#5月財(cái)經(jīng)新勢(shì)力#
這是熊貓貝貝的第1760篇原創(chuàng)文章
#馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)需要松綁不需要救#VS #吳曉波：只有救樓市才能救內(nèi)需#
兩位專家引發(fā)的樓市話題，今日頭條上討論得很激烈，受到平臺(tái)邀請(qǐng)，我也談?wù)勎业目捶?/p>
2023年5月份，中國(guó)樓市輿論環(huán)境，越來(lái)越有意思了，先是吳曉波先生大炮言論“只有救樓市才能救內(nèi)需”，一經(jīng)發(fā)出，迅速引發(fā)了互聯(lián)網(wǎng)的熱議和討論，當(dāng)然，輿論風(fēng)向一邊倒，對(duì)于吳曉波救樓市的觀點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)情況好像捅了馬蜂窩，大部分都是反對(duì)的聲音。
緊接著，有著經(jīng)濟(jì)學(xué)家頭銜的馬光遠(yuǎn)先生也下場(chǎng)了，在社交媒體上公開發(fā)表了自己的觀點(diǎn)：“房地產(chǎn)需要松綁不需要救”，既算是公開回應(yīng)了吳曉波的救樓市五條建議的內(nèi)容，也算是表達(dá)了自己對(duì)于當(dāng)下樓市的一個(gè)態(tài)度和判斷。
很有意思，兩個(gè)位置差不多的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究人物，在同一個(gè)事情上，有不同的觀點(diǎn)，其實(shí)很正常，但是放到中國(guó)樓市這個(gè)敏感話題上來(lái)看，能夠出現(xiàn)如此明顯的分歧，還真的是很少見。
其實(shí)，這樣的分歧，才有意義，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家群體，一切的發(fā)聲和表達(dá)，實(shí)際上都是利益驅(qū)動(dòng)，立場(chǎng)決定的，這沒(méi)什么不好意思的，在商言商而已。
而同類群體在同一個(gè)關(guān)聯(lián)利益的事情上，出現(xiàn)了不同的觀點(diǎn)和思路，往往預(yù)示著大家有分歧的這個(gè)事情，有了價(jià)值和方向維度的微妙變化。
這篇文章，就將基于對(duì)吳曉波和馬光遠(yuǎn)兩位的觀點(diǎn)和反饋復(fù)盤和梳理，結(jié)合現(xiàn)實(shí)，對(duì)當(dāng)下中國(guó)樓市的現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行理性分析，并對(duì)接下來(lái)，中國(guó)國(guó)家對(duì)于樓市后續(xù)的走向可能態(tài)度，進(jìn)行深入討論和研判。
關(guān)注動(dòng)向，把握本質(zhì)，看清主線，研判趨勢(shì)，指導(dǎo)行動(dòng)。
本文已反復(fù)自查合規(guī)，不碰紅線，語(yǔ)言平和公允，不帶價(jià)值導(dǎo)向。
內(nèi)容有依有據(jù)，分析理性客觀。
硬核內(nèi)容，錯(cuò)過(guò)不再。
以微見著，洞察先機(jī)，把握趨勢(shì)，指導(dǎo)決策。
PS：
- 文章略長(zhǎng)，內(nèi)容的閱讀需要一定的時(shí)間和耐心，并且需要進(jìn)行思考。
- 內(nèi)容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個(gè)閱讀群體和寫作群體互相選擇的過(guò)程。
- 每個(gè)人的認(rèn)知層次不同，不做強(qiáng)求，這篇文章的內(nèi)容不是什么大路貨，也不是什么看完能夠帶來(lái)輕松愉悅精神滿足的爽文，請(qǐng)結(jié)合自身需要和認(rèn)知需求理性看待。
- 頭條獨(dú)家文章，抄襲搬運(yùn)必究?。ㄓ锌吹匠u搬運(yùn)的讀者朋友也請(qǐng)幫忙舉報(bào)一下，原創(chuàng)標(biāo)簽只有在頭條平臺(tái)。感激不盡！）
（如果這篇文章在其它資訊平臺(tái)被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運(yùn)，厚顏無(wú)恥）
圖片來(lái)源：頭條圖庫(kù)
1
理性客觀：為什么吳曉波的救樓市觀點(diǎn)，會(huì)成為吐槽反駁對(duì)象？
著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波發(fā)文《只有救樓市才能救內(nèi)需》，捅了馬蜂窩，大部分都是反對(duì)的聲音。
圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)
這篇文章通讀下來(lái)，最抓眼球的，還是標(biāo)題——看似關(guān)心內(nèi)需，實(shí)則呼吁政府大力干預(yù)房地產(chǎn)。
不談什么輿論情緒，結(jié)合實(shí)際來(lái)看，按照吳曉波的觀點(diǎn)：
