房子和股票，都無(wú)非參與人控制下的籌碼和資金，以及其背后的政策、群體博弈等要素。兩者是具有可比性的。我們用股市的方法來(lái)分析下當(dāng)前的房子市場(chǎng)。
1、估值水平
估值水平可以用兩個(gè)指標(biāo)來(lái)參考：
一個(gè)是所在城市房子的平均租售比，這個(gè)相當(dāng)于是股票的市盈率。即租出去多少年能回本。
另一個(gè)是所在城市平均收入房?jī)r(jià)比（年收入和房?jī)r(jià)的比值）或收入月供比（平均月收入和月供比）
具體數(shù)據(jù)網(wǎng)上隨處可見，就不說(shuō)了?？傊枪乐岛芨吡?。
如果非要說(shuō)中國(guó)是世界上頭部的大國(guó)，房?jī)r(jià)不算貴，那就是老百姓收入太低了。比經(jīng)濟(jì)總量，我們是唯二的超大體量國(guó)家了，再看人均，我們還是發(fā)展中國(guó)家。發(fā)展之路，道阻且長(zhǎng)。
最直觀的方案是提高老百姓的收入，也就是改善分配?？雌饋?lái)簡(jiǎn)單，實(shí)則很難。除了外部的針對(duì)，自身科技的不發(fā)達(dá)等因素，最根本性的問(wèn)題是，長(zhǎng)期的分配問(wèn)題導(dǎo)致的貧富差距逐漸兩極化。這個(gè)問(wèn)題既本質(zhì)，又明顯，只是不容易解決罷了。
2、供求分析
股市的供求分析，包括籌碼分析（場(chǎng)內(nèi)的持籌價(jià)量分布）和場(chǎng)外的承接能力和意愿，還有就是新增供應(yīng)。對(duì)應(yīng)到房產(chǎn)市場(chǎng)，就是居民持有房屋的數(shù)量和價(jià)格情況，市場(chǎng)上的購(gòu)房需求，還有新房供給。
前段時(shí)間，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)完成，6億棟，顯然是個(gè)天量。即使刨去農(nóng)村房子，城市的商業(yè)性地產(chǎn)，單城市的住房，總量和人均應(yīng)該都是夠夠的了。
目前的持倉(cāng)者，基本是全線套牢狀態(tài)。
隨著2016年以來(lái)的大漲，導(dǎo)致全民追漲，包括以前的盈利者，很多人也通過(guò)二套三套來(lái)追漲?？谡忠蛩睾痛蟓h(huán)境承壓的三年，各地市場(chǎng)高位橫盤或者陰跌，形成高位套牢區(qū)，也就是所謂的筑頂。
場(chǎng)外的承接能力和意愿，顯然是非常不理想的。
首先是承接能力不足，短期內(nèi)，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，居民的就業(yè)和收入普遍受到壓力。可支配資金和負(fù)債意愿都是下降的。即使是有住房需求的所謂剛需，亦受限于客觀的經(jīng)濟(jì)條件，無(wú)法成為有效的需求。
其次是需求預(yù)期，由于人口趨勢(shì)的快速轉(zhuǎn)向和老齡化加速到來(lái)。需求逐步走低的預(yù)期已經(jīng)擺在了臺(tái)面了。
不過(guò)當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)（新房購(gòu)房市場(chǎng)）的形勢(shì)，反作用于一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)），推動(dòng)了供應(yīng)的快速下降。使市場(chǎng)更快轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)。相當(dāng)于股市中新股發(fā)行節(jié)奏顯著減慢。
3、發(fā)展預(yù)期
舊的平衡被打破，構(gòu)建新的平衡。
供求平衡于價(jià)量線的交點(diǎn)，當(dāng)供求失衡后，價(jià)量線通過(guò)移動(dòng)形成新的平衡。這是不可抗拒的規(guī)律。
待走過(guò)峰谷，市場(chǎng)回歸理性和常態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)迎來(lái)更健康穩(wěn)定的發(fā)展。
