北京上海開啟樓市急速下跌模式，要不要賣房
最近，因?yàn)闃鞘械某A(yù)期下行，我被問(wèn)最多的問(wèn)題幾乎都跟賣房有關(guān)。之前還只是二線樓市扛不住下跌，最近連北京上海都已開始急速下跌，筍盤的出現(xiàn)絡(luò)繹不絕。那么要不要賣房？
由于每個(gè)人的情況各不相同，加上未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的不確定性，我想我還是專門寫一篇文章，把賣房邏輯解釋清楚。
一）貨幣貶值的底層邏輯不是通脹稅
房?jī)r(jià)上漲的底層邏輯，是貨幣貶值。
貨幣貶值的另一種說(shuō)法，叫物價(jià)上漲。而由于你的物價(jià)就是別人的工資，所以物價(jià)上漲的另一個(gè)說(shuō)法，是工資上漲。
當(dāng)包子漲價(jià)，意味著賣包子的收入上漲；當(dāng)理發(fā)漲價(jià)，意味著理發(fā)師的收入上漲；當(dāng)游泳課漲價(jià)，意味著游泳教練的收入上漲。當(dāng)貨幣貶值導(dǎo)致各行各業(yè)的工資上漲，那么就會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
可是，貨幣貶值的底層邏輯又是什么呢？
有人說(shuō)是通脹稅，說(shuō)貨幣發(fā)行的底層邏輯是通過(guò)貨幣超發(fā)稀釋人們手中的存款，達(dá)到變相稅收的目的。
我認(rèn)為這種說(shuō)法比較片面。這個(gè)只能說(shuō)是結(jié)果而不是目的。
我們先考慮一個(gè)問(wèn)題，貨幣總量保持穩(wěn)定，不新發(fā)貨幣行不行。
答案是不行！
如果貨幣總量保持穩(wěn)定，勞動(dòng)生產(chǎn)率又在不斷提升，結(jié)果就是所有商品的物價(jià)越來(lái)越便宜。
比如你是一個(gè)生產(chǎn)襪子的，每個(gè)工人每月生產(chǎn)1000雙襪子，如果勞動(dòng)生產(chǎn)率提升到每人月2000雙襪子。那么市場(chǎng)博弈下，襪子的價(jià)格就會(huì)減半。
可物價(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致人們不舍得花錢，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。于是最好的辦法就是多發(fā)一倍貨幣，讓工人工資上漲一倍，襪子就能維持原價(jià)。
在人口保持不變的情況下，社會(huì)總體勞動(dòng)生產(chǎn)率上升的部分，就是GDP的漲幅。為了物價(jià)能夠略微上漲，實(shí)際操作中，會(huì)發(fā)行略高于GDP漲幅的貨幣。于是得到這個(gè)公式：
M2漲幅 = GDP漲幅 + 物價(jià)漲幅
由于不能精準(zhǔn)的針對(duì)某個(gè)生產(chǎn)效率提升的行業(yè)去發(fā)行貨幣，所以貨幣是平均到了各行各業(yè)。
于是那些勞動(dòng)生產(chǎn)率提高更多的，價(jià)格會(huì)下跌。典型的是科技產(chǎn)品，比如液晶電視，電腦等。
而那些勞動(dòng)生產(chǎn)率完全沒(méi)法提高的，價(jià)格就會(huì)漲的很厲害。典型的是服務(wù)業(yè)。比如理發(fā)師，鐘點(diǎn)工。
我們假設(shè)GDP增速10%，物價(jià)增速5%；合計(jì)就是15%。對(duì)應(yīng)到上述的例子，就是家政服務(wù)和理發(fā)費(fèi)用等服務(wù)業(yè)，價(jià)格都會(huì)上漲15%，而液晶電視等工業(yè)品，則會(huì)價(jià)格下跌。然后工業(yè)品和服務(wù)業(yè)平均起來(lái)，就是物價(jià)平均漲幅，也就是5%。
但由于貨幣總體增長(zhǎng)了15%，在貨幣流速不變的前提下，所有人的工資，就上漲了15%，然后在物價(jià)只上漲5%的情況下，大家的生活都會(huì)變好，這就是GDP增長(zhǎng)的意義。
當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速很快，由于貨幣增速一定要高于經(jīng)濟(jì)增速，我們就獲得了貨幣快速貶值的確定性。
但是反過(guò)來(lái)，如果經(jīng)濟(jì)低增速了，貨幣增速就一定會(huì)低嗎？
準(zhǔn)確的回答是，如果沒(méi)有意外發(fā)生，貨幣增速一定會(huì)低。
那什么是意外呢？