只有救股市才能救內(nèi)需，只有救外貿(mào)才能救內(nèi)需，只有保就業(yè)才能救內(nèi)需。
當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，樓市、股市、外貿(mào)、就業(yè)，哪個(gè)行業(yè)不需要救。
可是，政府想救，就能救得起來(lái)嗎？
如果只看個(gè)標(biāo)題和開頭，確實(shí)讓人惱火。
很容易把吳曉波和房托，房地產(chǎn)利益代言人，以及對(duì)樓市火熱，躺賺發(fā)財(cái)?shù)钠诖拇?，劃上等?hào)。
吳曉波的五項(xiàng)救市建議是：
1、盡快對(duì)房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)到期問(wèn)題作出具體的法律安排和明示；
2、降低改善型住房的房貸利率；
3、降低存量房貸利率；
4、全面取消限價(jià)政策；
5、認(rèn)真落實(shí)“三支箭”和保交樓政策。
拋開標(biāo)題和一些過(guò)度解讀，實(shí)際上我也寫過(guò)文章說(shuō)過(guò)，這些建議，在一眾主流觀點(diǎn)里面，也算得上是條理清楚，邏輯清晰的一個(gè)聲音了。
總比“讓老百姓存款拿出三分之一買房救樓市”那種觀點(diǎn)要看的過(guò)去吧？
圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)
吳曉波的觀點(diǎn)，視頻，文章被輿論抨擊，并不冤枉，因?yàn)檫x擇的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不對(duì)，輿論環(huán)境不合適，但是并不能直接說(shuō)，這些觀點(diǎn)就是錯(cuò)的。
當(dāng)然，私心肯定是有，畢竟吳曉波說(shuō)過(guò)一年買一套房，利益關(guān)聯(lián)，呼吁吶喊，情有可原。
但是，從輿論和主流態(tài)度來(lái)看，因?yàn)閰菚圆ㄒ黄恼乱l(fā)的這場(chǎng)駁斥浪潮，也折射了當(dāng)下中國(guó)的樓市和房?jī)r(jià)，依然是牽動(dòng)民生的一個(gè)熱點(diǎn)話題。
圖片來(lái)源：頭條圖庫(kù)
2
狡猾的馬光遠(yuǎn)：不談救市，只談放開限購(gòu)，觀點(diǎn)對(duì)不對(duì)？
吳曉波的救樓市論調(diào)熱度還沒(méi)有過(guò)去，另一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)先生又在社交媒體發(fā)表了“房地產(chǎn)需要松綁不需要救”的視頻觀點(diǎn)，甚是熱鬧：
圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)
不得不說(shuō)，姜還是老的辣，馬光遠(yuǎn)經(jīng)歷了封號(hào)以后復(fù)出，表述觀點(diǎn)和討論問(wèn)題，狡猾圓潤(rùn)，更勝以往。
這不是貶義，是實(shí)實(shí)在在的褒義形容。
馬光遠(yuǎn)的核心觀點(diǎn)是樓市不用救，也救不起來(lái)，但是原來(lái)一些樓市調(diào)控的限制，已經(jīng)不符合當(dāng)下樓市中的現(xiàn)實(shí)情況和需求，需要進(jìn)行放松。
比如限購(gòu)，比如多套房貸款，比如改善需求等等，總之馬光遠(yuǎn)的觀點(diǎn)不復(fù)雜，一句話，政策不是想著給沒(méi)病的人灌藥，而是應(yīng)該給需要吃藥的人喂藥。
相較于吳曉波利益關(guān)聯(lián)明顯的觀點(diǎn)表達(dá)，馬光遠(yuǎn)先生的觀點(diǎn)，相信絕大部分人會(huì)持贊成態(tài)度，且也是符合客觀實(shí)際的，具有相當(dāng)高的現(xiàn)實(shí)可行性。
目前中國(guó)房地產(chǎn)走到了一個(gè)十字路口，也處在下滑狀態(tài)徘徊，按照馬先生的觀點(diǎn)，靠救是不能解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，也不可能讓當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)真正擺脫困境。只有靠松綁才是正確的操作方法。也確實(shí)，從中國(guó)現(xiàn)實(shí)出發(fā)，不同城市房子供給的多少狀況是不一樣的，有的城市房子確實(shí)多了，即便采取更的救市政策也是無(wú)濟(jì)于事的。
而有的城市房子供不應(yīng)求，即便不實(shí)施救市政府也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的不斷提高。
由此，當(dāng)前中國(guó)在房地產(chǎn)政策上，還是更多地應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，把調(diào)控的主動(dòng)權(quán)交給市場(chǎng)，讓市場(chǎng)真正發(fā)揮調(diào)控威力。
