880萬億居民財富流向巨變，房地產(chǎn)周期逆轉(zhuǎn)，10年后才有戲？

最近總有人問，房地產(chǎn)的趨勢能不能講清楚呢？

今年以來，我們多次談到房地產(chǎn)，事實上這個行業(yè)10年內(nèi)的大趨勢已經(jīng)很清晰了，但是總有人不太相信，而且大家的觀點分歧得很厲害，甚至完全是兩個極端。

我們今天換一種邏輯來看房地產(chǎn)，打開不一樣的視野，希望能夠幫助你看得更清晰。

中國人的財富規(guī)模

大家都知道，中國人的財富規(guī)模是很大的。從歷史經(jīng)驗來看，這些財富流向哪里，哪里的資產(chǎn)或者商品價格就會上漲，如果財富流向股市，股市指數(shù)就會上漲，如果財富流向消費市場，物價就會上漲。

房地產(chǎn)是這里面最典型的資產(chǎn)市場。所以從某種程度上來講，財富流向決定了房地產(chǎn)市場的熱度和房價。

我們來簡單看一下中國人財富規(guī)模有多大？根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國居民凈資產(chǎn)價值680萬億，加上總負債200萬億。所以我們可以簡單地得出結(jié)論，中國居民總資產(chǎn)880萬億。

這里面房地產(chǎn)價值470萬億，居民存款130萬億，股市總市值95萬億。這三大市場財富加起來總價值高達695萬億，占居民總資產(chǎn)的79%。那么剩下的21%去了哪里呢？我們可以理解為主要方向就是消費、理財和投資。

同時我們注意到，4月份最新金融數(shù)據(jù)，居民存款減少1.2萬億，這是因為目前存款利率降到3%的區(qū)間，導致儲蓄擠出效應明顯，這些財富分散流向消費市場、股市、房地產(chǎn)和理財。

我們看到，4月房地產(chǎn)市場整體降溫，居民中長期貸款只增加了4280億元，這可以推算出財富流向房地產(chǎn)市場不足2000億。

這說明中國人的財富流向出現(xiàn)了新趨勢。

財富增長趨勢

過去，我們經(jīng)常說，中國有兩個財富蓄水池，第一個是房地產(chǎn)，第二個是股市，大量增發(fā)的貨幣流入了這兩個市場。

從2020年到2022年這三年時間里面，財富流向的一個新方向就是居民儲蓄，很多人都把錢存起來了。房地產(chǎn)市場財富呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，僅僅2022年一年新房銷售就少了3萬億。

從目前經(jīng)濟增長需要和趨勢來看，預計M2會保持10%以上的高增長趨勢。今年中國居民財富總值極有可能超過1000萬億。

同時，從2023年4月份開始，居民儲蓄出現(xiàn)了幾年來從未有過的下降趨勢。此消彼長之下，這么天量的財富會流向哪里呢？

我們認為，接下來兩三年內(nèi)會有兩個非常重要的財富流向。

財富的兩個新流向

第一個財富流向，我們看到，股市明顯開始火爆起來。

為什么我們說股市財富會增加呢？這其實是目前經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要。

前不久，我們發(fā)文《40家公司退市！向4000萬企業(yè)發(fā)出信號，中國經(jīng)濟要起飛了》，講到目前經(jīng)濟發(fā)展的一個重要問題，就是企業(yè)負債率太高，財務(wù)成本非常高。有人把中美企業(yè)杠桿率做了對比，美國企業(yè)杠桿率只有80.6%，中國企業(yè)杠桿率卻高達160.9%。

所以目前中國經(jīng)濟特別緊迫的任務(wù)，是要解決企業(yè)的負債問題，必須要讓更多的企業(yè)上市融資，這才有了今年年初的注冊制，以及后來大量企業(yè)開始上市。

這樣做的結(jié)果當然是股市規(guī)模會快速擴大，更多的財富流向股市。

2022年一年時間，中國股市總市值增加了102.4%，大約增加了45萬億。預計2023年的增幅很有可能會大于這個數(shù)字，增加60到80萬億，達到150-200萬億。這也就是說，流入股市的財富占居民總財富的比例將從過去的10%提高到20%左右，這是個非常驚人的增幅。

但是，股市仍然是小眾群體，另一個財富流向跟我們大多數(shù)人都有關(guān)系。

兩個重要趨勢決定財富流向

我們要講到的另一個財富流向，就是通過投資流向?qū)嶓w經(jīng)濟。

這里面有兩個比較重要的趨勢。第一個重要趨勢是創(chuàng)業(yè)熱度不會減少，反而會增加。事實上2020到2022年的數(shù)據(jù)已經(jīng)明顯表明，經(jīng)濟不好的時候創(chuàng)業(yè)熱度反而大幅度增長了，這是因為打工的壓力增大，很多人會選擇創(chuàng)業(yè)，以及失業(yè)帶來的被動創(chuàng)業(yè)增加。

第二個重要趨勢就是自由職業(yè)者會大量增加。這里面有許多人會選擇投資，或者尋找一份自由職業(yè)的工作。

這兩個重要趨勢都會帶來居民財富通過投資的方式流入實體經(jīng)濟。事實上，我們前面講到的財富流入股市，大部分也流入實體經(jīng)濟。這是中國經(jīng)濟長期堅持脫虛向?qū)崳饾u開花結(jié)果。

那么最終的問題就來了，這種財富流向趨勢下，房地產(chǎn)能有多少機會呢？

我們來做一個估算，居民總財富達到1000萬億。我們前面講了，流向股市200萬億，居民存款小幅回落至100萬億，消費市場50萬億，理財和投資流向?qū)嶓w經(jīng)濟100萬億，其他30萬億，那么留給房地產(chǎn)市場就只有520萬億了，目前房地產(chǎn)財富規(guī)模已經(jīng)470萬億，增長空間只有50萬億了。

50萬億，也就是房地產(chǎn)新房三年的銷售額，所以未來10年內(nèi)快速增長的機會真不大了。

所以，未來10年房地產(chǎn)市場就是安全穩(wěn)定，有序過渡到新模式，這就是大趨勢。