房產(chǎn)過戶給子女 哪種方式更合適？記者采訪西安市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心為讀者答疑解惑
隨著社會的發(fā)展，房子已經(jīng)成為多數(shù)家庭的重要資產(chǎn)。不少父母省吃儉用買房，也是希望將來給孩子留下更多的財(cái)富，那么父母所購房產(chǎn)應(yīng)如何過戶給子女呢?
近日，有不少讀者詢問，將房產(chǎn)過戶給子女有哪些方式？應(yīng)如何操作？本期“鐘小樓來幫忙”，記者就房產(chǎn)過戶問題采訪了西安市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心。
西安市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心二手房科科長費(fèi)華、登記科副科長梁琳表示，父母與子女間完成房產(chǎn)過戶，主要有繼承、贈與、買賣三種常見方式。三者之間各有不同，可以根據(jù)個(gè)人情況進(jìn)行選擇。
第一種：房產(chǎn)繼承
房產(chǎn)繼承，屬于家庭財(cái)產(chǎn)傳承的一種常見方式，可分為公證繼承和非公證繼承兩種形式，只能在房產(chǎn)所有權(quán)人去世后進(jìn)行辦理。辦理房產(chǎn)繼承沒有時(shí)間限制，從房屋所有權(quán)人死亡之日起，何時(shí)申辦都可以。
辦理不動產(chǎn)公證繼承，繼承人需通過繼承公證取得繼承權(quán)公證書后，方可前往不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
辦理不動產(chǎn)非公證繼承，繼承開始后，按法定繼承程序辦理，法定繼承人到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記材料查驗(yàn)，有第一順序繼承人(配偶、子女、父母)繼承的，第二順序繼承人(兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)無需到場，無需提交第二順序繼承人材料。
有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理（需全部法定繼承人到場認(rèn)可遺囑）；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理（需全部法定繼承人到場認(rèn)可遺贈扶養(yǎng)協(xié)議）。
同時(shí)我市現(xiàn)已實(shí)行的簡化不動產(chǎn)非公證繼承手續(xù)辦理模式，是指申請人在辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時(shí)因時(shí)間久遠(yuǎn)等特殊原因，已窮盡調(diào)查取證途徑確實(shí)難以獲取死亡證明、親屬關(guān)系證明材料的，可以書面承諾代替死亡證明、親屬關(guān)系證明，并承諾若有隱瞞實(shí)際情況，給他人造成損失的，需承擔(dān)包括經(jīng)濟(jì)賠償、信用懲戒在內(nèi)的相應(yīng)法律責(zé)任。
適用范圍包括，法定繼承、遺囑繼承以及受遺贈登記。申請人申請不動產(chǎn)登記時(shí)，被繼承人死亡時(shí)超過70周歲，申請人難以獲取被繼承人父母死亡證明、被繼承人與父母親屬關(guān)系證明的；被繼承人死亡時(shí)間超過70周歲，申請人難以獲取被繼承人未婚且無子女證明的；當(dāng)?shù)赜?jì)劃生育政策實(shí)施之前，被繼承人生育一個(gè)子女，申請人難以獲取獨(dú)生子女證明的；戶籍證明上反映（外）祖父和孫輩的關(guān)系，（外）祖父母和父（母）輩的關(guān)系證明，申請人難以獲取父（母）子（女）關(guān)系證明的；被繼承人及其配偶未辦理結(jié)婚登記，屬于1994年2月1日民政部《婚姻登記管理?xiàng)l例》公布實(shí)施之前形成的事實(shí)婚姻，戶籍證明反映夫妻關(guān)系但申請人無法證明結(jié)婚時(shí)間的可以提交書面承諾代替證明材料。
不適用范圍包括，申請人有失信被執(zhí)行人記錄或其他嚴(yán)重不良信用記錄的；申請人曾作出虛假承諾或提供虛假材料申請不動產(chǎn)登記的；不動產(chǎn)存在權(quán)屬糾紛、不予受理、不予登記情形或公示（公告）期間有異議且異議成立的；申請的告知承諾事項(xiàng)可由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過信息共享獲取的；認(rèn)為不適用簡化不動產(chǎn)非公證繼承手續(xù)的情形。
第二種：房產(chǎn)贈與
贈與，從字面意思來看就是“送”的意思。但這種操作并不意味著，子女就能免費(fèi)得到一套房產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、子女等直系親屬以及贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)者、法定繼承人等情況，對當(dāng)事雙方免征收個(gè)人所得稅。
在房產(chǎn)贈與中，需要繳納的稅費(fèi)有契稅、登記費(fèi)等。之后如果子女出售從父母贈與得來的該套房屋，需要繳納相應(yīng)的個(gè)人所得稅。
第三種：房產(chǎn)買賣
房產(chǎn)買賣要按照正常的商品房買賣繳納稅費(fèi)，主要包括契稅、個(gè)人所得稅等。房產(chǎn)買賣的稅費(fèi)雖然比房產(chǎn)繼承的稅費(fèi)高，但通過房產(chǎn)買賣的形式完成房產(chǎn)過戶，手續(xù)相對簡單、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低。目前，如果房子滿5年且是省內(nèi)家庭唯一住房（即通常所講“滿五唯一”）的話就更劃算了。這種方式，就是房子的主人直接把這個(gè)房子賣給子女，只要交易滿兩年，增值稅可以免交，如果是“滿五唯一”，個(gè)人所得稅也可以免掉。
陜西啟坤律師事務(wù)所高級合伙人謝一帆提醒：父母與子女間完成房產(chǎn)過戶，主要有買賣、繼承、贈與三種常見方式，但至于哪種過戶方式更劃算、更安全、更適合自己，具體仍需根據(jù)實(shí)際的情況來確定。同時(shí)還要考慮到家庭情況、房產(chǎn)數(shù)量年限、法律風(fēng)險(xiǎn)等因素，不能一概而論。建議必要時(shí)咨詢專業(yè)人士，更好地實(shí)現(xiàn)家庭房產(chǎn)傳承。
首席記者龔偉芳 實(shí)習(xí)生張楷雯