政府也做的不是成天想著怎么樣不讓開發(fā)商降低房?jī)r(jià)這類事情上，而是把更多的精力集中到為房地產(chǎn)業(yè)松綁上面，現(xiàn)在中國(guó)事實(shí)上百分之九十以上的城市也不需要人為的限制政策，比如降低首付比例、取消購(gòu)房落戶限制、社保限制等等，就是將過(guò)去行政那一套人為調(diào)控房子供需與房?jī)r(jià)調(diào)低的東西徹底拋棄掉，讓各城市擁有更多調(diào)控自主權(quán)，也讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮更多的作用，真正實(shí)現(xiàn)“因城施策”。
雖然表面上和吳曉波的觀點(diǎn)有沖突和分歧，但是本質(zhì)上，內(nèi)核還是一樣的，都是圍繞樓市的現(xiàn)狀改善，在出謀劃策。
公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理，實(shí)際上，抓住本質(zhì)來(lái)看，都是市場(chǎng)雜音，在中國(guó)，樓市要怎么搞，最終還是要看國(guó)家的態(tài)度。
既然本質(zhì)如此，觀點(diǎn)對(duì)錯(cuò)與否，有多少意義？
無(wú)非也就是茶余飯后，閑余時(shí)間的談資而已。
圖片來(lái)源：頭條圖庫(kù)
3
結(jié)合現(xiàn)實(shí)，深入分析：中國(guó)樓市和房地產(chǎn)，什么狀態(tài)才是最好的？
從經(jīng)濟(jì)邏輯和頂層設(shè)計(jì)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)高速發(fā)展的這些年，國(guó)家發(fā)現(xiàn)樓市最好的狀態(tài)就是“穩(wěn)”。
換句話說(shuō)，2023年當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和樓市，實(shí)際上狀態(tài)和對(duì)策，是綜合外部環(huán)境和現(xiàn)實(shí)需求，最好的階段。
這個(gè)觀點(diǎn)，是不是很難理解？
所以，舉個(gè)例子給大家解釋一下。
中國(guó)的房地產(chǎn)和樓市，經(jīng)歷了過(guò)去超過(guò)20年的高歌猛進(jìn)，快速發(fā)展，遭遇周期轉(zhuǎn)折，閃了腰，栽了大跟頭，是不是很正常。
當(dāng)然，還有一些因?yàn)樽非蟾咚侔l(fā)展留下來(lái)的隱疾，也在這個(gè)周期轉(zhuǎn)折的節(jié)點(diǎn)同步爆發(fā)了，內(nèi)憂外患齊至，就好比人得了急癥。
相信這個(gè)觀點(diǎn)應(yīng)該沒(méi)有爭(zhēng)議。
既然得了病，最好就是看病求醫(yī)，按時(shí)吃藥，安心休息。
吳曉波的觀點(diǎn)和發(fā)聲，其實(shí)就是代表了還想著喝大酒，蹦大迪，夜總會(huì)通宵浪起來(lái)的群體和資本的態(tài)度；
而馬光遠(yuǎn)的觀點(diǎn)，則代表了接受生病臥床的現(xiàn)實(shí)，琢磨著吃點(diǎn)什么特效藥的心思。
但是從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，一個(gè)人生病住院了，是希望醫(yī)生護(hù)士整天圍著轉(zhuǎn)，觀察病情，還是按程序養(yǎng)病，無(wú)人問(wèn)津？
哎，這個(gè)選擇，就很有意思了。
拋開無(wú)謂的情緒，中國(guó)當(dāng)下房地產(chǎn)的兩難已經(jīng)很明顯！
樓市下跌不行，會(huì)少了活躍性；
樓市上漲不行，購(gòu)買力跟不上。
目前各地的方法是控制幅度，漲跌都要在小幅度范圍內(nèi)發(fā)展。
漲的太多容易傷了市場(chǎng)元?dú)?，下跌太多就真的進(jìn)入低迷行情。
當(dāng)下的樓市，穩(wěn)房?jī)r(jià)已成為所有人的共同利益，包括買方、賣方、政府，可最難的是每人利益點(diǎn)不同，理解不同。
所以在重新審視樓市時(shí)，不是沒(méi)有機(jī)會(huì)，而是在穩(wěn)的大前提下，機(jī)會(huì)不再靠運(yùn)氣，而靠專業(yè)。
而對(duì)于高層管理者，最大的任務(wù)就是管控市場(chǎng)預(yù)期，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期一致，那才是災(zāi)難的開始。現(xiàn)在有人喊救樓市，有人喊松綁反而是最好的狀態(tài)。
得了病不丟人，順應(yīng)現(xiàn)實(shí)，安心養(yǎng)病，好好調(diào)理，才是合理的。
而不是ICU還沒(méi)出，就想著喝大酒，會(huì)所嫩模浪起來(lái)。
結(jié)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)外部，宏觀，還有內(nèi)部實(shí)際情況來(lái)看，房?jī)r(jià)和樓市，穩(wěn)住吊命，不要干擾折騰拖累國(guó)家層面的經(jīng)濟(jì)和博弈部署，就可以了。
