近30省市推行拆遷戶房票安置，能否再度激活樓市？

近30省市推行拆遷戶房票安置，能否再度激活樓市？

房票安置政策又一次頻繁出現(xiàn)在較高能級的城市。

4月中旬，江西南昌公布了中心城區(qū)房屋征收補償房票安置政策；同月18日，南京主城六區(qū)也開始施行房票安置措施。2022年以來，廈門、貴陽、無錫等近30省市(縣)推行房票安置政策。

這一政策被市場視為棚改貨幣化的重啟。上一輪樓市上行周期正是借力了這一東風(fēng)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2015-2017年全國棚改開工量連續(xù)3年保持在600萬套以上，高峰期拉動全國21.5%的住房銷售，致使城市周期性輪動。

受棚改貨幣化安置過往成功經(jīng)驗的影響，有觀點認(rèn)為當(dāng)前的房票政策也將對樓市形成強(qiáng)力的推動作用。

中指院認(rèn)為，在當(dāng)前市場環(huán)境下，房票安置是一種可以緩解地方政府財政短期集中支出，同時定向?qū)①Y金導(dǎo)入本地房地產(chǎn)市場的去庫存方式，對房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升有一定幫助。但受行業(yè)周期、棚改規(guī)模等多重因素影響，該政策對市場的提振作用相對有限。

房票安置政策擴(kuò)容

房票安置是房屋征收部門按照房屋征收補償政策，以被征收人自愿選擇為前提，將被征收房屋按貨幣補償金額量化后，以房票形式核發(fā)給被征收人，由被征收人自行購買住房的市場化安置方式。

該政策是在貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償基礎(chǔ)上新增的一種補償方式，本質(zhì)上是政府為鼓勵被征收人購房、同時緩解城市更新改造的資金壓力而推出的跨期結(jié)算工具。

早在2014年時，浙江諸暨和安徽銅陵便出臺了房票安置政策，以推進(jìn)當(dāng)?shù)氐呐锔墓ぷ?，并在更多城市逐步鋪開。此后隨著棚改貨幣化安置政策漸次離場，房票也落下帷幕。

2022年以來，房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整期，各地樓市表現(xiàn)低迷，成交下行明顯，降低房貸利率、下調(diào)首付比例等各項支持政策陸續(xù)出臺，但效果不及預(yù)期，不少城市穩(wěn)樓市的需求迫切。房票安置政策也隨之再現(xiàn)江湖，四川宜賓、河南信陽、江蘇常熟等城市先后發(fā)布了相關(guān)政策。

2022年6月，河南鄭州發(fā)布了大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法，成為首個采取該安置方式的省會城市。此后，南京溧水、寧波海曙等也相繼落地房票安置。

2023年以來，又有更多高能級城市加入到房票安置的行列，如南京、南昌、廈門、無錫、昆明等眾多二線城市。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年以來全國已有近30省市(縣)推行房票安置政策。

目前各城市推出的房票政策大致遵循相同的模式，為鼓勵被征收人使用房票，各地通常會給出政策性獎勵、契稅減免、限購放寬等優(yōu)惠，有效期從6個月至24個月不等。例如，南昌規(guī)定，自出具房票之日起3個月內(nèi)使用的，給予10%的購房補助。

不少城市的具體安排也有所不同。在使用范圍上，首次采用房票結(jié)算模式的無錫，將使用范圍局限在新房板塊內(nèi)；紹興市柯橋區(qū)就將房票使用范圍擴(kuò)大至二手房、新房經(jīng)備案的裝修包和車位。

3月初發(fā)布了相關(guān)政策的廈門，規(guī)定允許房票進(jìn)行流通轉(zhuǎn)讓，即在滿足戶人均居住面積不低于35平方米的前提下，被征收人房票可以轉(zhuǎn)讓給第三人使用，同時一張初始房票可以分割金額轉(zhuǎn)讓給多人。

南京的房票政策限制相對較多。2022年時，南京先是在溧水、浦口、六合等城市外圍區(qū)域推行房票安置，今年則將政策范圍擴(kuò)展至主城六區(qū)，于4月18日起施行，有效期2年。據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)布的相關(guān)辦法明確，房票只能用于購買新房，不能轉(zhuǎn)讓、贈與、套現(xiàn)等。

除了上述限制外，某TOP10房企南京項目營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，參與到房票安置中的商品房一般要求是準(zhǔn)現(xiàn)房，且在地區(qū)上有所規(guī)定，例如浦口區(qū)的拆遷，安置必須在浦口區(qū)。這也就是意味著，如果項目所在片區(qū)沒有拆遷的話，項目實則無法享受該政策。

