給住房參考價(jià)畫上一個(gè)句號(hào)

如之前《深圳住房參考價(jià)兩周年》分析所說，深圳向廣州看齊。

等深圳住房參考價(jià)“取消”確認(rèn)有一天了，依照媒體報(bào)道和我自己的了解，是“取消”了，但沒有發(fā)文。真假只能是等到第一單二手房貸款出來，才可辨別。

所以，以下所有內(nèi)容都建立在這一消息為真的基礎(chǔ)上，如果為假，就當(dāng)瞎胡扯。

01

首先把涉及到的一些概念弄明白。

推敲本次深圳住房參考價(jià)政策調(diào)整，不是“取消”，是“脫鉤”，所以我“取消”打了引號(hào)。2021.2.08出臺(tái)的住房參考價(jià)仍然是存而不廢，但是和銀行放貸“脫鉤”了，不再作為銀行核定房價(jià)的依據(jù)。

銀行放貸依據(jù)轉(zhuǎn)為“網(wǎng)簽備案價(jià)/評(píng)估價(jià)孰低”，這個(gè)指的是深圳2018年出臺(tái)的“三價(jià)合一”政策——“以網(wǎng)簽備案合同價(jià)和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基礎(chǔ)確定貸款額度”。大家就直接就理解為，回到住房參考價(jià)之前的狀態(tài)（2021.2.08之前）就好了，以前咋干，現(xiàn)在還咋干。

這么調(diào)整完了之后，它的意義有三個(gè)。

其一，住房參考價(jià)事實(shí)上已結(jié)束。這個(gè)大家都懂，住房參考價(jià)的威力在于它成了銀行發(fā)放貸款的依據(jù)，變成了“去杠桿”，相當(dāng)于提高首付。越是差價(jià)大的樓盤，對首付的提高越猛?，F(xiàn)在和銀行放貸“脫鉤”，等于是回到了之前的狀態(tài)，商業(yè)銀行沒有動(dòng)力繼續(xù)使用這個(gè)工具。

其二，深圳是全國最后一個(gè)事實(shí)上“取消”了住房參考價(jià)的城市。它是最先推出這個(gè)政策的，卻是最后一個(gè)取消的。自2021年2月起，全國一共有15個(gè)城市出臺(tái)了住房參考價(jià)，北上廣深等等，但是，深圳是執(zhí)行這個(gè)政策最狠、執(zhí)行時(shí)間最長的城市。最早退出這個(gè)政策的是西安，去年7月4日，西安宣布暫停發(fā)布住房參考價(jià)，業(yè)主掛牌“尊重賣方意愿”。在深圳之前最后一個(gè)退出的城市是上海，在3月27日，上海放開二手房的真實(shí)報(bào)價(jià)。

從這個(gè)角度上說，深圳退出住房參考價(jià)，意味著這個(gè)政策在全國范圍內(nèi)非正式的“壽終正寢”，退出了歷史舞臺(tái)。

其三，這顯示深圳先前的“逐步放松”政策在繼續(xù)。我們在《一線城市“邊緣性”松綁調(diào)控，可以嘗試》這篇文章里講過了。

但還是有一個(gè)重要的提醒，政策似乎是留了后手。住房參考價(jià)事實(shí)上是架空了，但是“存而不廢”，主管部門沒有發(fā)文，這讓它看起來像動(dòng)態(tài)調(diào)整。假如接下來房價(jià)反彈的快，那么這個(gè)“掛鉤”再度重啟也很容易，這給管理部門未來的房價(jià)調(diào)控留下了進(jìn)退裕如的空間。所以，好像我們也不要高興的忘乎所以。

02

關(guān)于深圳這個(gè)住房參考價(jià)，買賣雙方可謂是已經(jīng)被折磨得不行了。從去年就一直傳來傳去，隔三差五來一波，經(jīng)常是有些人覺得自己掌握了內(nèi)幕，搞得人們一陣陣熱血沸騰。結(jié)合著這次，我倒是認(rèn)為它再一次顯示，不做政策預(yù)測的重要性。