一般指的是傳染性疾病和戰(zhàn)爭(zhēng)。
比如三年前美國(guó)大放水，是因?yàn)橐咔椤?/p>
至于戰(zhàn)爭(zhēng)，很多情況下是要發(fā)特別債去支撐的。而所謂的發(fā)債，就是印鈔。而我們的東南方向，依然還存在著不確定性。你們懂的。
所以總結(jié)來(lái)說(shuō)，就是經(jīng)濟(jì)如果高增長(zhǎng)，不管是否發(fā)生意外，貨幣就一定會(huì)快速貶值。這個(gè)就是確定性。
但反過(guò)來(lái)，經(jīng)濟(jì)如果低增長(zhǎng)，那么只有發(fā)生意外，貨幣才會(huì)快速貶值，換個(gè)說(shuō)法就是，貨幣的快速貶值陷入了不確定性。
而所謂的債務(wù)，杠桿，一定是要伴隨著高度的確定性一起使用的。
在不確定性上加杠桿或維持杠桿，那就是賭狗的行為了。
投資的核心剛需是什么？不是收益率，而是風(fēng)控！
所以，具體到我們的決策，就是如果經(jīng)濟(jì)增速不可逆轉(zhuǎn)的下滑，并且你有較重的負(fù)債，根據(jù)杠桿和確定性必須成對(duì)出現(xiàn)的原則，建議你拋售房產(chǎn)平倉(cāng)債務(wù)。
因?yàn)榻?jīng)濟(jì)高增速轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)低增速時(shí)（貨幣也轉(zhuǎn)為低增速），并不意味著房?jī)r(jià)從高增長(zhǎng)變?yōu)榈驮鲩L(zhǎng)，而是因?yàn)樵鏊兕A(yù)期改變，直接殺估值讓房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)橄碌?/p>
但如果你沒(méi)有債務(wù)，面對(duì)著不確定性，你是可以均衡配置你的資產(chǎn)的，不一定要賣出。
上述這些道理我在過(guò)去的文章中提到過(guò)，有人說(shuō)這是全國(guó)大盤的分析，問(wèn)我有沒(méi)有具體到城市的。
畢竟我們的讀者群，主要分布在一線或準(zhǔn)一線城市。
那么接下來(lái)才是我要說(shuō)的重點(diǎn)。
二）核心城市核心房產(chǎn)的騙局
現(xiàn)在，你去看任意的一個(gè)自媒體。它大概率會(huì)告訴你，樓市未來(lái)上演分化行情，只有核心城市核心地段的核心資產(chǎn)，才會(huì)持續(xù)上漲。
什么叫核心地段的核心資產(chǎn)？
在他們眼中，就是好地段的貴房子，比如北京三環(huán)內(nèi)的大平層，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的大別墅。就是核心資產(chǎn)中的核心資產(chǎn)。
但從投資收益率，流動(dòng)性和安全性來(lái)看，偏偏這類資產(chǎn)才是垃圾資產(chǎn)。
我們考慮任何一項(xiàng)資產(chǎn)，它要維持其安全性和流動(dòng)性，那么它一定要有廣泛的受眾，一定要有價(jià)格敏感的對(duì)手盤。
可是，上海內(nèi)環(huán)的核心資產(chǎn)，偏偏缺的就是受眾和對(duì)手盤。當(dāng)你敏感的覺(jué)察出大周期的拐點(diǎn)，想要拋售幾千萬(wàn)的內(nèi)環(huán)核心資產(chǎn)時(shí)，能承接你核心資產(chǎn)的對(duì)手盤，大概率也是有錢人，他也會(huì)有著嚴(yán)格的風(fēng)控和對(duì)周期的敏感。
認(rèn)知一致，就無(wú)法產(chǎn)生交易，只有認(rèn)知分歧，才能產(chǎn)生交易！
你的拋盤是根本沒(méi)有承接盤的！
所以我們看到，去年上海蘇河灣3億多的二手別墅，當(dāng)業(yè)主賣不掉被強(qiáng)制執(zhí)行拍賣時(shí)，只能拍出1億多的價(jià)格。幾近腰斬。
但如果換成五六百萬(wàn)的普通房，在價(jià)格敏感的廣大受眾面前，可能折價(jià)10%就賣掉了。
被大眾看不上的普通房，才是兼顧流動(dòng)性和安全性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
論收益率，上海最黃金的地段陸家嘴，偏偏是近二十年嚴(yán)重跑輸上海大盤的地段！
所以，我在想的一個(gè)問(wèn)題是，為什么會(huì)出現(xiàn)核心城市核心資產(chǎn)的論調(diào)呢？
以北京為例，大概率是因?yàn)楦纳品?，三居室，比剛需房，一居室賣的更好，單價(jià)更貴。所以讓人產(chǎn)生了好的房子更好賣的感覺(jué)！
