#5月財(cái)經(jīng)新勢(shì)力#
出來(lái)貸的，遲早要還。
截止2022年底，中國(guó)工商銀行等四大銀行面向房地產(chǎn)業(yè)的不良債券余額比上年增長(zhǎng)60%，創(chuàng)下最近10年來(lái)的最高記錄。
在恒大集團(tuán)經(jīng)營(yíng)危機(jī)過(guò)去一年多的今天，關(guān)于房地產(chǎn)債務(wù)的隱患還并未完全消除，國(guó)內(nèi)銀行不良債權(quán)，包括影子銀行的風(fēng)險(xiǎn)，都有可能隨時(shí)成為壓倒駱駝的最后一根稻草。
在過(guò)去的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，房地產(chǎn)一直都是支柱型產(chǎn)業(yè)，一度占據(jù)國(guó)內(nèi)GDP的三成，影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，如今隨著人口結(jié)構(gòu)的變化、剛需性房產(chǎn)的減少，以及房地產(chǎn)自身的存量乃至飽和，包括對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的信心和恢復(fù)，都嚴(yán)重影響了這個(gè)支柱型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
疊加過(guò)去疫情三年的制約，人們的收入減少、甚至丟失工作，這也間接導(dǎo)致房地產(chǎn)的不良債權(quán)增長(zhǎng)迅猛，如果違約潮一旦成密集之勢(shì)，必然會(huì)危及銀行自身業(yè)務(wù)，最終釀成更大范圍的信任危機(jī)。
回顧2008年美國(guó)的次貸危機(jī)，本質(zhì)上就是以房地產(chǎn)不良債券的惡化而引發(fā)的，如今國(guó)內(nèi)銀行體系房地產(chǎn)不良債券增長(zhǎng)迅猛，也同樣值得我們警惕。
而在過(guò)去，監(jiān)管機(jī)構(gòu)一直都非常重視這個(gè)問(wèn)題。
早在2020年，監(jiān)管機(jī)構(gòu)就以大型房企開(kāi)發(fā)商為對(duì)象，對(duì)負(fù)債額設(shè)置嚴(yán)格上限，也被稱(chēng)之為“三條紅線(xiàn)”的監(jiān)管強(qiáng)化措施。
這在一定程度上控制了過(guò)去房企濫拿地的現(xiàn)象，但也加劇了房企的資金周轉(zhuǎn)惡化。
2021年12月恒大陷入債務(wù)違約，風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，這是實(shí)現(xiàn)債務(wù)去杠桿之后必然會(huì)面臨的困境，恒大的問(wèn)題也間接導(dǎo)致了銀行的不良債權(quán)進(jìn)一步擴(kuò)大。
除了四大行之外，一些地方性銀行可能還面臨著更大的債務(wù)危機(jī)。以貴州銀行為例，截止去年6月在0%左右的房地產(chǎn)業(yè)不良債權(quán)比例就超過(guò)20%。
以今天國(guó)內(nèi)一些城市的房?jī)r(jià)來(lái)看，這必然是一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲，房?jī)r(jià)居高不下，就必然需要有人高位接盤(pán)，但隨著年輕人購(gòu)買(mǎi)意愿的下降，房地產(chǎn)在結(jié)構(gòu)上很難恢復(fù)往日的榮光。
更重要的是，房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一榮俱榮一損俱損，隨著國(guó)內(nèi)宏觀消費(fèi)前景和就業(yè)增長(zhǎng)恢復(fù)有限的情況下，人們購(gòu)房也會(huì)出現(xiàn)更多的觀望心態(tài)。
這對(duì)依靠賣(mài)地的地方來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的產(chǎn)業(yè)，更是拉動(dòng)財(cái)政回血的產(chǎn)業(yè)。
在這個(gè)緊要關(guān)頭，壓縮處置不良債權(quán)，就成了近乎是唯一的有效措施。
甘肅銀行的財(cái)報(bào)就顯示，去年6月和12月甘肅銀行實(shí)施拍賣(mài)，向政府旗下的資產(chǎn)管理公司出售了總額超過(guò)27億元的不良債權(quán)，這一規(guī)模相當(dāng)于2021年底不良債權(quán)余額整體的7成左右。
浙商銀行也曾披露，去年除了將約28億元人民幣的不良債權(quán)證券化之外，還將約49億元轉(zhuǎn)讓給了第三方。
將不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓給接盤(pán)企業(yè)，的確是銀行有效控制風(fēng)險(xiǎn)的一種做法。
過(guò)去美國(guó)銀行業(yè)也常常把房地產(chǎn)的債券打包賣(mài)給接盤(pán)企業(yè)，最終層層違約導(dǎo)致次貸危機(jī)爆發(fā)。
在國(guó)內(nèi)，由資產(chǎn)管理公司從銀行收購(gòu)不良債權(quán)，重組之后再轉(zhuǎn)售也是常規(guī)操作。屬于大型企業(yè)的華融資產(chǎn)管理的2022財(cái)年的最終損益轉(zhuǎn)為虧損，同行業(yè)的信達(dá)資產(chǎn)管理的凈利潤(rùn)也減半，兩者均受到房地產(chǎn)價(jià)格下跌的影響，出現(xiàn)了巨額的資產(chǎn)減值損失。
