房企保險(xiǎn)柜“消失”之謎

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）搬了一趟家，正榮就把價(jià)值近30億的保險(xiǎn)柜搬丟了。

近日，正榮集團(tuán)廈門公司在從廈門波特曼財(cái)富中心A座9樓搬到17樓的過(guò)程中，不慎遺失了中梁正榮天著潤(rùn)宸項(xiàng)目的共管保險(xiǎn)柜，里面存放著該項(xiàng)目的公章、財(cái)務(wù)章、法人章、空白支票、土地使用權(quán)證、工規(guī)證、施工許可證等物品。

事發(fā)后，中梁正榮天著潤(rùn)宸項(xiàng)目其中兩位股東正榮和中梁地產(chǎn)選擇報(bào)警處理。

據(jù)知情人士透露，監(jiān)控影像顯示，在正榮搬家之際，廈門國(guó)際信托委托的保險(xiǎn)柜保管員曾帶一名陌生男子潛入辦公室，“該男子戴著口罩、盡量沿著監(jiān)控死角行動(dòng)，看起來(lái)很是可疑?！?

因而，正榮和中梁地產(chǎn)認(rèn)為，悄然帶走保險(xiǎn)柜的是該項(xiàng)目第三股東——廈門國(guó)際信托。

5月18日上午，廈門國(guó)際信托的相關(guān)負(fù)責(zé)人向觀察者網(wǎng)表示，保險(xiǎn)柜確實(shí)被廈門國(guó)際信托拿走了。

為何要拿？

令人百思不得其解的是，為何廈門國(guó)際信托要悄悄拿走保險(xiǎn)柜。

故事還要追溯至2021年5月。彼時(shí)，廈門首輪集中供地出讓了一宗優(yōu)質(zhì)地塊，吸引了建發(fā)、金地、聯(lián)發(fā)、金茂、大悅城、保利、國(guó)貿(mào)、正榮、首開(kāi)、華潤(rùn)、中交、中海、中梁、萬(wàn)科、住宅、匯成等16家房企參與競(jìng)拍。

最后，正榮聯(lián)手中梁以18.8億的總地價(jià)拿下該項(xiàng)目，溢價(jià)率49.21%，樓面價(jià)約3.15萬(wàn)元/平方米，配建面積1700平方米。隨后，該項(xiàng)目命名為中梁·正榮天著潤(rùn)宸，正榮與中梁分別持股51%、49%，由正榮操盤。

“隨后，中梁從廈門國(guó)際信托處進(jìn)行融資，后者為項(xiàng)目提供資金，資金使用期限為2021年8月20日-2022年8月19日，利息大約10%?！痹擁?xiàng)目一位負(fù)責(zé)人向觀察者網(wǎng)表示，三方約定有2個(gè)月的寬限期，資金使用期限至10月19日。

廈門國(guó)際信托入股后，持有項(xiàng)目44%的股權(quán)；正榮股權(quán)比例不變，仍為51%；中梁持股比例有所下降，僅為5%。

上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，拿地之后開(kāi)發(fā)建設(shè)推進(jìn)正常，項(xiàng)目6棟樓中4棟已經(jīng)建設(shè)至13-19層，整體限高26層，這意味著，該項(xiàng)目的投入和工程形象進(jìn)度達(dá)到了預(yù)售的要求，便計(jì)劃于2022年2月去辦理預(yù)售。

“但廈門國(guó)際信托卻不同意用印?！痹擁?xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)有幾家比較大的房企已經(jīng)爆雷，正榮與中梁也頻頻傳出違約消息，廈門國(guó)際信托認(rèn)為該項(xiàng)目即使入市也不一定能賣得出去。

但正榮與中梁方明顯不認(rèn)同該觀點(diǎn)，他們認(rèn)為該項(xiàng)目自拿地之初便吸引一眾房企爭(zhēng)奪，主要是由于地塊質(zhì)素較高，配套齊全，且與周邊二手房有明顯倒掛。“此外，地塊周圍入市新房數(shù)量少、體量小，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足當(dāng)?shù)匦枨??！?

