開征房產(chǎn)稅，會(huì)導(dǎo)致土地資本化的逆過程，整個(gè)經(jīng)濟(jì)將“脫實(shí)向虛”
房地產(chǎn)市場是中國的核心資本市場，開征房地產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場資本化走向逆過程。稅基是以真實(shí)財(cái)富還是以虛擬財(cái)富為基礎(chǔ)，決定了經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱边€是“脫實(shí)向虛”。
任何政策都有利有弊，如果只看到好處，不考慮壞處，極有可能在出現(xiàn)意外效果時(shí)驚慌失措。
1、房地稅步入正軌
房地產(chǎn)稅提出至今20余年，直到2021年終于步入正軌。2021年10月23日發(fā)布的《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》提出：由“國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則”。上一次只選擇重慶和上海作為試點(diǎn)城市，實(shí)際上還是想把房地產(chǎn)稅作為一個(gè)頂層設(shè)計(jì)稅種，在全國統(tǒng)一實(shí)施。
這次表明，稅制的設(shè)計(jì)者終于明白房地產(chǎn)的本質(zhì)是為地方政府提供的公共服務(wù)定價(jià)，對(duì)應(yīng)的是地方事權(quán)。中國各地資源稟賦千差萬別，地方政府對(duì)公共服務(wù)的定價(jià)模式就應(yīng)不同。
在美國，不僅各州的稅率和征收辦法不一樣，甚至一個(gè)城市中各學(xué)區(qū)的財(cái)產(chǎn)稅稅率都不一樣。而中國是一個(gè)全國統(tǒng)一稅率的國家。
房地產(chǎn)稅作為一種地方稅，最終一定是各地根據(jù)自身要素稟賦和經(jīng)營理念自主設(shè)計(jì)的結(jié)果。收不收、收多少、怎么收，都應(yīng)由各地自主決定。
由于房地產(chǎn)稅的最優(yōu)稅率要通過試錯(cuò)才可能找到，因此，這次給了地方政府5年的期限進(jìn)行探索是合適的。而在5年內(nèi)，調(diào)整2~3次大體上就可以試探出合理的稅率區(qū)間。不僅如此，此次可以根據(jù)實(shí)施效果，再?zèng)Q定是否繼續(xù)授權(quán)5年，反映出中央政府在出臺(tái)這一重大稅種時(shí)，并不急于求成。
房地產(chǎn)稅稅率、征收辦法等的確定，很難用成文法的方式，通過頂層設(shè)計(jì)來完成。確立房地產(chǎn)稅關(guān)系重大，絕非一朝一夕就可以完成。中國國土廣袤，各地資源稟賦、發(fā)展階段差異很大，探索需要的時(shí)間可能更長。
改革開放以來，地方政府間的競爭成為中國經(jīng)濟(jì)增長最主要的特色。海南的資源稟賦使其非常適合發(fā)展旅游業(yè)，但因?yàn)楫?dāng)前主要是對(duì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)征稅而不是對(duì)消費(fèi)環(huán)節(jié)征稅，這就迫使海南也要發(fā)展化工業(yè)之類和自己資源稟賦相悖的產(chǎn)業(yè)才能維持基本的公共服務(wù)支出。
三亞如果在消費(fèi)環(huán)節(jié)有足夠的稅收，就可以專注于發(fā)展符合自己自然生態(tài)稟賦的休閑度假產(chǎn)業(yè)。
正是重生產(chǎn)、輕消費(fèi)的稅制決定了“綠水青山”難以變成“金山銀山”。而房地產(chǎn)稅可以在一定程度上賦予在消費(fèi)環(huán)節(jié)擁有資源稟賦的地區(qū)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)很可能是一項(xiàng)堪比當(dāng)年央地分權(quán)的偉大改革。通過房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，地方政府第一次獲得了創(chuàng)設(shè)稅制的權(quán)力。
