北京樓市:十年后的富人區(qū),5年

京房會(huì)擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn),已為超過(guò)11000個(gè)購(gòu)房家庭提供投資購(gòu)房建議,是北京極少能從宏觀市場(chǎng)切入微觀市場(chǎng)每一個(gè)交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專家;累計(jì)實(shí)地勘查社區(qū)超10000個(gè)，1500余次買賣經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利,得到確定的回報(bào)!

北京跑贏大盤的房子不超過(guò)20%我們的選籌跑在大盤前面關(guān)注公眾號(hào)｜京房會(huì)進(jìn)入知識(shí)星球可進(jìn)行提問(wèn)

Q:提問(wèn):京總，非常感謝你的回答，受益匪淺，我想再問(wèn)一下，中央別墅區(qū)的湖光玖里440的聯(lián)排別墅值得投資嗎？謝謝！

A:回答;您好，位置偏了，中央別墅區(qū)最好的位置是沿著溫榆河兩側(cè)，京密路以西河北側(cè)是龍灣別墅一帶，中央所有的資源也都在這個(gè)位置，京密路以東恒大麗宮附近，溫榆河南側(cè)孫河是未來(lái)的核心位置，湖光玖里或者說(shuō)里核心圈很遠(yuǎn)，真正的中央別墅區(qū)只有這4個(gè)位置，京密路以西溫榆河南北2塊地和京密路以東溫榆河南北2塊地，西側(cè)資源更好，祝順利！

Q:提問(wèn):京總您好！我們目前有一套亞運(yùn)村這邊的學(xué)區(qū)房，準(zhǔn)備兩年后孩子升初中后就賣掉，加錢換一套改善型房子?？們r(jià)1000~1200W，不要學(xué)區(qū)溢價(jià)，北邊的房子，首選朝陽(yáng)。我們夫妻不用坐班，地鐵有無(wú)均可，最好是低密度洋房…… 要求有點(diǎn)多，房齡就不奢求了，保值、品質(zhì)感好就行。目前在考慮幾個(gè)區(qū)域：

1、奧森周邊：這片兒住了十幾年了，比較喜歡也熟悉，缺點(diǎn)是房齡大都較老；2）新發(fā)展的崔各莊區(qū)域：新供地的奶西、環(huán)鐵橋附近感覺太偏了，善各莊/阿里總部那片似乎好些？未來(lái)應(yīng)該還會(huì)有新地塊出來(lái)吧；

3、朝陽(yáng)公園/燕莎：甚至再往城里走走，似乎有一些品質(zhì)不錯(cuò)的公寓，北五環(huán)都賣到10萬(wàn)/平了，城里也還是10萬(wàn)，總感覺不要太劃算；4）順義：索性遠(yuǎn)點(diǎn)兒也沒關(guān)系，后沙峪區(qū)域居住環(huán)境和保值如何呢？5）孫河：多貸些款努一努1500W上車孫河靠譜嗎？看過(guò)天瑞宸章的疊拼感覺不錯(cuò)，喜歡那邊低密度的居住環(huán)境;感謝

A:回答:您好;感謝信任!1、如果期望改善居住環(huán)境,可以優(yōu)先考慮孫河地塊,我在星球精華欄文章16#北京必買的十大豪宅;有詳細(xì)分析過(guò)孫河地塊,建議認(rèn)真閱讀,孫河擁有稀缺資源,北京唯一一個(gè)先規(guī)劃后發(fā)展的低密度住宅區(qū),定位壹號(hào)別墅區(qū)，人口密度極低;和其他別墅區(qū)最大的不同就是由政府統(tǒng)一規(guī)劃,其他別墅區(qū)均為野蠻生長(zhǎng)隨意發(fā)展,所以區(qū)域整體較亂,曾經(jīng)西山別墅區(qū)的一個(gè)小區(qū)被住建委凍結(jié)產(chǎn)權(quán)過(guò)不了戶,因業(yè)主私搭亂建無(wú)法管理,北京比較有名的別墅區(qū)、西山、奧北、老中央別墅區(qū),發(fā)展比較好的是西山和老中央,

