本報記者 李凱旋 李貝貝 北京報道
一直以來，幾乎保持一天3條優(yōu)化政策的房地產(chǎn)在進(jìn)入2023年之后政策發(fā)布頻率明顯減少，5月份僅發(fā)布了36條政策，日均發(fā)布政策數(shù)量較2022年縮水超過40%。自2022年開始，房地產(chǎn)政策主要集中在優(yōu)化公積金、降低房貸利率、優(yōu)化限購等層面，但銷售數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前的市場持續(xù)回落，仍然期待政策提振。
不過，對比來看，優(yōu)化限售和調(diào)整限價兩類政策一直以來發(fā)布的數(shù)量就較少。此前也有聲音表示是時候該取消限價了。2022年，1000余條優(yōu)化政策也沒能拉動銷售提升。2023年，房地產(chǎn)還有哪些“大招”？
政策數(shù)量大幅減少
5月份的樓市延續(xù)了4月份的回落行情，銷售情況依舊是不容樂觀?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年5月份，百強房企中銷售環(huán)比出現(xiàn)下滑的企業(yè)達(dá)到八成。中指研究院也監(jiān)測到，重點100城新房成交面積環(huán)比下降約8%，同比增幅收窄至約12%。
“目前，樓市前期積壓需求釋放結(jié)束。當(dāng)前居民收入及就業(yè)預(yù)期尚無明顯改善，市場調(diào)整壓力較大。短期內(nèi)，房地產(chǎn)政策或保持寬松狀態(tài)。”中指研究院分析師郭昕昱對《華夏時報》記者表示。
復(fù)盤來看，大約是從2022年年初開始，各地紛紛加入“救市”的隊伍，出臺優(yōu)化型政策來刺激購買力進(jìn)入樓市，數(shù)量之大可謂是令市場“咂舌”。
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國超過330個省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策至少1231條。其中，約有48城發(fā)布了優(yōu)化限購政策，約有253城對公積金進(jìn)行了調(diào)整，有187城發(fā)布了購房補貼政策。這意味著，2022年，大約每日有3.37條樓市政策出臺。
值得關(guān)注的是，進(jìn)入到2023年以來，房地產(chǎn)政策發(fā)布頻率明顯降低。中指研究院監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，全國已經(jīng)有超百省市（縣）對房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，出臺調(diào)控措施超過280次，大約每日出臺政策1.87條。不過，根據(jù)初步統(tǒng)計，5月份則是有27個省市（縣）出臺政策36條，較前幾個月明顯減少。
郭昕昱認(rèn)為，5月份，國家層面上的樓市政策較少，央行發(fā)布的貨幣執(zhí)行報告對于房地產(chǎn)行業(yè)的表述不變，寬松政策仍有空間。此外，各地政策調(diào)整頻次下降，二線核心城市則是以微調(diào)為主。
公積金為重點優(yōu)化對象
記者在梳理后發(fā)現(xiàn)，無論是2022年還是2023年上半年，“優(yōu)化公積金”是各地主要的政策發(fā)布內(nèi)容。根據(jù)數(shù)據(jù)，2022年，全國發(fā)布公積金政策416條，發(fā)布購房補貼政策256條，發(fā)布優(yōu)化限貸及優(yōu)化限購政策分別為240條和112條。
而2023年5月份，在發(fā)布政策數(shù)量相比較2022年縮水超過40%的情況下，優(yōu)化公積金依然是樓市政策的發(fā)布重點。
5月25日，天津發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款審核標(biāo)準(zhǔn)的通知。文件顯示，職工家庭房屋套數(shù)核定以住房交易時主管部門及不動產(chǎn)登記管理部門確定并記載于住房交易合同文本上的住房套數(shù)為準(zhǔn)。購房套數(shù)則是根據(jù)購房合同或協(xié)議附件中記載職工家庭住房套數(shù)所在頁各項數(shù)值累計計算。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時報》記者說：“這就意味著天津的公積金執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的規(guī)定，公積金首次貸款結(jié)清后，若沒有房產(chǎn)，就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)再度進(jìn)行公積金貸款?！?/p>
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”進(jìn)一步說明了政策放松不停止的導(dǎo)向。從2023年各地公積金政策的推進(jìn)情況來看，公積金支持力度明顯強化，這是金融政策支持住房消費的重要體現(xiàn)，而類似政策可以使得改善型住房需求有享受到公積金貸款低利率的可能，利好換房需求的釋放。
