對于房地產(chǎn)的愛與恨，從未如此撕裂過。
以統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1-5月份全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.2%、商品房銷售面積同比下降0.9%，房屋施工面積同比下降6.2%，賣地收入同比下降20%，沒有一個指標(biāo)為正的。
但似乎并沒有影響到整體的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，一季度我國GDP同比增長4.5%，不少專家預(yù)計二季度在低基數(shù)效應(yīng)下同比增速或超7%。1-5月份全國稅收收入同比增長17%，一季度人均可支配收入名義同比增長5.1%。
一個事實！就是當(dāng)前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的一個重要特征就是經(jīng)濟去房地產(chǎn)化。但是不是意味著，房地產(chǎn)的經(jīng)濟支柱效應(yīng)沒有了呢？
顯然不是，有專業(yè)機構(gòu)的研究就指出，2007年以來我國的固定資產(chǎn)投資的平均資本轉(zhuǎn)化倍數(shù)已經(jīng)小于1，但是房屋建筑業(yè)仍可帶來1.3倍的固定資本形成；房地產(chǎn)投資活動與服務(wù)活動分別對GDP的貢獻率在10%和7%，如果算上基建以及對上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與消費，對GDP的貢獻將達(dá)到20-30%。
所以，即使不將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟刺激的手段，但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場還是非常有必要的，尤其是在這個培育經(jīng)濟增長新動能的過程之中。另外就是以前講過的，在2030年以前中國?新增商品房需求的中樞值?仍維持在10-12億平方米/年。
2023年二季度，各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)環(huán)比增速放緩，新一輪的一攬子經(jīng)濟刺激政策即將出臺，當(dāng)然這其中必然少不了房地產(chǎn)的救市措施。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入新的發(fā)展階段，K形復(fù)蘇分化行情只會更加明顯，那么未來的趨勢與機會又會在哪些地方呢？
“人口、土地、金融”曾是樓市的寶典，但當(dāng)下，房地產(chǎn)的底層邏輯或已經(jīng)發(fā)生改變，城鎮(zhèn)化發(fā)展的新階段，人口、產(chǎn)業(yè)、交通才是房地產(chǎn)市場的核心驅(qū)動力。人口，主要表現(xiàn)為人口流動，也就是樓市的結(jié)構(gòu)性需求；產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟的基礎(chǔ)，是樓市的底層支撐；交通則是國內(nèi)大循環(huán)的載體，連接人口、產(chǎn)業(yè)等各類要素，因而交通的賦能也將更加突出。
基于城鎮(zhèn)化新階段房地產(chǎn)的底層邏輯，分化行情下的房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售匯聚在哪些地方就顯而易見了。
在十四五規(guī)劃綱要中，中國提出了19大城市群的概念，覆蓋了從東北到西南、從沿海到內(nèi)陸的全部區(qū)域。通過對2022年這些主要城市群的經(jīng)濟、人口及房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)的梳理，便可見一斑。
2022年，長三角城市群、粵港澳大灣區(qū)、京津冀城市群、長江中游城市群、成渝城市群、山東半島城市群、粵閩浙沿海城市群以及中原城市群這個八大城市群，以18%的土地面積，集聚了全國63%的人口，更是創(chuàng)造了73%的GDP，顯然已經(jīng)成為支撐中國高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺。
不僅如此，這八大城市群更是吸引了全國接近8成的房地產(chǎn)開發(fā)投資，創(chuàng)下了超過8成的房地產(chǎn)銷售金額，也就是全國8成的房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售活動都已經(jīng)匯聚到了這些區(qū)域。
雖然樓市銷售規(guī)模距離最高值減去了不少，但是每年10-12億平方米依然是龐然大物，也不會說沒就沒了的，但也并不意味著所有的地方都能夠參與得了啦。
也就是說，中國960多萬平方公里的土地上，未來的房地產(chǎn)機會將主要集中在這八大城市群的核心城市中。即使這些城市群中有部分核心城市短期內(nèi)恢復(fù)仍比較弱，但是發(fā)展的動能依然是相對強勁的。
（申明：凡轉(zhuǎn)載本號原創(chuàng)文章，須取得授權(quán)，并注明“轉(zhuǎn)載自【中國地標(biāo)城策院】@許子 原創(chuàng)文章”，否則視為侵權(quán)并被追究責(zé)任。）