壹號(hào)別墅區(qū)是老中央的升級(jí)版,北京缺乏世界級(jí)的豪宅區(qū)域,像其他發(fā)達(dá)國(guó)家所有的高端住區(qū)其本質(zhì)就是營(yíng)造一種均質(zhì)的生活氛圍、盡可能的保證居住區(qū)的純粹性,以保證區(qū)域的居住者在收入、社會(huì)地位、價(jià)值觀等各個(gè)方面差距較小,這是高端住宅區(qū)的價(jià)值邏輯,孫河這個(gè)區(qū)域養(yǎng)個(gè)3-5年大概會(huì)成型.區(qū)域湖中心規(guī)劃有10萬(wàn)平米的商業(yè)體,可以滿足區(qū)域內(nèi)的住戶生活需求,北京缺少純粹的別墅區(qū),孫河一旦成型在市場(chǎng)上就是稀缺.天瑞宸章還可,但由于是限競(jìng),會(huì)有幾年的封閉期,也可以看看這個(gè)區(qū)域的二手盤北京院子,流通性和保值升值性比較穩(wěn)健,1500買一個(gè)大平層住起來(lái)也很舒服;這個(gè)價(jià)格段大平層會(huì)比疊拼流通性會(huì)更有優(yōu)勢(shì);可通過(guò)星球精華欄16#北京各區(qū)2017-2022樓盤漲勢(shì)收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢樓盤詳細(xì)行情;

2、后沙峪屬于順義價(jià)值最大的一個(gè)區(qū),緊靠中央別墅區(qū)的私立學(xué)校，因?yàn)榫嚯x國(guó)際學(xué)校很近，租金水平很高。有人氣，而且是高收入聚集的人群，同時(shí)后沙峪有強(qiáng)大的文化底蘊(yùn)，可以同時(shí)承接機(jī)場(chǎng)和望京的溢出，未來(lái)自帶產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展的是臨空經(jīng)濟(jì)新興金融和總部經(jīng)濟(jì)。是順義發(fā)展最好的一個(gè)區(qū)，緊靠羅馬湖溫榆河,有稀缺的生態(tài)環(huán)境;但目前還是靠望京的通勤支撐成交量;1200-1500的預(yù)算買這個(gè)地段屬于資源錯(cuò)配;在房屋保值性上不如市中的穩(wěn)健;

3、我在星球精華欄文章87#朝陽(yáng)跑贏大盤選籌導(dǎo)圖中已經(jīng)對(duì)朝陽(yáng)部分區(qū)域進(jìn)行過(guò)詳細(xì)分析;建議認(rèn)真閱讀,崔各莊的位置從表面上看比較有優(yōu)勢(shì)，緊靠望京,但配套很差;或者說(shuō)沒有配套,所有的配套都要依靠望京;區(qū)域有2個(gè)博物館,目前交通也比較差,從崔各莊到望京很繞,這個(gè)板塊的新房需要做好短期沒有行情的打算;長(zhǎng)持未來(lái)只能等配套完善;就存在不確定性,可以對(duì)比下南側(cè)的酒仙橋區(qū)域;也是一個(gè)沒有商圈的區(qū)域，城中村太多改造難度比較大，大型的藝術(shù)區(qū)占據(jù)著大面積的土地資源,導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域商業(yè)的布局不是很合理,這就導(dǎo)致了改造優(yōu)化的難度.很難吸引到外區(qū)的人到這里買房;

雖然依靠望京產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì),但房?jī)r(jià)常年跑輸大盤,崔各莊區(qū)域也存在和酒仙橋類似的城市病;善各莊的地理位置要比崔各莊更占優(yōu)勢(shì),可以留下一下土拍;綜合:奧森、孫河都可,奧森屬于純居住板塊，沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源在市場(chǎng)上比較稀缺。整個(gè)區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領(lǐng)導(dǎo);人文環(huán)境屬于社會(huì)上層精英階層;保值升值性還可,如果覺得樓盤舊則可以考慮孫河;祝一切順利!?

