廣州提出房票安置政策，意味著什么？北上深會跟進嗎？
10月24日，《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021-2035年）》經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會第十四次會議審議通過，明確提出“優(yōu)化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率”。
此前，廣州城中村改造的補償方式，主要以回遷房補償為主，現(xiàn)金補償為輔，“房票安置”是第一次出現(xiàn)在官方文件中。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，該政策是加快推進城中村改造“較為可行的一個選擇”。他認為，房票安置可以創(chuàng)造出巨大的需求，對新房、二手房庫存去化有明顯的效果，也能滿足居民多樣化的居住需求，還能降低改造成本，緩解改造資金壓力。
“給拆遷戶多一種選擇”
事實上，早在兩個月前，一份名為《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》（以下簡稱《建議稿》）的文件就已廣泛流傳。該文件對房票安置的適用范圍、補償規(guī)則、核發(fā)、使用與結算等作了詳細規(guī)定，并透露實施房票安置后，城中村改造項目原則上不再新建安置房。
當時，廣州市規(guī)劃和自然資源局回復媒體稱：近期一些部門在開展房票安置可行性研究工作，但還處于初步研究階段。對于房票這種重大舉措，一經(jīng)通過，會第一時間對外公布。
這次專項規(guī)劃的通過，顯然是以官方文件的方式讓兩個月來已成為輿論焦點的一只“靴子”落了地。
據(jù)了解，今年廣州全市至少推進127個城中村改造項目，是近些年來最大規(guī)模的年度任務。
而根據(jù)前述兩個專項規(guī)劃文件內(nèi)容，至2035年廣州推進城中村全面或混合改造項目165個，其中全面改造150個、混合改造15個，主要集中在中心城區(qū)。
李宇嘉向記者表示，城中村改造的資金投入壓力很大，房票政策有助于減輕資金壓力，“因為采用房票安置，就不用支付拆遷安置費用或建回遷安置房了”。
他說，新一輪城中村改造，目前主要由國企來主導，資金投入壓力非常大，所以無論是政府還是開發(fā)商肯定是希望能夠?qū)嵤┓科卑仓玫摹?/p>
合富研究院在一份專題報告中表示，廣州老城區(qū)的部分舊改項目，由于規(guī)劃限制等問題無法實現(xiàn)經(jīng)濟平衡，以往只能采用難度較大的異地安置方式，而有了房票安置，這個問題便可以得到很好解決。開發(fā)主體也能從中受益，包括降低拆遷難度，減輕現(xiàn)金流壓力等。
李宇嘉提到，廣州外圍區(qū)去庫存壓力很大，廣義庫存要5年到8年才能去化，通過房票安置一定程度上可以實現(xiàn)去庫存。不過，他也強調(diào)，房票安置并不是強制每個項目都要實施，應該把它理解為拆遷安置補償?shù)囊环N方式，給拆遷戶多一種選擇。
將村民的權益轉換成有價票據(jù)
房票安置是指將被征收人的房屋安置補償權益進行貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結算憑證。被征收人，也即拆遷戶可自行向參與房票安置工作的房企購買商品房，直接用房票結算。
即將村民的權益轉換成一張有價票據(jù)。這張票據(jù)的性質(zhì)，跟我們過去所見識過的糧票、油票、電影票、車票和蟹票沒什么兩樣，甚至還可以理解成是一張有限額和限期的購物卡。唯一的差別在于，糧票只能用來換糧食，電影票只能用來看電影，車票只能用來坐車，蟹票只能用來換大閘蟹，購物卡可以在指定商場任意選購很多商品。而房票這類“消費券”是實名登記的，只能用來買授權方指定范圍的房子。
記者注意到，此前市場流傳的《建議稿》內(nèi)容顯示，房票安置適用于廣州市行政區(qū)內(nèi)各類城中村改造項目的拆遷安置工作，包括政府收儲、統(tǒng)籌做地和“三舊”改造等不同模式下的城中村改造項目。
為了鼓勵村民采用房票安置，《建議稿》提出了不少優(yōu)惠政策，包括給予2%至5%的政策性獎勵和3個月的臨遷費，享受稅收減免優(yōu)惠，使用房票所購買的商品住房不計入家庭限購套數(shù)，超過使用期限可兌換現(xiàn)金，名下已有一套商品房的村民還可將房票轉讓給符合條件的第三方等。
在李宇嘉看來，不管是就地安置，還是集中建設安置區(qū)、產(chǎn)權調(diào)換等，可能都無法滿足居民差異化的住房需求?！芭c其如此，不如讓大家到供應多、品類多、范圍廣的市場上選擇房源?！?/p>
不過，李宇嘉也提到，廣州中心區(qū)和中心區(qū)周邊區(qū)域的一些舊改，不一定有可對應的項目來讓拆遷戶選擇回購?！皩τ诤芏喑侵写宕迕穸裕€是想居住在原來的區(qū)域，因為他們祖祖輩輩都住在那里?！彼f。但中心區(qū)和中心區(qū)周邊一些區(qū)域，可能沒有太多的新房項目可供選擇。
李宇嘉還提到，政府想要房票安置的一些區(qū)域，主要是外圍區(qū)域，但是外圍區(qū)域與拆遷的地方“隔得比較遠”，不少人不一定愿意去，這是一個比較大的問題。因此，他估計大規(guī)模推行房票安置的難度是比較大的。
李宇嘉建議將二手住房納入到房票安置的范疇?！叭绻址坎患{入其中，房票安置的房源選擇非常有限，很難達到效果?！彼f。
房票過期不代表權益作廢
對于房票的使用規(guī)則，記者根據(jù)廣州的建議稿替大家捋一捋：
