近日，南沙區(qū)發(fā)布《廣州南沙區(qū)農(nóng)民集體所有土地征收補償辦法（第二次征求意見稿）。
《辦法》，先根據(jù)被拆遷人不同類型的住宅，計算出“應補償房屋面積”，然后依據(jù)“應補償房屋面積”，計算出每個權(quán)屬人最終可以拿到的“回遷房面積”，和“貨幣補償面積”及其總金額。
對于有合法證明資料的房屋，按資料登記的信息計算“應補償房屋面積”。
對于沒有或超出合法證明資料的房屋/建筑面積，根據(jù)建成時間不同，折算“應補償面積”。
其中：
1988年12月31日前建成的，按實測面積的100%計算。
2009年12月31日前建成的，對于“符合規(guī)劃和政策”部分的實測面積，按95%計算。
個人理解，應該是按3.5層或280㎡為標準，取較小值認定“符合的面積”。
而對于2010年1月1日后建設的，則不折算“應補償房屋面積”，只能視情況補償部分建安成本（框架1600/㎡，混合或磚木1400/㎡）。
而且，最終可計算“應補償房屋面積”的基底、層數(shù)、總建筑面積，分別不能超過120㎡、3.5層和380㎡。
但，如果合法用地面積超出現(xiàn)狀建基的，那超出部分，則按60%折算“應補償房屋面積”。
確定每棟的“應補償房屋面積”后，根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)類型，賦予不同房屋“置換系數(shù)”，計算“補償指標面積”（文件無，本人自定義）。
其中:框架結(jié)構(gòu)為1.65、混合結(jié)構(gòu)為1.6、磚木結(jié)構(gòu)為1.55。
舉個例子，假設你分別有一棟框架結(jié)構(gòu)、一棟磚木結(jié)構(gòu)房屋，折算出來的“應補償房屋面積”分別是：300㎡、100㎡.
那你可以拿到的“補償指標面積”=300*1.65+100*1.55=650㎡。
但根據(jù)《辦法》，一個被拆遷人，最多只能置換380㎡安置房；剩余部分按棄產(chǎn)價貨幣補償，框架、混合、磚木結(jié)構(gòu)，每㎡單價分別是9k、7k、5k。
所以，上面例子中的權(quán)屬人，可以拿到380㎡的回遷住宅；另外270㎡指標（650-380），則根據(jù)結(jié)構(gòu)類型進行貨幣補償。
最后，對于積極簽約的被拆遷人，分別設置貨幣獎勵和回遷面積獎勵。
其中，貨幣獎勵最高為2000元/㎡（按應補償房屋面積），外加5萬/人的獎勵；而回遷面積獎勵按10㎡/人計算，且獲得的安置房總面積不得超過420㎡。
最后，說一點，按照個人對文件的理解（并與當?shù)嘏笥呀涣鳎?，上面所說的380㎡或420㎡，雖然說的是“被征收人”；但無論實操還是文件本意，應該就是指“一戶村民”（拆戶后）。
除了房屋補償，文件還提及了土地征收的補償價。
其中，地上青苗及附屬物，按3萬元/畝；村集體基礎配套設施，按1.5萬元/畝，且都是包干價。
而土地補償、補助費，則根據(jù)上級制定的“農(nóng)用地片區(qū)綜合地價”確定。
對于這個補償文件，你怎么看？