Q:提問(wèn):京總，您好！我在萬(wàn)柳有一套146平米的學(xué)區(qū)房碧水云天，現(xiàn)在孩子在國(guó)外發(fā)展，想置換一套居住面積大一些且兼?zhèn)湓鲋倒δ艿姆孔?，在看的有北京悅府，永定金茂府，遠(yuǎn)洋源山春秋，西山壹號(hào)院，融創(chuàng)壹號(hào)院，另還有200平左右的在萬(wàn)科公園5號(hào)，準(zhǔn)備退休后自住，但是該樓盤大戶型租客目前比較多，樓內(nèi)感覺不太好，且該樓盤至2016高峰后一直沒有漲價(jià)，自住沒有問(wèn)題，您看還有增值的可能嗎？煩請(qǐng)指教，謝謝

A:回答:您好，萬(wàn)柳是整個(gè)北京海拔排前三的區(qū)域，參考星球精華欄?文章01#北京樓市的十年主流預(yù)判（2022-2032）;如果北京未來(lái)的房?jī)r(jià)3字頭4字頭，萬(wàn)柳這些位置肯定是第一個(gè)觸到的，碧水云天各項(xiàng)資源都很好，雖然這個(gè)盤不是萬(wàn)柳的頭牌小區(qū)，但熱度和流通性都不錯(cuò)，你這個(gè)房子唯獨(dú)的缺點(diǎn)就是小了點(diǎn)，其它沒有任何問(wèn)題，面積小對(duì)于你個(gè)人的居住需要是缺點(diǎn)，對(duì)于這個(gè)樓盤沒有影響，碧水云天主打的就是改善戶型，三居室是這個(gè)小區(qū)流通性最好的，如果你要置換升級(jí)想提升面積，融創(chuàng)壹號(hào)院區(qū)域資源還不錯(cuò)，但這個(gè)盤只有4棟樓體量比較小，這種終改盤至少要達(dá)到8棟以上的體量后期的成長(zhǎng)性才比較客觀;

如果考慮這個(gè)位置你不如去看看同區(qū)域泛海系的二手盤了，位置戶型社區(qū)比著融創(chuàng)都不差，核心是沒溢價(jià)，其它盤我不建議你考慮，北京悅府，永定金茂府，遠(yuǎn)洋源山春秋，西山壹號(hào)院這些盤區(qū)域的資源很匱乏，你是升級(jí)而不是降級(jí)，把面積升上去資源降下來(lái)沒有必要的，這些盤的漲幅都很差，碧水云天的保值性以及未來(lái)的成長(zhǎng)性都很優(yōu)秀，即便是朝陽(yáng)區(qū)的頭部樓盤，像望京的保利中央公園，上面提到的朝陽(yáng)公園泛海系，這些盤的漲幅都是在朝陽(yáng)領(lǐng)先市場(chǎng)的，和碧水云天比還低一個(gè)水平，你碧水的盤至少要等到25萬(wàn)以上的水平才開始考慮置換，這個(gè)水平無(wú)論你是要?jiǎng)e墅還是大平層很容易，或者你現(xiàn)在要置換的方向應(yīng)該是你們區(qū)域北側(cè)的華府，書院，這個(gè)方向是置換升級(jí)，而你看的這些盤等于是降級(jí)，把面積升上去各項(xiàng)資源都降下來(lái)沒必要，也不建議，建議認(rèn)真閱讀精華欄文章81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理/理解置換,祝順利！

Q:提問(wèn):京總好，新北京人剛需買房小白，首套首貸，工作在海淀，國(guó)家圖書館附近?？傤A(yù)算470W以內(nèi)想入手小兩居作為上車房，兼顧保值與居住屬性，目前有意向石景山和豐臺(tái)，看了遠(yuǎn)洋山水、老山東里、魯谷村、瑞麗江畔、南珠苑。買房作為一項(xiàng)大額投資，很謹(jǐn)慎也很迷茫，求教京總?cè)绾芜x籌？盼復(fù)，感謝！