整體而言，業(yè)內(nèi)認(rèn)為房票安置在一定程度上可以實現(xiàn)多方共贏。天風(fēng)證券指出，對于動拆遷戶，在拓寬選擇、縮短過渡期的同時，有助于改善性需求的激發(fā)；對于地方政府，房票既能緩解短期內(nèi)貨幣補償方式帶來的財政壓力，又能定向、限期地使資金流入本地房地產(chǎn)市場，起到刺激購房需求、拉動銷售的作用；對于房企，政府背書和托底有利于解決局部產(chǎn)能過剩問題，或一定程度穩(wěn)定其投資信心。

提振效果待觀察

房票政策引起市場關(guān)注的關(guān)鍵在于，在此前的行業(yè)周期中，該政策帶來的去庫存效果顯著。中銀證券研報顯示，2014年，浙江諸暨率先使用房票安置后，紹興、金華、衢州、湖州等地均采用了該方式。2016年，浙江即宣布提前兩年完成商品房去庫存目標(biāo)任務(wù)；截至2016年底，浙江省新建商品房去化周期為11.7個月，低于當(dāng)年全國同期18.9個月的水平。

不過，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前的房票政策已難以重現(xiàn)過去貨幣化安置時的高光。

信達(dá)證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師江宇輝指出，2015年房地產(chǎn)去庫存周期中，棚改作為去庫存的重要方式在全國范圍內(nèi)展開，拉動二線及三四線城市的商品房銷售。而在本輪房地產(chǎn)放松周期中，“房票”安置的核心意義在于提振本地房地產(chǎn)市場熱度。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，上一輪周期棚改貨幣化時，三四線市場經(jīng)歷過一段時間的調(diào)整，去庫存之下供應(yīng)處于低位，價格出清，進(jìn)城需求也剛剛萌芽，供需量價處于合適的位置；在當(dāng)下時點，供應(yīng)多，且價格已是上輪周期的一倍或者更高，而需求已不如過往。

事實上，從目前各地樓市的情況來看，房票政策并未帶動市場的有效恢復(fù)。以鄭州為例，據(jù)中指院統(tǒng)計，2022年7月4日-7月31日期間，鄭州商品住宅周均銷售由6月前三周的1191套降至1016套，市場在6月傳統(tǒng)旺季銷售短暫回升后再次下滑，房票安置政策實施對成交無明顯拉動效果。

4月18日，有在當(dāng)?shù)夭季至隧椖康拈_發(fā)商內(nèi)部人士向記者透露，鄭州房票主要是解決安置問題，但現(xiàn)在一些城改項目停工了，相關(guān)政策也未在項目上落地，對市場的助推作用寥寥。多位受訪房企人士也表示，溫州、南京、福州等城市的房票政策作用較為有限。

棚改規(guī)模的縮水是該政策實施效果影響的一個關(guān)鍵因素。江宇輝指出，考慮到棚改規(guī)模已不及2015年，房票安置作為棚改的一部分，雖然對購買力有所加持，但對需求放量的作用有限。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，宜賓、信陽和紹興等城市的棚改皆進(jìn)入收尾階段，近年來計劃開工量都縮減至萬套以內(nèi)。

在某華東城市的房企市場負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從市場端來看，盡管房票會帶動成交量提升，但對信心提振有限，畢竟已經(jīng)不是早年舊改的階段，“現(xiàn)在都是小拆”。

浙江一城市項目營銷負(fù)責(zé)人也表示，其所在城市推出的房票規(guī)模為10億元，在當(dāng)?shù)卮蠹s能撬動的流量在七八百套，分配到各參與項目上，顯得有些杯水車薪。

值得注意的是，此次全國多地在房票安置政策中均以地方政府作為實施主體。中指院指出，中央暫未明確提供資金支持，房票安置的資金對地方政府的財政支出或仍是較大壓力?！皩τ诓糠重斦毫^大城市而言，房票安置政策執(zhí)行難度相對較大，政策效果或有限。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出。

在房票結(jié)算方面，地方政府通常在交房后向房企支付尾款，也就是說，房企收到政府的尾款結(jié)清通常經(jīng)過1年以上時間，且多采取分期支付方式。這在減輕政府集中支付壓力的同時，也給房企的資金回籠帶來了壓力。

有南京房企人士向記者表示，由于結(jié)算周期較長，開發(fā)商的參與熱情并不高。上述房企市場負(fù)責(zé)人亦坦言，房票結(jié)算后期估計也是有困難，畢竟早幾年其所在城市推行安置商品房，安置房開發(fā)資金，尚未結(jié)算到位，這也導(dǎo)致房企積極度沒有那么高。