但在我看來(lái)，這不過(guò)是人為造就的周期現(xiàn)象。
我們來(lái)看北京常住人口的增長(zhǎng)趨勢(shì)：
可以看到，2014年后，北京的常住人口就呈略微下滑趨勢(shì)。具體數(shù)據(jù)如下。
北京在2015前后提出嚴(yán)控人口的計(jì)劃，體現(xiàn)在供地計(jì)劃上，就是緊縮供地面積。2022年，武漢的商品房供地是北京的4倍多，考慮到武漢更少的人口，我們可以算出武漢的人均商品房供地面積，大約是北京的7倍左右。
緊縮供地會(huì)導(dǎo)致供需不平衡并體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，于是能留下來(lái)的外地精英，就極為有限了。
從2014年開始，北京的人口增勢(shì)被打斷，從那個(gè)時(shí)間點(diǎn)開始，剛需盤的接盤俠，開始斷流。體現(xiàn)在樓市上，就是大家發(fā)現(xiàn)上車盤不好賣了。
但由于改善房定位于35~45歲的人群，2014年之前涌入北京的外地年輕人，現(xiàn)在剛好也到了這個(gè)年齡段，所以導(dǎo)致了改善盤依然有承接，造成了目前剛需和改善，價(jià)格分化的現(xiàn)象。
但再過(guò)十年，人口流入斷流20年的情況下，2014年之前涌入的外地人也將老去，改善盤也會(huì)面臨和剛需盤一樣的境地。當(dāng)下的價(jià)格分化，將獲得明顯的修復(fù)。
所以，單純從投資角度，當(dāng)下的北京改善盤是出貨周期，而非買入周期。
這是北京上海獨(dú)特的周期。如果是二線城市，由于人口流入剛好是2015之后開始加速，所以，周期也會(huì)不一樣。比如我之前去成都，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商樓盤依然是上車盤比改善盤好賣。和京滬呈現(xiàn)出完全不同的周期。
說(shuō)完京滬獨(dú)特的周期，我們?cè)倏凑w大盤的趨勢(shì)。
三）人口斷崖的達(dá)摩斯克利之劍
大家都知道最近幾年出生人口開始斷崖式下跌，這部分人群，會(huì)在2040年左右開始進(jìn)入房地產(chǎn)買方市場(chǎng)。相對(duì)應(yīng)的，70后和80后的人群，將會(huì)在2040年徹底退出房地產(chǎn)買方市場(chǎng)，甚至加入到賣方市場(chǎng)。
按正常的判斷，2040后，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)持續(xù)走跌的態(tài)勢(shì)。
但如果讓你站在2035的時(shí)點(diǎn)，當(dāng)你知道2040房?jī)r(jià)會(huì)跌，你在2035就不會(huì)選擇買房。
而當(dāng)所有人都認(rèn)為5年后房?jī)r(jià)會(huì)跌，統(tǒng)一的預(yù)期，將使得房?jī)r(jià)在當(dāng)下就會(huì)立即下跌。而不會(huì)等到2040。
而根據(jù)我預(yù)判了你的預(yù)判這一原則，當(dāng)部分人意識(shí)到2035年是可能的時(shí)點(diǎn)，那么2030就會(huì)有人開始搶跑。
所以，留給操盤手“倒掛去庫(kù)存”的時(shí)間也是不多的。
我要說(shuō)的是什么呢？主要有兩點(diǎn)。
第一，就是即使這次有很大的刺激政策，使得經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)重回增長(zhǎng)，你也要知道，大周期的來(lái)臨，不太會(huì)晚于2030。
第二，京滬目前0.7的總和出生率，在沒(méi)有外來(lái)人口的情況下，代際人口削減近70%，人口會(huì)迅速萎縮，特別是老齡化嚴(yán)重的上海。因此京滬改變控制人口策略，重新導(dǎo)入年輕人口也就是未來(lái)的一個(gè)確定性事件。
當(dāng)重新導(dǎo)入人口重開，京滬必增加住房供應(yīng)，使得一二線差價(jià)縮小。
因此，當(dāng)接下來(lái)一線有重大限購(gòu)限貸放松的調(diào)整時(shí)，不要去相信什么一線虹吸二線。你要做的，是和大多數(shù)人的預(yù)期反著來(lái)，如果今年接下來(lái)的樓市放松導(dǎo)致京滬樓市開始轉(zhuǎn)向上行，我認(rèn)為是一個(gè)比較好的京滬換倉(cāng)至二線城市的窗口期。