A:回答:您好,首先建議認(rèn)真閱讀星球精華欄文章81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理;這篇文章無(wú)論是對(duì)于首次置業(yè),還是二次置換都有很大的幫助,我比較建議你投住分離,一般2種情況我會(huì)建議這種選籌策略，一種是工作的區(qū)域綜合資源都比較一般，而自己的籌碼又比較優(yōu)，可選籌的范圍比較廣，這種情況如果為了通勤買在工作地屬于資源錯(cuò)配，第二種情況是工作的區(qū)域或者工作單位所輻射到的區(qū)域都是擁有一線資源的區(qū)域，而預(yù)算范圍內(nèi)可選籌的范圍有限，只能買到這些位置次次級(jí)板塊的尾盤，然而這些尾盤的行情并不好，這兩種情況建議以投資為主擴(kuò)大選籌范圍，剛需第一套應(yīng)該關(guān)注的是房子未來(lái)的上漲空間，因?yàn)橐院竽愦蟾怕蔬€要進(jìn)行二次置換，如果第一套吃不到行情，樓市現(xiàn)在又是分化的狀態(tài)，二次置換時(shí)壓力很大，要么自己加錢，要么還是在同樣的區(qū)域置換，只是位置不同而已，后面想要升級(jí)很困難，而投住分離可以把目標(biāo)放到全城，更容易選到成長(zhǎng)性不錯(cuò)的盤，

在你上述所提到的板塊比較不錯(cuò)的是豐臺(tái)麗澤附近,可以往草橋和玉泉營(yíng)區(qū)域淘淘,其次是魯谷;石景山除了魯谷其它位置大多沒有投資屬性,我在星球精華欄文章17#石景山未來(lái)樓市的預(yù)判及購(gòu)買建議;石景山很缺乏產(chǎn)業(yè)，購(gòu)買力大部分來(lái)自海淀西城的外溢;定位雖然是高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型區(qū)域,但實(shí)際是一個(gè)通勤的衛(wèi)星城，房?jī)r(jià)之所以有支撐主要是能承接住海淀西城的溢出購(gòu)買力;這種特征的區(qū)域只有魯谷相對(duì)穩(wěn)健一些,你可以重點(diǎn)淘淘遠(yuǎn)洋山水,玉泉營(yíng)、草橋、魯谷這些位置只要入場(chǎng)價(jià)不高,保值增值性都可,可放心購(gòu)買;如果比較注重中后期的成長(zhǎng)性能接受投住分離相比豐臺(tái)和石景山朝陽(yáng)更適合這個(gè)價(jià)位的布局,可以看看常營(yíng)的蘋果派,在二手的選盤上建議參考星球精華欄16#北京各區(qū)2017-2022樓盤漲勢(shì)收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù));祝順利!

Q:提問(wèn):老師您好 我家里目前有兩套房產(chǎn) 一套德勝學(xué)區(qū)80年代60平小兩居 一套房山良鄉(xiāng)大學(xué)城次新房80平兩居室。目前比較著急將房山的房子賣出并置換到城里。想置換為望京次新一居室，預(yù)計(jì)總價(jià)400萬(wàn)。德勝已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了價(jià)格峰值，但是擔(dān)心目前的學(xué)區(qū)溢價(jià)也會(huì)進(jìn)一步消失。目前沒想好是否著急將德勝房產(chǎn)出手。家里有一個(gè)小孩，比較傾向于繼續(xù)保持兩套未來(lái)好給孩子一套。目前我在西壩河附近工作，我愛人在總部基地工作。如果置換德勝的話比較糾結(jié)換成農(nóng)科院老破小三居還是望京小三居，預(yù)計(jì)總價(jià)1100萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)老師這農(nóng)科院和望京是否是好的選擇，這兩個(gè)位置是否有樓盤推薦。謝謝老師。