還會有“大招”？
在出臺政策的過程中，救市和救企是兩條雙行線，即幾乎是同步向前。此前，有業(yè)內(nèi)人士向《華夏時報》記者表示，政策優(yōu)化的核心邏輯有3點。其一，給予房企融資支持，支持債務(wù)展期和優(yōu)質(zhì)項目收并購，緩解企業(yè)的資金壓力；其二，為購房者提供信貸支持，促進(jìn)市場銷售恢復(fù)；其三，發(fā)力保交樓，穩(wěn)定市場情緒。
圍繞著這三點，房地產(chǎn)從2022年開始便出臺了可以改善企業(yè)資金情況的“三支箭”政策，可以降低購房成本的優(yōu)化房貸利率等政策，以及可以降低購房門檻、讓“房票”持有者數(shù)量變多的優(yōu)化限購政策。
但是，各個政策的發(fā)布數(shù)量和發(fā)布城市實際上有較大差別。從城市來看，各地對于是否要“優(yōu)化限購”這一選項較為謹(jǐn)慎，2022年僅有48城發(fā)布了類似政策，且許多城市選擇區(qū)域性優(yōu)化限購。
不過，值得關(guān)注的是，“優(yōu)化限購”的風(fēng)已經(jīng)從2022年的三四線城市吹到了2023年5月份的核心二線城市。這與行業(yè)預(yù)測的趨勢類似，此前便有專家向記者表示，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購等方面，有望繼續(xù)調(diào)整。
5月18日，杭州蕭山區(qū)發(fā)布最新優(yōu)化限購政策，將聞堰街道納入差異化購房范圍，在該街道外地戶籍只需1個月社保便可購買蕭山區(qū)的新房或者二手房，而一線城市北京盡管未明確“松口”限購，但已經(jīng)在嘗試“一區(qū)一策”。
2023年4月份，北京市住建委表示，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點。此外，北京還在嘗試對全齡友好社區(qū)項目進(jìn)行擴容。在購買該項目時，老年家庭名下無住房也無在途貸款的，“普宅”執(zhí)行35%的首付比例，二套住宅執(zhí)行60%的首付比例，子女還可以加入進(jìn)行接力貸，類似項目可以繞行北京嚴(yán)格落實的“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
但是從市場表現(xiàn)來看，無論是優(yōu)化公積金還是優(yōu)化限購，市場的回饋結(jié)果均為“效果有限”。這讓市場不禁思考，究竟還有哪些政策可以幫助樓市找回活力？
記者發(fā)現(xiàn)，從政策類別來看，優(yōu)化限售和調(diào)整限價是發(fā)布政策最少的兩大類。其中，2022年，僅有33城發(fā)布了41條優(yōu)化限售政策，有29城發(fā)布了34條調(diào)整限價政策。2023年5月份，僅有滁州一城調(diào)整了限價政策，無一城優(yōu)化限售。
為何限售、限價成為了在此輪樓市調(diào)控中的“少數(shù)派”？2月16日，惠州發(fā)文表示，限售年限由原來的“取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓”優(yōu)化為“取得不動產(chǎn)權(quán)證滿1年方可轉(zhuǎn)讓”。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“放松限售本質(zhì)上有助于房東房源的流動，對于房東出售二手房和認(rèn)購改善型住房等都有積極的作用，此類放松確保了相關(guān)房源流動性的增加。”不過，從市場反饋來看，新政實施后惠州二手房掛牌量激增，市場競爭壓力加劇。
“放松限售原本是為了讓購房者盡快賣房去買更大的房子，但很多購房者賣掉房子之后選擇了‘持幣觀望’?！币晃环科髢?nèi)部人士對《華夏時報》記者說。放松限售尚有發(fā)布空間，記者注意到，在“限價”這方面，各地較難“松口”。
相比較限購、限貸，限價的作用有些不同。記者了解到，限價是從土拍階段就規(guī)定了后續(xù)房價的最高點，其作用是為了抑制新房價格泡沫過大。目前，限價多出現(xiàn)在一線城市和熱點二線城市。
值得關(guān)注的是，限價的出臺使得多個樓盤出現(xiàn)了價格倒掛的現(xiàn)象。以北京的熱門地塊太陽宮為例，該項目由中建玖合操盤，于2022年9月底入市，項目名為中建·玖合府。中建·玖合府銷售限價為13萬元/平米，減去政府持有的份額之后，最終銷售價為11.7萬元/平米，每平米售價比周邊的二手房低6萬元左右，被稱為是“買到就賺到”的樓盤。
有觀點認(rèn)為，取消限價措施會導(dǎo)致房價大幅上漲。知名財經(jīng)作家吳曉波公開發(fā)文表示：“限購、限貸、限價政策中，最有‘殺傷力’的是限價，目前，國內(nèi)大多數(shù)城市的房子已經(jīng)賣不到政府劃定的限價線，限價已然失去現(xiàn)實意義?！?/p>
遲遲沒有得到明顯調(diào)整的限價政策在進(jìn)入6月份之后卻出現(xiàn)了細(xì)微變化。6月1日，深圳推出了兩宗住宅地塊。其中，南山區(qū)地塊商品房限售均價為13.3萬元/平米，突破了深圳以往新建商品房每平米售價最高13.2萬元的記錄。