房地產(chǎn)稅還給地方政府提供了一個(gè)解決歷史遺留問題的工具。國有土地和集體土地兩分的制度，對(duì)中國土地資本市場的形成和原始資本的獲取起到了關(guān)鍵性作用，也是中國和其他發(fā)展中國家績效差異巨大的主要原因所在。
但土地雙市場結(jié)構(gòu)也導(dǎo)致了中國特有的、介于國有和集體兩個(gè)市場之間的“小產(chǎn)權(quán)”。有了房地產(chǎn)稅這個(gè)工具，就給“小產(chǎn)權(quán)”入市提供了一個(gè)可能的渠道——只要交足房地產(chǎn)稅，即足以支付相關(guān)的公共服務(wù)成本，就可以通過城市更新給這些“違章”物業(yè)頒發(fā)“大產(chǎn)權(quán)”證書。
這次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將集體土地上的物業(yè)排除在外，反映出政策設(shè)計(jì)者還沒有意識(shí)到房地產(chǎn)稅的這一功能。
目前，商品房大部分沒有達(dá)到70年的所有權(quán)期限，作為房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象是非常困難的。此次房地產(chǎn)稅恰恰應(yīng)該從實(shí)際上已經(jīng)在享受城市公共服務(wù)但卻從未繳費(fèi)的集體土地上的物業(yè)開征。
以“大產(chǎn)權(quán)”換房地產(chǎn)稅，可以以較小的阻力，消化已經(jīng)被城市包裹的非正規(guī)物業(yè)，并為今后到期物業(yè)全面開征房地產(chǎn)稅探索經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造社會(huì)環(huán)境。
2、房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響
現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長的最大特征就是不依賴過去的剩余，而是依靠未來收益的貼現(xiàn)完成資本積累。
現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)間的競爭，基本上就體現(xiàn)在資本方面的競爭，比的就是誰能創(chuàng)造更廉價(jià)的資本。因此，加/去杠桿、加/降息都必須放到全球競爭的大環(huán)境下才能做出正確的選擇。
日本是房價(jià)高的時(shí)候發(fā)展快，房價(jià)低的時(shí)候發(fā)展慢。韓國也是如此，日本房地產(chǎn)崩盤、泡沫破裂所導(dǎo)致的“失去的二十年”正是韓國房價(jià)飆升的二十年。充裕的資本是韓國企業(yè)可以承受多年虧損，最后把日本企業(yè)拖垮的重要原因。
日韓大博弈背后是資本能力的較量。實(shí)踐表明，資本價(jià)格高并不是壞事，崩盤才是壞事。相對(duì)而言，資本廉價(jià)的經(jīng)濟(jì)可以抵抗更強(qiáng)烈的沖擊，承受更大的虧損，并在對(duì)手資本耗盡后抄底對(duì)手的資產(chǎn)和市場。
中美兩國之所以是在全球化中受益最多的國家，背后的原因，就在于美國股票市場和中國房地產(chǎn)市場。
美國股票市場的強(qiáng)大體現(xiàn)在，在泡沫膨脹時(shí)，總是超越對(duì)手市場，為產(chǎn)業(yè)提供最廉價(jià)的資本；危機(jī)時(shí)，又總能晚于對(duì)手市場崩盤，成為資本最安全的避險(xiǎn)之地。在信用經(jīng)濟(jì)時(shí)代，誰的資本市場能挺到最后，誰就能笑到最后；反之，誰先崩盤，誰就可能被抄底。