為什么這時(shí)候“取消”住房參考價(jià)？

面對這樣的問題，我是不知道，有些觀點(diǎn)強(qiáng)作解人，下意識(shí)的為政策辯護(hù)，講什么目的達(dá)成，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)達(dá)成所以退出了云云。很無趣，面對一個(gè)本來就是 “錯(cuò)”的東西，解釋那么多做什么呢？說使命完成，其實(shí)早完成了。深圳從去年開始，房地產(chǎn)就不是擔(dān)心大漲而是一直在大跌了。

政策邏輯和經(jīng)濟(jì)邏輯是兩個(gè)完全不相同的邏輯，前者關(guān)注的是民情輿論，注定是短期。后者關(guān)注的是市場規(guī)律，多數(shù)時(shí)候未必為公眾所懂。如果我們要在這個(gè)房地產(chǎn)市場混，并且想賺到錢，是必須要學(xué)會(huì)拋掉短期邏輯的，它會(huì)讓你的動(dòng)作完全變形。

我不關(guān)心這個(gè)參考價(jià)怎么取消，知道它不能持續(xù)，做出這一點(diǎn)基本判斷，就足夠你“做對”了。基于這一點(diǎn)，深圳做的是對的，雖然遲，但是對。

參考價(jià)一晃眼已經(jīng)搞了2年，不是今天它調(diào)整了我們說是對的，而是它一開始推出的時(shí)候，就不那么的“對”。從市場的反饋看，可以用一片歡呼來形容，這個(gè)我認(rèn)為是“民間真實(shí)的呼聲”。

參考價(jià)是一種“價(jià)管”，兩年來在顯著“平抑”市場的同時(shí)，也帶來了副作用（這部分還更大一些）。這個(gè)副作用一是，造成了二手房事實(shí)上喪失了流動(dòng)性——大部分時(shí)間里二手房成交量不到2000套，價(jià)格的漲跌是市場結(jié)果，但是鎖死流動(dòng)性絕不是任何政策的推行目標(biāo)。你不能通過不讓人們貸款買二手房來實(shí)現(xiàn)市場的穩(wěn)定——在按揭貸款是一項(xiàng)居民權(quán)利的條件下。除非你永生永世不買房，否則，這最終是對所有人的影響。

副作用二是，價(jià)管造成了二手房價(jià)格信號(hào)的扭曲乃至消失。因?yàn)閰⒖純r(jià)的存在，所有中介機(jī)構(gòu)的APP全都下架了真實(shí)的二手房成交價(jià)，導(dǎo)致整個(gè)市場如同“瞎子摸象”。我曾經(jīng)提醒過這一點(diǎn)，價(jià)格信號(hào)的扭曲，最終反噬的不僅是市場主體，還包括政策部門，因?yàn)楣賳T們也掌握不到真實(shí)的價(jià)格信號(hào)了，久之一定會(huì)導(dǎo)致巨大的政策偏差。

所以，脫鉤了，最重要，讓住房參考價(jià)回到它應(yīng)有的位置——真的是變成一個(gè)“價(jià)格參考”。

我知道，有些人是歡呼并希望參考價(jià)一直這么搞下去。在我先前寫參考價(jià)的諸多文章里，他們多次表達(dá)過這樣的看法，希望參考價(jià)越狠越好，調(diào)控越猛越好，最好是讓買房人全都站在山崗上。

我想他們從來也沒看懂我在講什么，或者說也不愿意聽你在講什么。但過去這幾年，他們?nèi)缭噶?，但結(jié)果許多人連工作都沒了，境遇比先前更差。就讓時(shí)間來解釋這一切吧。

03

參考價(jià)“取消”影響有多大？有人擔(dān)心房價(jià)會(huì)不會(huì)又重新開始上漲，“業(yè)主含淚反價(jià)100萬”的梗會(huì)不會(huì)出現(xiàn)？

不需要擔(dān)憂價(jià)格反頭大漲。參考價(jià)“脫鉤”的確是一個(gè)相當(dāng)大的“利好”，但更多會(huì)表現(xiàn)在成交量上，會(huì)促進(jìn)二手房的流動(dòng)性，有助于鞏固目前市場的“溫和復(fù)蘇”。在價(jià)格上面，市場主流樓盤的調(diào)整方向，該怎樣還是會(huì)怎樣——或者說，單是參考價(jià)“脫鉤”，對房價(jià)的提振效應(yīng)很小。