值得一提的是，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目方資金由三方監(jiān)管，所備資金足夠該項(xiàng)目完成建設(shè)、開(kāi)發(fā)、入市、交房等工作，并不存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)，明確表示集團(tuán)層面出現(xiàn)的問(wèn)題并不會(huì)傳導(dǎo)到項(xiàng)目端。

雖無(wú)法判斷誰(shuí)是誰(shuí)非，但據(jù)知情人士給出的論證顯示，正榮與聯(lián)發(fā)曾在中梁·正榮天著潤(rùn)宸項(xiàng)目周圍合作開(kāi)發(fā)的一個(gè)住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2022年1月開(kāi)盤，銷售均價(jià)約3.8萬(wàn)元/平方米，已去化超300套。

項(xiàng)目方希望由此表明，即使正榮與中梁在集團(tuán)層面出現(xiàn)爆雷現(xiàn)象，但并不會(huì)妨礙到項(xiàng)目公司賣房。

但由于三方始終無(wú)法就此達(dá)成一致，中梁·正榮天著潤(rùn)宸入市的計(jì)劃便被擱置至今。

陷入僵局

房子賣不了，但欠的款依舊要還。

2022年4月，距離融資到期還有半年時(shí)間，廈門國(guó)際信托提前向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)了函件，要求提早還貸；2022年8月，廈門國(guó)際信托直接起訴了兩家開(kāi)發(fā)商，要求后者到期還款。

知情人士稱，在廈門國(guó)際信托將中梁、正榮訴上法院前，三方曾進(jìn)行過(guò)協(xié)商，廈門國(guó)際信托要求兩家房企尋找代建方接盤，將操盤權(quán)全權(quán)交出去，身份轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y方，接盤方的人選之一正是廈門國(guó)際信托的股東之一建發(fā)。

公開(kāi)信息顯示，建發(fā)是廈門本土開(kāi)發(fā)商，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年以超172億元的權(quán)益銷售額位列廈門房企之首，市場(chǎng)份額高達(dá)19.7%。

“我們也不否認(rèn)建發(fā)在廈門的影響力，由建發(fā)接盤或許還能提高項(xiàng)目入市均價(jià)?！痹撝槿耸糠Q，但廈門國(guó)際信托并不給他們和建發(fā)直接接觸的機(jī)會(huì)，而廈門國(guó)際信給出的售價(jià)、抽成等方案，又會(huì)導(dǎo)致兩家民企開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)虧損。

據(jù)悉，該代建代管方案顯示，項(xiàng)目售價(jià)3.4萬(wàn)/平方米，較3.15萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)約3.15萬(wàn)元/平方米僅高出0.25萬(wàn)元/平方米。按這個(gè)售價(jià)算，中梁將虧掉3.25億，正榮將虧掉3.39億，但廈門信托可以拿回本金利息，建發(fā)可以實(shí)現(xiàn)1.3億的管銷費(fèi)收入。

賺錢的買賣做成了虧本的，可想而知，中梁和正榮方面不會(huì)答應(yīng)。

為了破解當(dāng)下困局，中梁和正榮方面提議，尋找資方替代廈門國(guó)際信托在該項(xiàng)目中的作用，保證其能收回本金，但利息可能要打點(diǎn)折。

上述知情人士感嘆，“但廈門國(guó)際信托不答應(yīng)，仍要收回全部利息，明顯不是為了保本是為了掙錢?！?

截至目前，上述事件仍處于僵持之中，房企賣不了房，投資方也拿不到錢。

在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣的這幾年，房企保險(xiǎn)柜消失、被撬，已不是個(gè)例。一位也經(jīng)歷過(guò)保險(xiǎn)柜被搶的地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人感慨：“利益面前，項(xiàng)目合作方從相愛(ài)到相殺是真的?！?