依靠房子搞經(jīng)濟(jì)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，尿壺的定位就很好，但是還想著貨幣蓄水池，信用渠道的好日子，那就是癡人說(shuō)夢(mèng)了。
當(dāng)然，這個(gè)邏輯諸位搞經(jīng)濟(jì)研究的老油條們難道不懂？說(shuō)白了，還不是想著“愛(ài)哭的孩子有糖吃”那套東西，動(dòng)動(dòng)嘴皮子，就算遭遇輿論抨擊，有什么損失呢？
圖片來(lái)源：頭條圖庫(kù)
4
趨勢(shì)研判：接下來(lái)，國(guó)家對(duì)于樓市的態(tài)度，怎么看？
基于以上的本質(zhì)分析和觀點(diǎn)復(fù)盤，結(jié)合起來(lái)看，實(shí)際上還是要回到對(duì)國(guó)家意志和頂層設(shè)計(jì)對(duì)樓市的規(guī)劃分析和態(tài)度揣摩上面來(lái)的。
能做主的，從來(lái)不大聲說(shuō)話，但凡大聲說(shuō)話的，基本上做不了什么主。
這就是中國(guó)的管理風(fēng)格。
2023年以來(lái)，國(guó)家在多個(gè)高層會(huì)議上繼續(xù)給樓市定調(diào)，重申要支持居民的剛性和改善的購(gòu)房需求，并強(qiáng)調(diào)要做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
不難看出，目前樓市發(fā)展的基本方向沒(méi)有發(fā)生變化，穩(wěn)定依然是樓市前行的關(guān)鍵，發(fā)展將是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)的常態(tài)。
作為支柱性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展其實(shí)早就確立了。任何人對(duì)于樓市的穩(wěn)定是沒(méi)有必要提出質(zhì)疑的。在沒(méi)有找到新的支柱性的產(chǎn)業(yè)之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)被政策幫助、呵護(hù)的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一旦開始就沒(méi)有辦法停止。所以說(shuō)發(fā)展是常態(tài)，只要有發(fā)展就能夠帶動(dòng)諸多產(chǎn)業(yè)積極向前。不過(guò)在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中也需要注意，像過(guò)去一般的高速發(fā)展和不健康的發(fā)展是要摒棄的。只有穩(wěn)定的發(fā)展是得到支持的。
從國(guó)家的角度來(lái)看，樓市最好的狀態(tài)是“穩(wěn)”，因?yàn)榉孔拥膬r(jià)格是各項(xiàng)附屬價(jià)值的綜合體現(xiàn)，而這些附屬價(jià)值都是成本的堆積。
所以，看準(zhǔn)這個(gè)國(guó)家認(rèn)可的最好狀態(tài)，就能看清接下來(lái)中國(guó)樓市和房地產(chǎn)的策略方向。
全面，失控的大漲不會(huì)有了，但是追求持續(xù)穩(wěn)定，低于GDP的慢牛行情，來(lái)保障行業(yè)和市場(chǎng)的穩(wěn)定安全增長(zhǎng)。
突兀，非理性的暴跌，也不會(huì)出現(xiàn)，不是說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)跌，而是可控的，溫和的價(jià)值回歸，對(duì)于很多充斥房?jī)r(jià)泡沫的城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)暴跌引發(fā)的系統(tǒng)性金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也是國(guó)家不愿意看到的。
市場(chǎng)雜音，各路觀點(diǎn)，依然會(huì)層出不窮，接踵而至，沒(méi)什么好奇怪的，但是主線趨勢(shì)，優(yōu)勢(shì)策略明確的背景下，實(shí)際上連時(shí)代潮流滾滾向前過(guò)程中的小波浪都算不上。
圖片來(lái)源：頭條圖庫(kù)
寫在最后：
看準(zhǔn)本質(zhì)，處在歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)上的中國(guó)房地產(chǎn)和樓市
房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入一個(gè)全新發(fā)展時(shí)代，這應(yīng)該是2023年當(dāng)下，對(duì)于中國(guó)樓市和房?jī)r(jià)，最重要的認(rèn)知，沒(méi)有之一。
從需求關(guān)鍵來(lái)看：
