你能想象嗎？你辛苦攢錢買了一套房子，卻等了八年都沒(méi)能拿到房產(chǎn)證，而且還要再交一筆20萬(wàn)的續(xù)建費(fèi)，才能拿到你心愛(ài)的房子。
這聽(tīng)起來(lái)是不是很荒唐？但這卻是真實(shí)發(fā)生在西安的一起爛尾樓事件。
案情講述
這起事件的主角,是西安市灞橋區(qū)的一處樓盤，名叫易合坊。
此樓盤在2011年開(kāi)始預(yù)售，當(dāng)時(shí)吸引了不少購(gòu)房者的目光，因?yàn)樗牡乩砦恢脙?yōu)越，價(jià)格也相對(duì)便宜。
許多購(gòu)房者都是用自己的積蓄或者貸款，一次性付清了房款，期待著早日拿到房產(chǎn)證和鑰匙。
然而，他們的美夢(mèng)很快就被打破了。原本計(jì)劃在2013年交房的易合坊，卻因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而陷入停工狀態(tài)。
從此，這個(gè)樓盤就成了一座爛尾樓，無(wú)人問(wèn)津。購(gòu)房者們也陷入了無(wú)盡的等待和維權(quán)之中。
八年過(guò)去了，易合坊的樓體已經(jīng)被風(fēng)吹雨打，灰塵覆蓋。
原本應(yīng)該是溫馨家園的地方，變成了一片廢墟。購(gòu)房者們也失去了信心和耐心，有些人選擇了退房，有些人選擇了訴訟，有些人則繼續(xù)堅(jiān)持著。
就在購(gòu)房者們幾乎絕望的時(shí)候，一個(gè)意外的消息傳來(lái)：易合坊要重啟工程了！原來(lái)，在2020年底，灞橋區(qū)法院對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了重整，并指定了一個(gè)新的接管方——西安市城投集團(tuán)。
這個(gè)集團(tuán)承諾要在2022年11月18日前完成易合坊的建設(shè)，并交付給購(gòu)房者。
這個(gè)消息讓購(gòu)房者們感到驚喜和欣慰，他們覺(jué)得自己終于等到了曙光。他們紛紛前往現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備接收自己的房子。然而，當(dāng)他們到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)事情并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。
原來(lái)，在交付前，購(gòu)房者們必須簽署一份補(bǔ)充協(xié)議，并繳納一筆“續(xù)建費(fèi)”。
這筆費(fèi)用根據(jù)不同戶型和面積的不同，大約在15萬(wàn)到20萬(wàn)之間。只有繳納了這筆費(fèi)用，購(gòu)房者才能拿到房產(chǎn)證和鑰匙。
這個(gè)要求讓購(gòu)房者們大為震驚和憤怒，他們覺(jué)得這是對(duì)他們的敲詐和欺騙。
他們認(rèn)為自己已經(jīng)按照合同付清了全部房款，并且承受了八年的時(shí)間成本和精神壓力，為什么還要再交一筆額外的費(fèi)用？這不是赤裸裸的搶錢嗎？
購(gòu)房者們拒絕簽署補(bǔ)充協(xié)議，并要求開(kāi)發(fā)商和接管方給出一個(gè)合理的解釋。
他們還找來(lái)了律師，準(zhǔn)備再次訴諸法律。然而，讓他們更加氣憤的是，多位律師卻認(rèn)為，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議是合理的，也是有法律效力的。
以案釋法
為什么律師會(huì)認(rèn)為這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議是合理的呢？這里涉及到一些法律知識(shí)和背景。
首先，我們要知道，易合坊的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)被法院重整了，也就是說(shuō)，它已經(jīng)破產(chǎn)了。
在破產(chǎn)重整的過(guò)程中，法院會(huì)根據(jù)債權(quán)人的債權(quán)順序和債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)狀況，制定一個(gè)重整計(jì)劃，來(lái)分配債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。
這個(gè)重整計(jì)劃一旦經(jīng)過(guò)法院審批，并且得到債權(quán)人的同意，就具有強(qiáng)制執(zhí)行力。
在易合坊的案例中，購(gòu)房者們就是債權(quán)人之一，他們的債權(quán)就是要求開(kāi)發(fā)商交付房屋和房產(chǎn)證。
而開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)就是易合坊的樓盤。按照法院制定的重整計(jì)劃，購(gòu)房者們可以選擇兩種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)：
一種是退房退款，也就是放棄購(gòu)買易合坊的房子，并要求開(kāi)發(fā)商退還原先支付的房款。
根據(jù)重整計(jì)劃，退款金額按照原房款的100%計(jì)算，并且優(yōu)先于其他普通債權(quán)人。這種方式對(duì)于那些不想再等待或者想換房子的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能比較合適。
另一種是繼續(xù)交房，也就是繼續(xù)購(gòu)買易合坊的房子，并要求開(kāi)發(fā)商交付房屋和房產(chǎn)證。根據(jù)重整計(jì)劃，這種方式需要購(gòu)房者繳納一筆續(xù)建費(fèi)，用于補(bǔ)充樓盤后期建設(shè)所需的資金。
