增多，但成交率大幅下降的原因之一。
主動斷供更值得警惕
惡性循環(huán)之下，導致法拍房增多的因素中，比之破產(chǎn)清算、被迫停貸等，更加令人擔憂的是，隨著部分地區(qū)二手房價格下行，所購買房屋的市場價值已接近甚至低于待償還的房貸金額，部分購房者寧愿犧牲個人征信，也要“及時止損”，主動停貸。
最為典型的案例，就是今年7月鄭州一名業(yè)主“免費送房”的新聞，盡管后來證實只是該業(yè)主試圖引人關注的“噱頭”，卻引發(fā)多地購房者爭相“模仿”，發(fā)出類似消息，其背后原因足以引發(fā)行業(yè)警惕。
據(jù)觀察者網(wǎng)了解，該房源所在的曼哈頓小區(qū)，最早于2007年開盤時，均價僅4700元/平方米，僅因為后來附近的曼哈頓商業(yè)中心開業(yè)，又通了地鐵，短短幾年間房價飆升，至2018年巔峰時二手房價格約2萬元/平方米，與周邊新房價格相當，
該名業(yè)主正是此時“上車”。據(jù)其介紹，該房源共69平方米，入手總價119萬元，貸款總額90萬元，還了5年還剩余80多萬元。
而隨著近兩年市場下行，房價最先下跌的便是此類房齡相對較長、居住體驗較差的“跟漲”房源。
貝殼APP顯示，目前該小區(qū)房源在售同類房源掛牌價約為1.2萬元/平方米，相較2018年高峰時大幅下跌將近40%。
換句話說，該業(yè)主此時即便重新購買一套同類房源，總價款也不過82.8萬元，與上述房源，且無論貸款利率還是首付比例，都要比其現(xiàn)有房源劃算得多。因此該業(yè)主表示，只要有人愿意幫忙還貸，可以免費將上述房源過戶。
相較于作為省會的二線城市，更多三四線城市中，類似相對老舊的學區(qū)房、跟漲房源，以及較偏遠區(qū)域文旅配套房源，下跌幅度更加驚人。
有惠州惠東縣沿海區(qū)域購房者向觀察者網(wǎng)表示，其所購房源2018年開盤均價為1.5萬元/平方米，如今剛剛交付沒多久，二手房市場掛牌價卻僅剩余不到3000元/平方米，跌幅高達80%。
為表達不滿，購房者們單方面簽訂“集體斷供協(xié)議”。目前，該購房者表示，正在就此問題與銀行方面進行協(xié)商。
有資深律師向觀察者網(wǎng)表示，單從法律方面來看，上述斷供協(xié)議并無法律效應，而購房者與銀行簽訂的貸款協(xié)議，也不受房價下跌影響，正如過去幾年，房價上漲時，銀行亦不能以此為由，向購房者額外收取費用。
在他看來，主要原因還是經(jīng)歷了過去房價快速上升周期后，所有購房者都習慣于將購房行為理解為“穩(wěn)賺不賠”的投資行為，事實上很多房源的價格本就與其自身價值脫節(jié)。相比之下，一線城市及強二線城市核心地段房價就幾乎不受此輪下行周期影響。
而從長遠來看，清除行業(yè)弊病的過程必定伴隨著陣痛，擠去泡沫后的房地產(chǎn)市場才更能快速地回歸健康發(fā)展。