A:回答:您好，先回答你提問(wèn)中的第一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)也是眾多家庭關(guān)注的，關(guān)于套數(shù)和質(zhì)量之間的抉擇，很多家庭都希望多倉(cāng)位，這個(gè)方向是很好的，需要注意的是在沒有保證質(zhì)量的前提下不可以多倉(cāng)，現(xiàn)在多倉(cāng)的原則是一套比一套優(yōu)，最低也要兩者平行，何為優(yōu)，漲幅穩(wěn)健，抗跌性強(qiáng)，不會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)的現(xiàn)象，流通性好，金融屬性強(qiáng)，2017年之前倉(cāng)位越多利潤(rùn)越高，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候房地產(chǎn)是高速增長(zhǎng)期，很多區(qū)域的價(jià)格還沒有到頂，而現(xiàn)在大部分區(qū)域的樓盤，拿北京來(lái)說(shuō)至少有80%的樓盤是已經(jīng)到頂?shù)?，現(xiàn)在投房地產(chǎn)是需要關(guān)注綜合資源稀缺中長(zhǎng)期可以破頂?shù)谋P，只有從這個(gè)角度考慮投資才會(huì)效率最大化，否則成功的可能性很低，從這個(gè)原則你們是要將2套合并的，建議你認(rèn)真閱讀星球精華欄文章04#未來(lái)五年絕命大換倉(cāng)，賣空雜盤，只留霸盤,81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理,

其二，關(guān)于德勝學(xué)區(qū)房是否要留，我把學(xué)區(qū)房列為高危投資品,是因?yàn)閷W(xué)區(qū)和政策掛鉤,人為干預(yù)性太強(qiáng)，不確定性因素太多，你我都控制不了也想象不到，這類房就是綁架勒索型的附加價(jià)值，ZC持續(xù)給予會(huì)不斷上漲，政策消失也會(huì)失去價(jià)值，西海學(xué)區(qū)房的價(jià)值邏輯星球內(nèi)我回復(fù)過(guò)很多次，品質(zhì)較高的次新小區(qū)學(xué)區(qū)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，綜合資源稀缺性越高，學(xué)區(qū)風(fēng)險(xiǎn)越低，像西城晶華、朱雀門、中海凱旋、中信等類似這樣的盤，西城所擁有的都是一線資源，如果小區(qū)的綜合資源相比同區(qū)域其它盤都很優(yōu)質(zhì)，即便有學(xué)區(qū)溢價(jià)也可考慮，這類盤拋去學(xué)區(qū)因素，自身品質(zhì)本身就很稀缺，如果學(xué)區(qū)有變化,不會(huì)轉(zhuǎn)移全部?jī)r(jià)值,或者說(shuō)這類盤的學(xué)區(qū)價(jià)值只占10%，安全系數(shù)相對(duì)高一些，其它居住體驗(yàn)一般的學(xué)區(qū)房，居住體驗(yàn)越差風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)越高，原本這類房子價(jià)值只有10萬(wàn)，但附上名校價(jià)格就變成了13萬(wàn)15萬(wàn)，高風(fēng)險(xiǎn)的是這類，如果沒有學(xué)位需求最好的選擇是脫手，長(zhǎng)期不要持有這種房產(chǎn);

其三，關(guān)于方向的選擇，望京的區(qū)域價(jià)值要高于農(nóng)科院，農(nóng)科院也不錯(cuò)，只是像望京這樣的區(qū)域品質(zhì)盤的天花板比較高，其次你們還可以關(guān)注下清河板塊，都在你們預(yù)算范圍內(nèi)，可參考星球精華欄文章16#北京區(qū)2017-2022樓盤漲勢(shì)收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù)),祝順利！