主要原因是，市場自身的調(diào)整在參考價(jià)“脫鉤”之前已經(jīng)完成觸底，無論是量還是價(jià)。

進(jìn)入2023年，深圳市場已經(jīng)在“溫和復(fù)蘇”，3月份二手房成交接近4000套，基本回到2021年5月前，這是在參考價(jià)依然維持最高壓的狀態(tài)下實(shí)現(xiàn)的。促使這個(gè)成交量出現(xiàn)的原因有兩個(gè)，一個(gè)是整體市場情緒面的轉(zhuǎn)暖。但更重要的原因是，價(jià)格的調(diào)整貼近了參考價(jià)。這個(gè)政策執(zhí)行2年，有超過8成的二手房成交價(jià)偏離值在10%以內(nèi)乃至低于參考價(jià)。市場主流價(jià)格到了這個(gè)位置，可以說有沒有參考價(jià)，對于買家而言，結(jié)果都一樣了。

也就是說，市場成交的量價(jià)水平，已經(jīng)顯示沒有參考價(jià)之后的狀態(tài)，沒有參考價(jià)，市場的真實(shí)杠桿水平還是如此，不會(huì)有顯著的波動(dòng)。

當(dāng)然，業(yè)主一定是有“反價(jià)的沖動(dòng)”，也許在一定程度上會(huì)推高當(dāng)前的價(jià)格水平（尤其是原本價(jià)格偏差巨大的豪宅市場），但是市場最終能否持續(xù)承接，還需要觀察其它方面的條件。今天的市場調(diào)整烈度，單單是參考價(jià)的“取消”，是斷然推不起來的。

這個(gè)“其它方面的條件”，一是經(jīng)濟(jì)增長及市場信心方面，依然是不樂觀，原先我們說的市場的“三大壓制”，現(xiàn)在只是去掉了1個(gè)半。疫情沒了，政策復(fù)位了，為什么大家還是不買房？據(jù)我觀察，今天的買房人，無論剛需或豪客，對后市的看法，并不是悲觀，也并不是樂觀，而是惶惶不安。那種巨大的不確定感，要扭轉(zhuǎn)回來看來還需要加大力。

二是供應(yīng)方面，大的改變在發(fā)生。這個(gè)我多次提過了，2020年以來深圳拼了老命增加供應(yīng)、提高公占比，規(guī)模是過往40年所未見。這個(gè)現(xiàn)實(shí)之下，如果業(yè)主反價(jià)快，買家會(huì)繼續(xù)停留在“價(jià)格更低的新盤市場上”，尤其是那些（準(zhǔn)）現(xiàn)樓新盤。

三是信貸方面，首付和利率依然太高。本輪市場的調(diào)整烈度遠(yuǎn)慘于2008，但救市政策又遠(yuǎn)弱于2008。今天深圳的首套利率依然高在4.6%，二套首付依然高在5成以上。雖然有一小部分人群可以通過經(jīng)營貸拿到3.5%左右的利率，但是大部分買房人都沒有這個(gè)條件。想讓人買房子提振經(jīng)濟(jì)，目前的信貸條件還不夠好。

這些還沒有加入上面講的，參考價(jià)還可以“卷土重來”。

整體來說，我們還是維持市場繼續(xù)“溫和復(fù)蘇”的判斷——即便是4月成交復(fù)又下滑，即便是參考價(jià)不取消，這個(gè)判斷也不變。不需要悲觀，也不要太樂觀。如同先前郁亮所言，沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。

最后一句話，有必要寫在參考價(jià)退出歷史舞臺(tái)之際。

這樣的政策到底是不是成功？

我能理解，不同的人群對此有巨大分歧。但我堅(jiān)持自己的看法不變：政府并不比市場更知道什么才是合理價(jià)格。

這一切的調(diào)整干預(yù)，尤以新盤限價(jià)、二手房參考價(jià)為巔峰，核心特征都是這一點(diǎn)。價(jià)格是無法計(jì)劃的，就是大數(shù)據(jù)如斯的時(shí)代，就是房價(jià)真會(huì)如蔥的未來時(shí)代，也是無法計(jì)劃的。

違背這一點(diǎn)，早晚還會(huì)回來。