二手房掛牌量“升”交易量“降” 市場信心整體有待恢復

來源：證券日報

5月27日，北京市朝陽區(qū)高碑店一套75平方米的二手房報價從485萬元下調(diào)到472萬元，降價幅度超過10萬元，經(jīng)紀人許冬（化名）告訴《證券日報》記者：“業(yè)主急售，價格還可以再談?！?/p>

近段時間，各地二手房交易市場狀況較受關注，部分地區(qū)反映出現(xiàn)二手房交易量下降或有業(yè)主降價出售的情況，現(xiàn)象背后是什么原因？這是否將成為住宅交易市場的新常態(tài)？記者就上述問題進行了實地走訪。

二手房成交熱度走低

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2023年4月份，10個重點城市二手房成交80503套，環(huán)比下降9.34%，從累計成交來看，1月份至4月份重點10城二手房成交288217套，同比上漲61.04%。隨著今年一季度需求集中大規(guī)模釋放，4月份成交熱度顯露不足，成交規(guī)模穩(wěn)中趨降。

上述機構(gòu)發(fā)布的最新周報顯示，進入5月份后，首周在“五一”假期的干擾下，二手房成交量降至歷史較低位，隨后假期影響逐漸褪去，成交量實現(xiàn)兩連升，第22周（5月22日至5月28日）成交止升轉(zhuǎn)降，監(jiān)測重點10城二手房成交量為18500套，環(huán)比下降3.01%，預計5月份全月成交可能在4月份的基礎上繼續(xù)下降。

部分城市的二手房成交情況也與上述趨勢基本一致。以北京為例，今年3月份，北京樓市成交出現(xiàn)小高潮，據(jù)北京市住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，二手房共計成交了22192套。在經(jīng)歷了“金三”后，北京二手房市場卻在“銀四”迎來褪色。4月份網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，二手房成交13928套。5月份以來，截至5月28日，二手房成交10968套。

對于北京地區(qū)二手房近期成交量的下滑現(xiàn)象，許冬表示，每年三四月份，北京都會出現(xiàn)小陽春，一方面春節(jié)積壓的客戶在3月份集中釋放；另一方面，5月份北京的小學陸續(xù)開始報名，有學區(qū)房需求的客戶需要在5月份之前盡早完成過戶。

在成交量逐月下滑的同時，北京地區(qū)二手房的掛牌量卻逐漸增多。截至記者發(fā)稿，據(jù)鏈家房源數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌量為119707套。而這一數(shù)據(jù)，在4月底為11.5萬套，3月份為10.2萬套。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心報告顯示，4月份，10個重點城市二手住宅掛牌量為212.3萬套，環(huán)比上漲8.5%，同比上漲124.78%。近期大量房源掛出并且有繼續(xù)放量的態(tài)勢，一方面因為當前政策環(huán)境較為寬松，很多業(yè)主想要將房源掛出以盡快實現(xiàn)置換的需求；另一方面，掛牌量的增長也說明部分群體繼續(xù)持有房產(chǎn)的意愿不強，對房價上漲的預期減弱。

在《證券日報》記者走訪調(diào)查中，有房產(chǎn)中介表示，隨著近期成交周期變長，一些本來觀望的賣房人也掛出了房源，還有一些急售房源的業(yè)主開始在多個平臺掛牌，這也是近期掛牌量增多的原因之一。

巨豐投顧高級投資顧問謝后勤在接受《證券日報》記者采訪時表示，“房住不炒”已經(jīng)深入人心，未來更多的成交是來自于剛需和改善，而非投資。

價格上漲動力不足

在成交量下降的同時，房價上漲動力也略顯不足。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，4月份，100個重點城市二手房市場均價為15662元/平方米，環(huán)比下降0.15%，較上月擴大0.05個百分點，同比下降0.4%，較上月擴大0.13個百分點。4月份隨著前期需求的集中釋放，市場活躍度下降，重點城市掛牌量繼續(xù)走高，成交規(guī)?；芈?，價格上漲動力不足，市場均價跌幅有所擴大，預計短期內(nèi)二手房市場均價將呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢。

北京市朝陽區(qū)某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人告訴《證券日報》記者，他們門店負責維護的區(qū)域，有一套500萬左右的房源不到兩個月已經(jīng)5次降價，累計降價幅度為46萬元。房子目前的掛牌價已經(jīng)比同小區(qū)同戶型的其他房源價格低，還有10萬元至15萬元的下降空間。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，4月份以來主要城市的新房、二手房市場活躍度普遍出現(xiàn)下滑，購房者置業(yè)情緒下降。近期部分核心一二線城市開始優(yōu)化調(diào)控政策，上海、廣州等城市調(diào)整公積金政策，杭州、南京部分街道或區(qū)域放松限購，但整體力度仍較為有限，對提振市場活躍度、修復市場預期的效果并不明顯。

陳文靜進一步分析稱，市場企穩(wěn)仍受到多個因素的影響和制約。一方面，房價下跌預期仍在。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，4月份，百城新建住宅價格環(huán)比上漲0.02%，與上月持平，但百城中環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加；百城二手房住宅價格環(huán)比繼續(xù)下跌，市場預期仍較弱。另一方面，近期個別房企償債壓力較大，也對市場預期形成擾動。

就記者實地走訪反映出的情況，以及整體房地產(chǎn)市場趨勢，陳文靜認為，熱點城市土地市場熱度較高，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場會形成一定支撐，但整體來看，當前全國房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力依然在增加。

對于未來如何持續(xù)恢復市場信心，謝后勤認為，一方面需要給老百姓敢于消費購房的安全感，另一方面還需要有針對性的優(yōu)惠政策來刺激當下剛需的釋放。（來源：證券日報）