2022年國(guó)內(nèi)人口開始呈現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，一旦人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，再想轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)那是相當(dāng)?shù)睦щy的。
房地產(chǎn)的舊時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，那種供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，而當(dāng)前的房地產(chǎn)正在全力進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代。這個(gè)全新的時(shí)代會(huì)有很多特征，比如房?jī)r(jià)不會(huì)再普遍性的上漲了，很多城市供不應(yīng)求的局面越來(lái)越嚴(yán)重等等。
站在歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)上看待未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)仍然是一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)，只是與以往不一樣，最大的變化，就是行業(yè)和市場(chǎng)，將由增量時(shí)代正式進(jìn)入了存量時(shí)代。
變化對(duì)應(yīng)的，其實(shí)就是以吳曉波為代表的多軍們所不愿意面對(duì)和接受的，躺著安心休養(yǎng)，大酒喝不上了，氣氛也嗨不起來(lái)了，躺賺快錢，資產(chǎn)膨脹的好日子，一去不復(fù)返了。
當(dāng)然房地產(chǎn)也更不會(huì)完蛋，正如高層說(shuō)的一樣，房地產(chǎn)仍然是國(guó)內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍然起到重要的作用。
這個(gè)也好理解，畢竟即使從現(xiàn)在起不再新建房子，存量的住房仍是國(guó)內(nèi)最大比例的資產(chǎn)，占據(jù)老百姓財(cái)富中的大部分，也是負(fù)債中最大的部分。
但是玩法和價(jià)值邏輯，注定不一樣了：
未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展方向更多是在存量市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)不在開發(fā)市場(chǎng)，而在存量物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與提升。
抓住這個(gè)時(shí)代發(fā)展的契機(jī)，才有可能繼續(xù)在房地產(chǎn)上賺取收益。
一個(gè)是躺著不動(dòng)，買入持有，就能輕松賺錢；
一個(gè)是坐起來(lái)積極應(yīng)對(duì)，把握本質(zhì)，順應(yīng)時(shí)代。
看清楚人性和本質(zhì)，其實(shí)要看懂市場(chǎng)輿論中的各種觀點(diǎn)背后的心思和意圖，并不復(fù)雜。
至于說(shuō)無(wú)謂的情緒和態(tài)度，實(shí)際上沒(méi)有多少意義。
形勢(shì)比人強(qiáng)，順勢(shì)而為，跟緊主線，才是正途。
以上，就是基于2023年5月份中國(guó)樓市輿論環(huán)境中，幾個(gè)比較具有代表性的觀點(diǎn)和發(fā)聲的復(fù)盤和討論，進(jìn)行的一次專題分析和深入研究，和各位讀者朋友們，進(jìn)行一個(gè)交流和分享。
圖片來(lái)源：頭條圖庫(kù)
根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的最新規(guī)定，本文內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成任何關(guān)于置業(yè)，投資等行為的明確建議，入市風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）
以上正文，來(lái)自@熊貓貝貝小可愛(ài)
交個(gè)敢說(shuō)真話，會(huì)說(shuō)實(shí)話，善于觀察的年輕人朋友，可好？
原創(chuàng)寫作分享不易，如果覺(jué)得文章不錯(cuò)，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)點(diǎn)贊。關(guān)注本人
實(shí)力原創(chuàng)，頭條獨(dú)家，如有抄襲搬運(yùn)侵權(quán)行為，必究！
有問(wèn)題歡迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有問(wèn)必答，謝謝各位。
