天氣炎熱，房屋中央空調(diào)壞了，需出資8000元才能修復(fù)。房東老張認(rèn)為，空調(diào)損壞和租戶全天開空調(diào)的行為密切相關(guān)，要求租戶小李承擔(dān)2000元維修費(fèi)。雖然不情愿，但為了息事寧人，小李支付了這筆費(fèi)用。孰料，就在空調(diào)修好的次日，老張表示要搬回出租屋居住，要求小李盡快搬離。一氣之下，小李將老張?jiān)V至法庭，要求其賠付租期提前解約1.5萬元，空調(diào)維修期間在外居住費(fèi)用3000元，退還押金及未發(fā)生的租金等。小李的主張，能獲得支持么？
緣起：三伏天出租屋空調(diào)罷工
小李向老張租了一套四室兩廳的房屋，與妻兒、父母一家五口共同居住。雙方原本只簽訂了為期一年的租賃合同，但租期屆滿后，小李提出續(xù)租一年，老張卻表示只能先續(xù)簽半年，之后可能要將房屋收回自住。
2022年7月初，約定的半年期限屆滿，可小李還是通過微信向老張轉(zhuǎn)賬支付了此后3個(gè)月的租金，并備注“7-9月租金”，老張收到后也沒有提出異議。于是，小李一家繼續(xù)租住。
由于天氣異常炎熱，小李一家?guī)缀跞扉_著空調(diào)。8月中旬，空調(diào)突然不制冷，于是小李一邊聯(lián)系老張報(bào)修，一邊訂了一家民宿暫住。
維修人員上門檢查后發(fā)現(xiàn)，空調(diào)壓縮機(jī)故障，需要更換。由于采購配件、安裝等需要周期，空調(diào)在一周后才修好，產(chǎn)生維修費(fèi)8000元。老張認(rèn)為，由于小李一家全天開著空調(diào)，導(dǎo)致機(jī)器超負(fù)荷運(yùn)行才發(fā)生故障，要求小李承擔(dān)一半維修費(fèi)。小李則認(rèn)為，自家一直很注意對(duì)空調(diào)的保養(yǎng)，定期清洗維護(hù)，不應(yīng)承擔(dān)維修費(fèi)用，但為了平息爭(zhēng)執(zhí)，小李還是給老張轉(zhuǎn)了2000元。
豈料，一波剛平一波又起。空調(diào)修好次日，老張表示要搬回出租屋居住，通知小李盡快搬離。小李認(rèn)為太過突然，只能盡量配合，同時(shí)要求老張退還押金、未使用的房租及2000元空調(diào)維修費(fèi)用。8月31日，雙方辦理了房屋交接，但未對(duì)費(fèi)用作結(jié)算。
此后，小李訴至法院，要求老張支付租期內(nèi)提前解約的違約金1.5萬元、空調(diào)維修期間在外居住的費(fèi)用3000元，退還押金及未發(fā)生的租金等。
焦點(diǎn)：房東的行為是否構(gòu)成違約？
本案一審期間，法院多次主持調(diào)解，但因雙方差距過大致調(diào)解未成。法院一審判決，對(duì)小李要求老張支付違約金1.5萬元及在外租住費(fèi)3000元的訴訟請(qǐng)求不予支持。
小李不服，上訴至上海二中院。他認(rèn)為，雖然合同期滿后雙方未續(xù)簽，但他在支付租金時(shí)標(biāo)注“7-9月租金”，因此雙方新的租賃合同關(guān)系的期限應(yīng)至2022年9月底，老張?jiān)谧馄趯脻M前擅自解除合同，應(yīng)按約支付相當(dāng)于1個(gè)月租金的提前解約違約金。
老張卻認(rèn)為，因雙方未續(xù)簽合同，故他與小李之間為不定期租賃關(guān)系，任意一方均可隨時(shí)解除合同。
合議庭認(rèn)為，僅憑小李支付租金的行為不足以認(rèn)定雙方已達(dá)成了續(xù)租3個(gè)月的合意。根據(jù)法律規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。雙方原租賃合同約定，“在不定期租賃關(guān)系中，出租人應(yīng)提前1個(gè)月通知承租人租賃關(guān)系終止。”由于老張未提前1個(gè)月通知小李終止合同，應(yīng)認(rèn)定為違約。
那么，老張的違約責(zé)任應(yīng)如何承擔(dān)？
本案中，小李是依據(jù)雙方成立固定期限租賃合同提出的上訴請(qǐng)求，如果簡(jiǎn)單適用請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)駁回小李的訴訟請(qǐng)求，雙方可能需要通過另案訴訟來解決糾紛。因此，法院建議，雙方當(dāng)事人在二審中一并解決糾紛，并建議其使用備位訴訟這一方式。
所謂備位訴訟，是指在訴訟中提出不能并存的先位之訴和后位之訴，請(qǐng)求法院在先位之訴不能成立時(shí)，按照后位之訴請(qǐng)進(jìn)行裁判。
了解到這一方式后，小李增加了備位訴請(qǐng)：如法院認(rèn)定雙方為固定期限租賃合同關(guān)系，則要求老張依約承擔(dān)提前解約的違約金；如法院認(rèn)定雙方為不定期租賃合同關(guān)系，則要求老張依法賠償因未按約定期限通知合同終止給其造成的實(shí)際損失。
判決：房東賠償違約損失5000元
最終，上海二中院綜合案件情況，酌定老張賠償小李未按合同履行提前通知義務(wù)給小李造成的損失5000元。
除了解約責(zé)任如何承擔(dān)外，本案的另一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)是空調(diào)維修期間小李一家在外的住宿費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)由老張承擔(dān)？
老張認(rèn)為，他已經(jīng)盡到維修義務(wù)，而且即使空調(diào)故障，也不影響小李對(duì)房屋的使用。小李卻認(rèn)為，高溫酷暑期間一家老小迫不得已另尋住處，該筆費(fèi)用應(yīng)由老張賠償。
合議庭綜合分析了案件情況，認(rèn)為中央空調(diào)是房屋的重要附屬設(shè)備，老張負(fù)有保障小李在租賃期限內(nèi)正常使用房屋及設(shè)備的義務(wù)；故障期間正值三伏天，雖老張及時(shí)進(jìn)行了維修，但自故障報(bào)修至維修完畢持續(xù)時(shí)間超過一周，對(duì)小李正常使用房屋及日常生活造成了較大的不利影響。
綜合房屋租金水平、空調(diào)損壞對(duì)房屋使用造成不便的程度、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素，上海二中院酌定老張賠償小李該項(xiàng)損失1500元。