Q:提問(wèn):京總好，父母北京二環(huán)內(nèi)兩套老破中的學(xué)區(qū)房，其中僅一套無(wú)電梯的學(xué)區(qū)房可賣，老公房，價(jià)值700W+，想置換。不考慮學(xué)區(qū)、上班遠(yuǎn)近，只考慮居住品質(zhì)升級(jí)、保值性，如能再考慮升值性就太好了，總價(jià)在900W以內(nèi)，本人有首套資格，有合適的推薦嗎？因?yàn)槭侵脫Q，可以犧牲二環(huán)位置和學(xué)區(qū)屬性，但因總價(jià)有限，想提升好的品質(zhì)和環(huán)境，最好是三居，面積高于100平，感覺能選擇的不多;

非常喜歡中海的環(huán)境和品質(zhì)以及格局，但這個(gè)價(jià)位只能選擇肖村附近的中海，看了您的許多分析，了解這個(gè)板塊不懼升值空間，想請(qǐng)教作為置換后長(zhǎng)期自住，未來(lái)10年甚至20年后再賣是否能保值呢？從長(zhǎng)期來(lái)看，二環(huán)內(nèi)無(wú)電梯老破中學(xué)區(qū)公房，具有保值升值空間嗎？是否應(yīng)該盡快置換呢？換到這個(gè)板塊的次新中海值得嗎？或者還有其他合適的樓盤更具保值和升值的建議嗎？謝謝。

A:回答:您好，參閱星球精華欄文章81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理,房?jī)r(jià)漲幅規(guī)律,北京老破小的價(jià)值是環(huán)線邏輯，二環(huán)優(yōu)于三環(huán)，三環(huán)優(yōu)于四環(huán)，四環(huán)優(yōu)于五環(huán)，這類房越往外價(jià)值越弱，越靠近城內(nèi)價(jià)值越大，或者說(shuō)此類房屋的價(jià)值遠(yuǎn)超于遠(yuǎn)大新，前提是沒有嚴(yán)重的學(xué)區(qū)溢價(jià)，而品質(zhì)次新的價(jià)值是產(chǎn)業(yè)邏輯，產(chǎn)業(yè)聚集的板塊，如國(guó)貿(mào)，西二旗，望京，亦莊這四個(gè)典型的產(chǎn)業(yè)中心，附近的優(yōu)質(zhì)商圈優(yōu)質(zhì)樓盤會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域發(fā)展得到升值，除此四環(huán)內(nèi)，四環(huán)到五環(huán)的優(yōu)質(zhì)商圈品質(zhì)樓盤保值增值性也都可，如果能吸收到產(chǎn)業(yè)中心的頂部購(gòu)買力，漲幅上更有優(yōu)勢(shì)

這些房子占整個(gè)市場(chǎng)不到20%，這也是為什么大家認(rèn)為北京的房子不好賣，不漲價(jià)，好賣的漲價(jià)的占比太少了，你賣掉二環(huán)的老破小換到肖村，按照你的預(yù)期10-20年保值當(dāng)然沒問(wèn)題，但我提醒你，投資房產(chǎn)首先要關(guān)注的是房子的金融屬性，其次才是居住屬性，而選房的順序是先選區(qū)域，再選商圈，后選產(chǎn)品，像這種高品質(zhì)的產(chǎn)品很容易把人先捆綁住，而忽略了區(qū)域商圈的重要性，可通過(guò)星球精華欄文章16#北京區(qū)2017-2022樓盤漲勢(shì)收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢這個(gè)商圈的二手盤詳細(xì)行情;我接觸到的80%的人買完是后悔的，900買這個(gè)位置只能說(shuō)是效率很差，你把重心放到亦莊，首選的位置應(yīng)該是亦莊核心圈和河西純住宅板塊，只不過(guò)這些位置的新盤基本賣空，只能看二手，祝順利！

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15#望京139個(gè)盤，穩(wěn)健增長(zhǎng)的只有39個(gè)

16#北京各區(qū)2017-2022樓盤漲勢(shì)收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))

17#石景山未來(lái)樓市的預(yù)判及購(gòu)買建議

實(shí)操類（部分文章）

81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩(wěn)健的78個(gè)剛需盤分析

83#通州跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

84#大興跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

84#北京持幣200W以下的投資術(shù)

86#豐臺(tái)跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

持續(xù)更新中