而2008年的金融危機(jī)顯示，中國房地產(chǎn)市場甚至比美國股票市場有更好的信用，中國企業(yè)當(dāng)時(shí)抄底了很多國際資產(chǎn)（比如吉利抄底沃爾沃）和市場，逆全球經(jīng)濟(jì)趨勢助力中國實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的快速升級(jí)。
房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的正向影響有多大，反向影響就有多大。2021年前三季度經(jīng)濟(jì)增速下滑有很多原因，最直接的原因就是多城房價(jià)暴跌和土地流拍。這兩項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)低迷，導(dǎo)致2022年全年增速持續(xù)下跌，被增長掩蓋的許多社會(huì)問題都會(huì)凸顯。
資本市場體現(xiàn)的是未來收益的貼現(xiàn)，征收房地產(chǎn)稅意味著提前支取未來現(xiàn)金流，因此，即使貼現(xiàn)倍數(shù)不變，資產(chǎn)也會(huì)貶值。
房地產(chǎn)稅就是土地資本化的逆過程，征收房地產(chǎn)稅就相當(dāng)于把未來資產(chǎn)又還原為現(xiàn)金流。這就是其他國家房地產(chǎn)市場沒能成為和中國房地產(chǎn)市場一樣強(qiáng)大的資本市場的原因。
開征房地產(chǎn)稅，就會(huì)對(duì)中國最大的資本來源造成打擊。我國的股票市場、債券市場發(fā)育尚不成熟，真正強(qiáng)大的資本市場是房地產(chǎn)市場——幾乎等于美國股票市場和房地產(chǎn)市場資本的總和。將住房市場結(jié)構(gòu)解構(gòu)為像新加坡那樣的“雙軌制”，是一種可行思路。
一旦資本市場因開征房地產(chǎn)稅受損，將會(huì)對(duì)政府的很多重資產(chǎn)投資，如補(bǔ)貼研發(fā)、參股創(chuàng)投、國防升級(jí)、高等教育、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等造成影響，我國很可能被迫回到傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)階段，中美在高技術(shù)領(lǐng)域的競爭也可能隨之結(jié)束。如果治好高血壓的代價(jià)是把命丟了，那就應(yīng)該學(xué)會(huì)與疾病共存。
市場經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的最大區(qū)別，就是市場經(jīng)濟(jì)分工主要依賴于貨幣分工，因?yàn)槠湫矢?。一旦貨幣不足，就只能轉(zhuǎn)而依賴效率較低的計(jì)劃分工。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)不是由意識(shí)形態(tài)決定的政治選擇，而是貨幣不足條件下的被迫選擇。
改革開放以來，中國進(jìn)入國際經(jīng)濟(jì)大循環(huán)的一個(gè)重要目的，就是通過順差外生貨幣。正是因?yàn)橛辛朔康禺a(chǎn)市場，中國才成為發(fā)展中國家中少數(shù)可依靠自身資本市場內(nèi)生貨幣的國家之一。依托房地產(chǎn)市場，中國不僅成功解決了困擾千年的貨幣不足難題，而且成為全球性的資本輸出大國。
特別是2008年之后，4萬億大放水，中國在大規(guī)模內(nèi)債的基礎(chǔ)上，逆勢創(chuàng)造出天量貨幣，在極短的時(shí)間內(nèi)超越日本，直追世界頭號(hào)大國美國。
沒有房地產(chǎn)市場這一巨大的資本市場的支持，中國根本不可能在短期內(nèi)內(nèi)生如此規(guī)模的貨幣，更不可能在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)和移動(dòng)支付的加持下，實(shí)現(xiàn)相較于很多發(fā)達(dá)國家超前的資本深化。毫不夸張地說人民幣就是房地產(chǎn)的本位貨幣！