不良債權(quán)從銀行收購(gòu)，最終重組之后再轉(zhuǎn)售，其盈利高低最終也必然取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)最終的表現(xiàn)。
過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)多家房企一度想降價(jià)賣(mài)房，之所以會(huì)被處罰“惡意降價(jià)”，究其根源還在于，以今時(shí)今日房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的體量和風(fēng)險(xiǎn)，任何市場(chǎng)的理性行為，都必然會(huì)拉動(dòng)非理性情緒，甚至可能誘發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。
由此，維持當(dāng)下可能更多也是一種無(wú)奈之舉。
但“按下葫蘆浮起瓢”，今天我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多操作，很難說(shuō)能夠徹底根治房地產(chǎn)本身所面臨的問(wèn)題，作為結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，我們只能推遲它的發(fā)生，而不是提前引爆它。
作為接受不良債權(quán)的資產(chǎn)管理公司自身也受到限制，持續(xù)處理不良貸款存在極限，雖然房地產(chǎn)以外的整體不良債權(quán)比率平均僅為1.6%左右，但自去年底開(kāi)始部分放寬房地產(chǎn)公司的融資限制，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不能恢復(fù)，那么不良債權(quán)的增加則只是時(shí)間問(wèn)題。
國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普全球稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不良債權(quán)截止2024年將持續(xù)增加，這也說(shuō)明未來(lái)數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)依然不可小覷，尤其是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩時(shí)期，房地產(chǎn)就越值得我們?nèi)ブ匾暋?/p>
除此之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的需求可能也越來(lái)越低了。根據(jù)光大證券研究所和wind的數(shù)據(jù)顯示，到2040年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求就會(huì)變?yōu)樨?fù)數(shù)，也就是為零，剩下的也就只有改善性需求和舊房更新需求了。
但改善性需求和舊房更新需求，由于不是剛需，自然也就更容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)好壞制約，如果宏觀經(jīng)濟(jì)按照目前的增速，那么以個(gè)人的收入增速水平來(lái)看，需求雖然很大，但由于非剛需，反而可有可無(wú)。
目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)樓盤(pán)都是以五十年的標(biāo)準(zhǔn)為起步的，這至少說(shuō)明五十年內(nèi)是沒(méi)有太大問(wèn)題的，這也必然會(huì)導(dǎo)致，未來(lái)隨著人口的下滑以及購(gòu)房者的增多，房地產(chǎn)需求也會(huì)慢慢接近飽和。
這和今天國(guó)內(nèi)的汽車(chē)市場(chǎng)也非常類(lèi)似，盡管今天我們的汽車(chē)保有量和發(fā)達(dá)國(guó)家相比還較低，但由于收入結(jié)構(gòu)和牌照的制約，導(dǎo)致汽車(chē)增速也開(kāi)始回落，如今更多的是燃油車(chē)換代新能源汽車(chē)的需求，而不是剛需需求。
汽車(chē)和房子，兩大終極消費(fèi)品，背后是上千上萬(wàn)的就業(yè)群體，一旦這兩大消費(fèi)品無(wú)法撐起足夠多的就業(yè)人數(shù)，那么我們可能又會(huì)回到那個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的終極命題：誰(shuí)來(lái)生產(chǎn)，以及誰(shuí)來(lái)消費(fèi)。
發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)是，依靠第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和就業(yè)，但這又回到了那個(gè)邏輯鏈條上，那就是收入和消費(fèi)之間的關(guān)系。
萬(wàn)物相生相克，又互為依賴(lài)，經(jīng)濟(jì)其實(shí)也不例外。
有杠桿必然就會(huì)有債務(wù)，有高速增長(zhǎng)必然就會(huì)有增長(zhǎng)放緩，當(dāng)我們習(xí)慣了過(guò)去幾十年的高速增長(zhǎng)，我們必然就需要去適應(yīng)，慢下來(lái)是怎樣的。
而這，就是經(jīng)濟(jì)周期的魅力。
end.
作者：羅sir，新青年的職場(chǎng)內(nèi)參。關(guān)心事物發(fā)展背后的邏輯，樂(lè)觀的悲觀主義者。關(guān)注我，把知識(shí)磨碎了給你看。