這種方式對(duì)于那些仍然想要易合坊房子或者不愿意損失時(shí)間成本和市場(chǎng)差價(jià)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能比較合適。
那么，這筆續(xù)建費(fèi)是怎么來(lái)的呢？它又有什么依據(jù)呢？
其實(shí)，這筆續(xù)建費(fèi)并不是開(kāi)發(fā)商或者接管方隨意定下來(lái)的，而是根據(jù)樓盤后期建設(shè)所需資金和剩余可售貨值之間的差額而確定的。
換句話說(shuō)，就是用剩下沒(méi)賣出去的房子去抵消后期建設(shè)所需資金。如果剩余可售貨值不夠抵消后期建設(shè)所需資金，那么就需要由已經(jīng)買了房子的購(gòu)房者來(lái)補(bǔ)足差額。
這個(gè)差額怎么算呢？根據(jù)重整計(jì)劃，樓盤后期建設(shè)所需資金為1.2億元左右，而剩余可售貨值為0.8億元左右（按照2011年簽訂合同時(shí)的價(jià)格計(jì)算），因此差額為0.4億元左右。
而已經(jīng)買了房子的購(gòu)房者共有224戶，總建筑面積為2.2萬(wàn)平方米左右。因此，按照建筑面積平均分?jǐn)偟姆绞剑科椒矫仔枰U納的續(xù)建費(fèi)為1800元左右。這就是為什么購(gòu)房者們要交一筆將近20萬(wàn)的續(xù)建費(fèi)的原因。
這個(gè)計(jì)算方法和結(jié)果，有沒(méi)有法律依據(jù)呢？答案是有的。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百一十八條規(guī)定，因建設(shè)單位破產(chǎn)等原因?qū)е律唐贩坎荒芙桓兜?，?gòu)房人可以請(qǐng)求破產(chǎn)管理人或者有關(guān)機(jī)構(gòu)將尚未售出的商品房以及其他財(cái)產(chǎn)依法優(yōu)先受償。
如果不能足額受償?shù)?，?gòu)房人可以請(qǐng)求減少其應(yīng)付的房?jī)r(jià)款項(xiàng)；如果已經(jīng)付清房?jī)r(jià)款項(xiàng)的，可以請(qǐng)求返還部分房?jī)r(jià)款項(xiàng)。
這個(gè)法條的意思是，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，購(gòu)房者可以用剩下的房子和財(cái)產(chǎn)來(lái)優(yōu)先抵消自己的損失。如果還不夠，購(gòu)房者可以要求減免或者退還部分房款。這個(gè)法條是保護(hù)購(gòu)房者利益的，但也有一個(gè)前提，就是購(gòu)房者必須已經(jīng)付了房款。
那么，如果購(gòu)房者已經(jīng)付了房款，但是開(kāi)發(fā)商還需要更多的錢來(lái)完成建設(shè)呢？這種情況下，法律就沒(méi)有明確的規(guī)定了。
因此，法院就需要根據(jù)具體情況，綜合考慮各方利益，制定一個(gè)合理的解決方案。這就是重整計(jì)劃的作用。
重整計(jì)劃是法院根據(jù)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況、樓盤的建設(shè)進(jìn)度、購(gòu)房者的意愿等因素，制定出來(lái)的一份協(xié)議性文件。
它既要考慮到開(kāi)發(fā)商的債務(wù)清償能力，也要考慮到購(gòu)房者的合法權(quán)益。它不是一味地偏袒任何一方，而是試圖在各方之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)。
在易合坊的案例中，重整計(jì)劃就是讓購(gòu)房者選擇退房退款或者繼續(xù)交房，并根據(jù)不同選擇繳納不同金額。
這樣做的目的，就是為了讓樓盤能夠順利完工，并盡可能地滿足購(gòu)房者的需求。如果沒(méi)有這樣做，樓盤可能會(huì)一直爛下去，購(gòu)房者可能會(huì)一直拿不到房子。
當(dāng)然，這樣做也不是沒(méi)有代價(jià)的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們要放棄部分利潤(rùn)，甚至可能要承擔(dān)虧損。對(duì)于接管方來(lái)說(shuō)，他們要承擔(dān)重建風(fēng)險(xiǎn)和成本。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們要承擔(dān)額外的續(xù)建費(fèi)或者市場(chǎng)差價(jià)。但是，相比于無(wú)休止地糾纏和爭(zhēng)執(zhí)，這樣做可能是一個(gè)相對(duì)可行和合理的方案。
結(jié)語(yǔ)
在我們的常識(shí)里，買房子就應(yīng)該是付了錢就能拿到房子，而不是還要再交一筆費(fèi)用。
但是，在法律的視角里，事情可能沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。法律不是一刀切，而是要根據(jù)具體情況，綜合考慮各方利益，制定一個(gè)合理的解決方案。這個(gè)方案可能不是最完美的，也可能不是最公平的，但可能是最現(xiàn)實(shí)的，也可能是最有效的。
當(dāng)然，這并不意味著我們就要對(duì)這樣的事件視而不見(jiàn)，或者對(duì)這樣的方案無(wú)條件接受。我們?nèi)匀豢梢酝ㄟ^(guò)法律途徑，維護(hù)自己的合法權(quán)益，爭(zhēng)取自己的合理訴求。
我們也可以通過(guò)輿論監(jiān)督，推動(dòng)相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和管理，防止類似事件的再次發(fā)生。我們更可以通過(guò)理性選擇，拒絕購(gòu)買爛尾樓或者期房，避免自己陷入風(fēng)險(xiǎn)和困境。