中國成為少數(shù)幾個(gè)可以逆美元周期的主要經(jīng)濟(jì)體之一。而其中，大量抵押物是不以美元定價(jià)的土地和房屋。這是中國貨幣最主要的信用基礎(chǔ)，因?yàn)闊o論政府、企業(yè)還是家庭，社會(huì)創(chuàng)造貨幣的最主要抵押物就是房地產(chǎn)。
過去20余年，中國房地產(chǎn)價(jià)格脫離美元周期逆勢飆升，雖然廣受詬病，但卻支撐了中國經(jīng)濟(jì)從大基建到高科技的天量投資。中國第一次有機(jī)會(huì)跨入“重資產(chǎn)”的賽道，幾乎和所有發(fā)達(dá)國家展開競爭。
如果房價(jià)劇烈下跌、土地大量流拍，所有抵押給銀行的不動(dòng)產(chǎn)估值就會(huì)大幅縮水，中國經(jīng)濟(jì)就會(huì)像日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂時(shí)那樣被銀行壞賬拖下水。這是在計(jì)劃大規(guī)模開征房地產(chǎn)稅時(shí)必須加以考慮的。
3、房地產(chǎn)稅是典型的直接稅
一旦房地產(chǎn)市場萎縮，市場缺少優(yōu)質(zhì)的抵押物，貸款生成貨幣的渠道就會(huì)阻塞，基礎(chǔ)貨幣再多也只能堆積在銀行系統(tǒng)里。
貨幣政策只能在基礎(chǔ)貨幣供不應(yīng)求時(shí)起作用，一旦市場因缺少抵押物消失而出現(xiàn)貨幣需求不足，再寬松的貨幣政策也創(chuàng)造不出足夠的貨幣。
在中國，地方政府主導(dǎo)的城市化是貨幣需求最主要的創(chuàng)造者。地方政府負(fù)債的幾乎所有信用，都來自土地而非稅收。
一旦社融出現(xiàn)斷崖式暴跌，真正進(jìn)入市場的貨幣就會(huì)大量減少，市場機(jī)制就可能衰退，中國經(jīng)濟(jì)就可能再次退回低效的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。局部正確的改革，可能合成整體系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。這是由中國獨(dú)特的貨幣生成機(jī)制所決定的。
所有現(xiàn)代國家都是稅收國家。稅收的本質(zhì)是公共服務(wù)的價(jià)格，是政府與社會(huì)的交易?，F(xiàn)代社會(huì)以前，直接稅征收是政府單方面強(qiáng)加給社會(huì)的。征稅導(dǎo)致戰(zhàn)爭（美國獨(dú)立戰(zhàn)爭）甚至革命（法國大革命）的案例不勝枚舉。
房地產(chǎn)稅是典型的直接稅，是西方國家地方政府公共服務(wù)支出的主要來源。地方民主自治（類似中國的小區(qū)物業(yè)管理）是公共服務(wù)提供的基礎(chǔ)制度。
在全球公共服務(wù)市場的競爭中，中國體制不僅可行而且高效。其中一個(gè)重要原因，就是中國政府的財(cái)政迄今為止主要是建立在間接稅基礎(chǔ)上的，納稅主體是企業(yè)和機(jī)構(gòu)而非個(gè)人。
例如抗擊新冠肺炎疫情的國家對(duì)比中，政府可以在保有非常大的公共權(quán)力的條件下，顯示消費(fèi)者的偏好。在現(xiàn)實(shí)中，只要出現(xiàn)制度錯(cuò)配——間接稅對(duì)民主，直接稅對(duì)集權(quán)——就一定會(huì)導(dǎo)致社會(huì)運(yùn)行的低效乃至混亂。
英國最開始對(duì)北美征稅時(shí)，其實(shí)稅率并不高，但美國人寧愿打仗也不交稅。獨(dú)立戰(zhàn)爭后，美國實(shí)現(xiàn)了稅制和體制的匹配，才成功轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代國家。
脫離稅率談房地產(chǎn)稅，就像脫離劑量談藥效。小區(qū)物業(yè)費(fèi)本質(zhì)上就是房地產(chǎn)稅的一種，收取很高的費(fèi)用，卻不讓大家決定如何使用，最終物業(yè)費(fèi)根本收不上來。房地產(chǎn)稅也是如此。
