21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 記者李愿 北京報道
在房地產(chǎn)行業(yè)邊際轉(zhuǎn)好之際，市場對于RMBS（住房抵押貸款支持證券）重啟發(fā)行產(chǎn)生期待。而上一次銀行機(jī)構(gòu)發(fā)行RMBS還是在2022年2月。
“隨著市場環(huán)境變化，房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)計2023年房地產(chǎn)市場整體成交有望小幅回暖，但考慮房地產(chǎn)貸款集中度管理政策延遲過渡期，銀行出表動力不足，預(yù)計2023年RMBS發(fā)行規(guī)模仍將維持低位。”東方金誠最新發(fā)布的報告認(rèn)為。
標(biāo)普信評也認(rèn)為，2023年RMBS市場發(fā)行規(guī)模及節(jié)奏仍有較大不確定性，發(fā)行情況仍將受制于相關(guān)宏觀政策、商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表管理的需求以及行業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新變化。同時，2022年出現(xiàn)了首單RMBS產(chǎn)品的清倉回購，預(yù)計行業(yè)存量規(guī)模未來也會陸續(xù)受到產(chǎn)品兌付或清倉的影響。
央行貨幣政策司司長鄒瀾日前表示，近一段時間，隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤、穩(wěn)定房地產(chǎn)政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，各方信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，交易活躍性有所上升，多項指標(biāo)與去年四季度相比出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)。
已有14個月未發(fā)行RMBS
2022年2月15日，郵儲銀行委托發(fā)行的RMBS因為綜合考慮市場環(huán)境與自身實際情況，決定推遲發(fā)行計劃。自此之后，就再沒有銀行機(jī)構(gòu)發(fā)行過RMBS，至今已過去14個月。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計，2022年全年，僅有工商銀行、中國銀行、郵儲銀行發(fā)行過3單RMBS，發(fā)行規(guī)模合計245.41億元。對比來看，2020年、2021年RMBS分別發(fā)行55單、62單，發(fā)行規(guī)模為4243.86億元、4993.00億元。
“2022年，受房地產(chǎn)市場低迷以及個人住房貸款增速下滑的影響，RMBS產(chǎn)品發(fā)行基本停滯，但從存量和二級交易量來看，RMBS產(chǎn)品依然是信貸資產(chǎn)證券化市場的重要組成部分和主要交易對象?！敝姓\信國際表示。
數(shù)據(jù)顯示，2022年RMBS產(chǎn)品二級交易量為4816.50億元，同比下降20.28%，交易筆數(shù)2112筆，筆均金額2.28億元，換手率為39.51%。中誠信國際稱，雖然RMBS產(chǎn)品交易量相較上年有所降低，但依然是本年度信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中最主要的交易對象，其交易筆數(shù)和交易金額分別占信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品總交易量的69.38%和77.94%。
值得注意的是，2022年受房地產(chǎn)市場環(huán)境、提前償還房貸等影響，市場對RMBS資產(chǎn)質(zhì)量、提前還款率產(chǎn)生了一定的擔(dān)憂。中債資信報告顯示，2022年存續(xù)RMBS項目30天內(nèi)、30天至60天內(nèi)、60天至90天逾期率均值分別為0.11%，0.04%、0.03%，整體逾期率保持低位；RMBS平均年化提前還款率為10.67%，較2021年有所提高，但仍處于8%-12%的歷史平均水平。
截至2022年末，RMBS存續(xù)285單，存量規(guī)模為10760.45億元，仍是信貸ABS市場存續(xù)規(guī)模最大的產(chǎn)品種類，占比達(dá)75.56%。
今年RMBS規(guī)模預(yù)計保持低位
今年房地產(chǎn)行業(yè)邊際好轉(zhuǎn)在房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)上也有所反映。鄒瀾介紹稱，一季度個人住房貸款月均發(fā)放額大約是5900億元，比去年四季度的月均發(fā)放額多1900億元，與同期商品房銷售額的比值處于合理的區(qū)間；一季度開發(fā)貸款累計新增約5700億元，與同期商品房在建規(guī)模相比也處在比較高的水平。
東方金誠表示，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、刺激政策持續(xù)發(fā)力的帶動下，預(yù)計2023年房地產(chǎn)市場成交量將修復(fù)回暖，RMBS產(chǎn)品供給端將有所增加。但另一方面，考慮到為提高購房需求，與房貸掛鉤的5年期以上LPR利率仍處于下降趨勢，同時2022年11月央行、銀保監(jiān)會出臺16條金融政策中延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排，原有高息、還款穩(wěn)定的住房貸款為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行出表動力不足。“截至2023年一季度末，RMBS尚無新產(chǎn)品發(fā)行，預(yù)計全年發(fā)行規(guī)模仍將維持低位。”
“短期內(nèi)，RMBS產(chǎn)品發(fā)行將受到房地產(chǎn)市場景氣度和市場信心的恢復(fù)情況影響；長期來看，RMBS作為商業(yè)銀行盤活存量資產(chǎn)、健全金融穩(wěn)定長效機(jī)制的重要手段之一，仍是信貸資產(chǎn)證券化市場的重要構(gòu)成?！敝姓\信國際也如此認(rèn)為。
今年以來，提前償還房貸仍影響著房地產(chǎn)市場和商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債情況。東方金誠認(rèn)為，在房地產(chǎn)維穩(wěn)利好政策帶動下，預(yù)計5年期以上LPR利率仍處于下降趨勢，新舊貸款利差持續(xù)走闊，同時住宅市場成交的回暖帶動置換需求的增加，整體帶動早償率提升，預(yù)計RMBS資產(chǎn)池早償率仍將維持在歷史較高水平。
“預(yù)計2023年RMBS提前還款率不會出現(xiàn)大幅波動，整體與去年持平，有利于降低優(yōu)先檔再投資風(fēng)險、次級檔收益波動?！敝袀Y信表示。
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