房市持續(xù)下滑，政策再不放大招就來(lái)不及了

今年2月份，房市出現(xiàn)了一波小陽(yáng)春，成交量持續(xù)上升。但今年小陽(yáng)春結(jié)束的非常快，三月份房市就掉頭向下，持續(xù)低迷至今。

從去年12月份，國(guó)家重新強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位以來(lái)，政策上一直釋放利好房市的信號(hào)。為什么市場(chǎng)僅僅配合一陣子，就再次下滑不停呢？我們簡(jiǎn)單回顧并分析一下。

首先國(guó)家在政策層面，這幾個(gè)月是明顯轉(zhuǎn)向的，第一是去年12月份強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，戰(zhàn)略性支持。第二是這一年降息，第三今年又降存款準(zhǔn)備金，釋放出更多信貸額度給各個(gè)商業(yè)銀行，第四最近又降低存款利率，吸引儲(chǔ)戶把更多存款拿出來(lái)“擴(kuò)大內(nèi)需”。嗯，衣食住行，有比住更花錢的內(nèi)需嗎？第五是提出了帶押過(guò)戶，即允許被抵押的房產(chǎn)不解抵押，就可以直接出售過(guò)戶。

但最終效果是，房市依然在下滑，庫(kù)存持續(xù)增加，成交量下降，去化周期上了新高。多個(gè)城市在售的房子需要賣一年半甚至兩年半，才可以賣完。

房市救了半年，越救越慘是什么原因呢？我認(rèn)為當(dāng)下的房地產(chǎn)政策不合理，或者說(shuō)救市政策誠(chéng)意不夠，力度不足。我們把上述的救房市政策逐個(gè)解析一下。

1 政策戰(zhàn)略支持。國(guó)家在戰(zhàn)略層面上，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。這是個(gè)正面的信號(hào)。但是，這個(gè)信號(hào)在去年就早已有所釋放，不算新信號(hào)。我在一年前，根據(jù)健康寶摘星，做出兩個(gè)判斷：1 去年下半年抗疫結(jié)束，2 國(guó)家要恢復(fù)救房市。截圖如下：

所以，去年年底的宣布房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，不屬于大利好，并未超出預(yù)期。

2 銀行降息。我國(guó)最近一年持續(xù)降息，5年以上貸款LPR，已經(jīng)從2019年最高點(diǎn)4.85降到4.3。銀行讓利，貸款成本下降，看起來(lái)是利好。但是，前幾年銀行不執(zhí)行LPR而是執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí)，經(jīng)常會(huì)下浮利率10%甚至15%。所以在2016年，雖然5年以上的貸款基準(zhǔn)利率是4.9，但是下浮之后，比現(xiàn)在執(zhí)行的房貸利率低。另外，以前不執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸政策，只要還清已有貸款，就享受首套住房貸款利率。而現(xiàn)在執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸，只要曾經(jīng)貸過(guò)款，住房貸款算二套，利率都是5以上。所以，現(xiàn)在的購(gòu)房貸款利率，還貸壓力反而比幾年以前大。

3 降存款準(zhǔn)備金，簡(jiǎn)稱降準(zhǔn)。我國(guó)在今年三月份為刺激市場(chǎng)，進(jìn)行降準(zhǔn)。我先闡明一下降息和降準(zhǔn)的區(qū)別，雖然二者都是銀行放水，但是方式不同。降息是通過(guò)銀行讓利，降低貸款申請(qǐng)者獲取資金的成本，以吸引更多人申請(qǐng)貸款。降準(zhǔn)是降低商業(yè)銀行存在央行的存款準(zhǔn)備金比例，讓商業(yè)銀行有更充裕的資金貸款給貸款申請(qǐng)者。我不認(rèn)為在現(xiàn)階段，這是個(gè)利好政策。因?yàn)?，?dāng)下的貸款瓶頸不是商業(yè)銀行可以用于出借的資金不夠。疫情以來(lái)，我國(guó)的銀行儲(chǔ)蓄率節(jié)節(jié)攀升，商業(yè)銀行并不缺出借的資金?，F(xiàn)在的貸款瓶頸是，多數(shù)人在疫情之后，經(jīng)濟(jì)壓力太大，信心不足，不敢貸款。而且如前面所說(shuō)，貸款的成本比幾年前還高了。這種情況下，降低存款準(zhǔn)備金有用嗎？明顯是沒(méi)有用。資金根本貸不出去。

4 降存款利率。這個(gè)月以來(lái)，各個(gè)商業(yè)銀行存款利率下調(diào)。詳細(xì)如下：

這個(gè)政策意圖很明顯：逼著老百姓不要存錢，趕緊把錢取出來(lái)消費(fèi)。問(wèn)題是，這個(gè)政策有用嗎？我估計(jì)政策執(zhí)行結(jié)果，恐怕會(huì)和政策制定者初衷相反。大家看到這個(gè)政策，會(huì)預(yù)期將來(lái)利息更低，所以抓緊更多存錢，鎖定當(dāng)下利率。所以存款會(huì)不降反升。

5 帶押過(guò)戶。以前在購(gòu)房時(shí)，賣房者要先保證房子沒(méi)有欠款，才可以出售。現(xiàn)在出新政，可以帶著抵押貸款直接過(guò)戶給買房者。領(lǐng)導(dǎo)干部真是操碎了心，生怕房子賣著困難，才制定這么個(gè)政策。但是，這帶押過(guò)戶乍一聽(tīng)很有道理，細(xì)想起來(lái)全是問(wèn)題。我在之前的文章，帶押過(guò)戶救房市，以下幾個(gè)問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)想清楚了嗎？已經(jīng)分析過(guò)弊端，主要是商業(yè)銀行之間利益分配問(wèn)題。貸款額度，利率和周期差異問(wèn)題等。這里不再贅述。反正這個(gè)政策執(zhí)行不下去。從出臺(tái)政策至今，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有幾家房產(chǎn)通過(guò)帶押過(guò)戶成功交易的。

綜上所述，今年小陽(yáng)春以來(lái)，房市持續(xù)下滑。不是因?yàn)閲?guó)家不想救房市，至今已經(jīng)出臺(tái)很多政策救市。但沒(méi)有一個(gè)政策的力度和合理性，適合當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。所以效果非常有限。

我個(gè)人認(rèn)為，正確的救房市做法，是國(guó)家取消認(rèn)房認(rèn)貸制度，銀行認(rèn)真降息，把實(shí)際貸款利率至少降到2016年的水平。疫情結(jié)束以來(lái)，經(jīng)濟(jì)急需恢復(fù)，如果出的政策不對(duì)癥，藥力不足，房市還會(huì)繼續(xù)下滑，國(guó)家經(jīng)濟(jì)將會(huì)為此付出巨大代價(jià)。