如果指望房地產(chǎn)稅像在發(fā)達(dá)國家那樣成為地方政府的主流稅種，就必須同步對(duì)地方政治制度做出相應(yīng)的調(diào)整。除非是像三亞、迪拜、邁阿密那樣本地人資產(chǎn)占比很小、外來人口購買資產(chǎn)占比很大的城市，否則本地人可能傾向于投票推行低稅率的房地產(chǎn)稅。一般情況下，高稅率會(huì)遭到制度性抵制。
用地方政府錦標(biāo)賽來解釋中國特色的經(jīng)濟(jì)增長是近年來開始流行的一個(gè)理論。間接稅和中央集權(quán)制度的組合，是中國地方政府行為與眾不同的根本原因。以真實(shí)財(cái)富為稅基的間接稅，決定了中國地方政府可以而且必須開展稅收爭奪賽。
一旦地方政府主要收入來源轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)稅，中國地方政府的行為也就與其他國家地方政府的行為趨同。這一地方競爭形成的增長發(fā)動(dòng)機(jī)也會(huì)逐漸熄火。
在更深的層次上，任何稅收都是政府和公民之間的契約。21世紀(jì)初，農(nóng)業(yè)稅占稅收的比重就已經(jīng)很低，在有的地方甚至覆蓋不了征收成本。于是，國家拿下了這一千百年來加在農(nóng)民頭上的稅負(fù)。房地產(chǎn)稅是稅收中少數(shù)幾項(xiàng)涉及國家與公民之間契約的制度，但相關(guān)的理論研究還幾乎是空白。
在中國的稅收制度里，幾乎所有稅種都是以社會(huì)創(chuàng)造出的真實(shí)財(cái)富為稅基。但房地產(chǎn)稅不是。房價(jià)體現(xiàn)的不是真實(shí)財(cái)富，而是和股票價(jià)格一樣，體現(xiàn)的是這項(xiàng)房產(chǎn)的未來收益。對(duì)虛擬財(cái)富征稅，和透支未來財(cái)富沒什么兩樣。
如果政府稅收的基礎(chǔ)“脫實(shí)向虛”，其政策和資源就會(huì)向虛擬經(jīng)濟(jì)傾斜，并最終導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”。而房地產(chǎn)稅正是這樣一種以虛擬財(cái)富為征收對(duì)象的稅種。這是政府在推出這類以資本為稅基的稅種時(shí)必須考慮的。
房地產(chǎn)稅之所以有“欺騙性”，就是因?yàn)橥ㄟ^會(huì)計(jì)規(guī)則連續(xù)計(jì)入政府收益，給政府帶來現(xiàn)金流的錯(cuò)覺。
表面上看，房地產(chǎn)稅是給政府帶來了連續(xù)現(xiàn)金流，但由于是對(duì)虛擬財(cái)富征稅，因此，對(duì)整個(gè)社會(huì)而言其實(shí)是連續(xù)負(fù)債。對(duì)虛擬財(cái)富征稅，會(huì)讓政府不再關(guān)心實(shí)體經(jīng)濟(jì)的好壞，只要政府能放大未來收益，比如降息、發(fā)債，就可以從中抽成，增加收入。實(shí)際上，這種連續(xù)負(fù)債乃是一種偽裝的“龐氏騙局”。正是因?yàn)檫@種對(duì)虛擬財(cái)富的依賴，西方國家的地方政府幾乎不熱心招商引資，它們更關(guān)注的是虛擬財(cái)富的漲跌。
皮凱蒂在《21世紀(jì)資本論》中的研究表明，沒有一個(gè)征收財(cái)產(chǎn)稅的國家能夠因此縮小貧富差距。
表面上看，不對(duì)勞動(dòng)征稅、對(duì)資本征稅是保護(hù)勞動(dòng)、抑制資本，但結(jié)果卻是整個(gè)經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”，富的越富，窮的更窮。這就跟在中國企業(yè)面臨的稅率高于在美國，企業(yè)反而遷往中國是一個(gè)道理——你要發(fā)展什么，就要對(duì)什么征稅。僅靠對(duì)資本征稅來縮小貧富差距，只能是杯水車薪、隔靴搔癢。
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