人口負增長、房價預期轉(zhuǎn)弱，中國土地財政恐難以為繼

中國的土地財政是指地方政府通過出讓國有土地使用權(quán)來獲取收入的一種財政模式。這種模式在過去幾十年中為中國的城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟發(fā)展提供了強大的動力，但也帶來了一系列的問題，如房價高漲、土地資源浪費、債務(wù)風險等。近年來，由于人口結(jié)構(gòu)的變化、房地產(chǎn)市場的飽和、政策的調(diào)控等因素的影響，中國土地財政面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，中國房地產(chǎn)市場也進入了深刻的調(diào)整期。本文試著探討一下中國土地財政和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和趨勢，以及對中國經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響和啟示。

根據(jù)財政部在今年5月份公布的數(shù)據(jù)，今年1至4月份，地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入為11,761億元，同比下降了21.7%。而在2022年，該收入也同比減少了23.3%，為66,854億元（9689億美元）。這表明了土地市場的低迷和需求的萎縮。

導致這一現(xiàn)象的原因有多方面。首先是期房爛尾風險的增加，許多房企因為資金鏈斷裂而無法按時交付房屋，給購房者帶來了巨大的損失和不安。其次是房價上漲預期轉(zhuǎn)弱，隨著政府加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，限制投機性購買和炒作行為，房價已經(jīng)出現(xiàn)了下跌或平穩(wěn)的趨勢。再次是居民收入預期悲觀，受到新冠疫情、中美貿(mào)易摩擦等因素的影響，中國經(jīng)濟增速放緩，居民收入增長乏力，消費信心不足。

這些因素共同導致了中國新房市場規(guī)模明顯縮水，房企拿地積極性不高。官方數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了6.2%；房屋新開工面積同比下降了21.2%；商品房銷售面積同比下降了0.4%；未售出的掛牌商品房面積則同比增長了15.7%。

另一個重要的因素是人口結(jié)構(gòu)的變化。文章說，目前中國人口“老齡化、少子化”趨勢加重，15至64歲勞動力人口見頂。2022年人口自然增長率為-0.6‰，中國正式進入人口負增長。這些都對中國的住房需求產(chǎn)生了負面影響。

數(shù)據(jù)顯示，從2015年到2021年，土地出讓收入與房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入比例從26%持續(xù)攀升至36.7%，2022年受土地市場低迷和對地方轉(zhuǎn)移支付高增影響，其占比出現(xiàn)回落。這意味著地方政府的財政壓力將加大，可能會影響到公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入。

哪些省的土地財政依賴度高

中國東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達、人口持續(xù)流入、土地市場需求旺盛，土地出讓收入在地方綜合財力中的占比（即土地財政依賴度）較高；而西部和東北地區(qū)則更依賴中央轉(zhuǎn)移支付。

數(shù)據(jù)顯示，2021年中國各省市自治區(qū)對土地財政的依賴程度在25%至64%之間。其中，江蘇、浙江、湖南對土地財政的依賴度均高于60%。

其次是湖北、福建、山東、安徽、四川、貴州、重慶7個省（市），土地財政依賴度都超過了55%；而接近墊底的云南、甘肅、新疆、寧夏4省的依賴度在30%至39%之間。

另外，北京（41%）、上海（41%）等一線城市的土地財政依賴度也相對較低，原因是這些城市的房地產(chǎn)市場交易逐漸轉(zhuǎn)向存量房。