其一，所有房票納入專門系統(tǒng)進行閉環(huán)管理，每一張票面金額由基礎補償金額和安置政策獎勵兩部分組成，基礎補償金是由幾個核定的安置房價格換算過來的，獎勵則分中心區(qū)和外圍區(qū)按不同標準疊加，不包括直接發(fā)放的3個月臨遷費現(xiàn)金。
其二，房票有2年的使用期限，過期并不代表權益作廢。持票人看中一套房，若房票金額不夠，可以辦理商貸和公積金貸款來補齊。房票金額超出這套房的房價，多余的錢2年內(nèi)未使用，若低于原票面金額15%，可直接申請兌換現(xiàn)金；但超過15%的，要剔除政策額外獎勵的部分才能兌現(xiàn)。
其三，房票只能買參與房票安置工作的房企提供的房源，包括一些沒有參與改造但自愿報名參與入庫的企業(yè)提供的房源；原則上，村民只能購買本轄區(qū)內(nèi)的房源，只有在房源不夠的情況才能統(tǒng)籌參與到其他轄區(qū)的交易；此外，要想買商業(yè)、商辦、工業(yè)和車位等非住宅類物業(yè)，還必須先擁有一套住宅。
其四，用房票買房不受當?shù)叵拶徴呦拗?，并享受免征契稅的?yōu)惠。只有一種情況是受限制的，即手持的房票是由他人轉讓過來的，一張受讓房票抵一個購房名額；名下未持有住宅的持票人不得將房票轉給第三人。
其五，每張房票實名制管理。持票人不能將房票對外進行質(zhì)押融資或違規(guī)套現(xiàn)，也不可能跨行業(yè)消費，只能用來買進入房票系統(tǒng)登記的房源。
以上使用規(guī)則目前還處于討論當中，最終如何落地還有待有關部門審議通過。
與其它商品證券和貨幣證券不同，房票是一種消費型的票據(jù)，雖然票面金額不少，但使用功能和規(guī)則存在不少限制?？梢哉f在特定的時間段，來多少就得去多少，因而并不能在城市建設領域起到現(xiàn)金蓄水池的作用。
北上深會跟進嗎？
中指研究院指出，房票安置作為特殊的貨幣化安置方式，相較于直接貨幣補償，有助于鎖定購房需求在本地釋放，同時一定程度上緩解了地方政府短期財政集中支出的壓力。
據(jù)了解，早在2015年，就有城市在棚戶區(qū)改造拆遷安置中推出房票制度，主要在三四線城市中被廣泛運用。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2015年至2017年，全國棚改開工量連續(xù)3年保持在600萬套以上，高峰期拉動全國21.5%的住房銷售。
去年以來，多地重啟房票安置政策。去年6月20日，鄭州市政府辦公廳發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法（暫行）》，明確提出將在鄭州市的棚戶區(qū)改造中實施房票安置，成為全國首個實施房票安置政策的省會城市。
今年8月4日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《進一步優(yōu)化政策舉措促進南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》，指出對集體土地房屋征收推行房票安置，將研究出臺《南京市征收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》，拓寬補償安置渠道，滿足被征收群眾多樣化安置需求。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至目前，超過30個城市已經(jīng)公布并實施房票安置政策，除了鄭州、南京外，還有江西省會南昌、云南省會昆明、貴州省會貴陽，以及廈門、無錫、溫州等城市。
目前為止，廣州是首個提出房票安置的一線城市。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示，房票安置政策在二線城市和三四線城市較為普遍，但一線城市此前沒有提出過。
現(xiàn)在廣州成為一線城市中“第一個吃螃蟹的人”，未來北京、上海、深圳會推出房票安置政策嗎？
在李宇嘉看來，其他三個一線城市，未來也大概率會推出房票安置政策。他說，城中村改造肯定會提供多種安置形式供拆遷戶選擇，未來政策會鼓勵向房票安置方向傾斜，但不是一定要全盤采用房票安置。
嚴躍進認為，廣州在特大城市或者說超大城市中，提出探索房票安置政策機制，開了一個先河，是城中村改造中“一種非常好的探索”，賦予了房票政策一些新的功能。
今年7月，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。
會議明確，要加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)。
嚴躍進認為，廣州有關城中村改造的專項規(guī)劃提出探索房票安置政策機制，“有一定的創(chuàng)新性”。
他說，從優(yōu)化、探索、拓寬，到破解、提升，思路是非常清晰的，可以看到，房票安置已經(jīng)成為廣州破解城中村改造難題“重要的工具”，成為城中村改造中加快效率，破除資金壓力，更好地解決城中村老百姓改善居住條件等方面非常重要的一項政策內(nèi)容。
據(jù)了解，前述兩個專項規(guī)劃文件的表述中明確提到：通過實施房票安置，降低回遷用地安置需求，實現(xiàn)集約節(jié)約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。同時節(jié)省房屋拆遷臨時安置費用，減輕財政資金壓力，定向去庫存，多路徑保障村民回遷安置。
來源 | 羊城晚報·羊城派綜合中國新聞周刊、南方+、廣州日報
圖片 | 羊城晚報·羊城派資料圖
責編 | 楊楚瀅
編輯：楊楚瀅
來源：羊城晚報?羊城派綜合
