素有地產(chǎn)圈“隱形航母”之稱的合生創(chuàng)展，正在經(jīng)歷著一場信心保衛(wèi)戰(zhàn)。
日前，有消息稱，合生創(chuàng)展對一筆1億美元的私募票據(jù)進(jìn)行了展期，期限為一年。
作為“華南五虎”之一的合生創(chuàng)展，在家族二代朱桔榕接班之后，一改往日穩(wěn)健的行事風(fēng)格。尤其是在本輪行業(yè)風(fēng)暴之中，合生創(chuàng)展屢屢傳出抄底的消息，甚至要斥資200多億元來收購恒大物業(yè)。
現(xiàn)如今，曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的合生創(chuàng)展，居然連區(qū)區(qū)1億美元也還不上了。
而從財報數(shù)據(jù)來看，合生創(chuàng)展賬面上的現(xiàn)金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法覆蓋短期債務(wù)。
或許，此次合生創(chuàng)展1億美元票據(jù)的展期，只是日后麻煩纏身的開始。
1億美元私募票據(jù)展期，此前曾想200億抄底恒大
近日，有消息稱，合生創(chuàng)展一筆5月初到期、本金約1億美金的私募票據(jù)已獲得持有人的批準(zhǔn)，將延期一年兌付。
據(jù)悉，該票據(jù)展期期間的票面利率將維持9%不變，合生創(chuàng)展集團(tuán)增加了一些股權(quán)投資作為抵押品，以換取本次延期。
簡單來說，就是合生展期用增加抵押品的方式，換取了一筆美元債的展期一年。
值得注意的是，在近期公布的2022年財報里，合生創(chuàng)展未明確提及這筆1億美元私募債。
顯然，紙是包不住火的。而受票據(jù)展期消息的影響，合生創(chuàng)展存續(xù)的美元債一度劇烈波動，其2024年5月到期美元債更是創(chuàng)11月以來最大跌幅。
所謂的票據(jù)展期，講得再直白一點(diǎn)，就是這1億美元的債務(wù)還不上了。
而這一突發(fā)狀況，顯然與合生創(chuàng)展之前的形象頗為不符。
要知道，就在一年多時間之前，合生創(chuàng)展還曾高調(diào)官宣，要斥資200多億元收購恒大物業(yè)。
作為曾經(jīng)的“華南五虎”之一，合生創(chuàng)展一度遠(yuǎn)遠(yuǎn)被其他競爭者甩在身后。
尤其是在2008年金融危機(jī)后，由于奉行港資房企“高溢價、多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式，合生創(chuàng)展在銷售規(guī)模上迅速掉隊。
當(dāng)恒大、萬科等房企早已突破千億大關(guān)、直至數(shù)千億的銷量高度之時，合生創(chuàng)展的銷售額，直到2019年才堪堪突破兩百億元。
然而，也正是在2019年這一年，合生創(chuàng)展二代朱桔榕走到臺前，其發(fā)展速度也迅速得到提升。
2020年，合生創(chuàng)展豪擲180億元拿下北京分鐘寺地塊，隨后又以46.57億元的價格，拿下北京大興舊宮棚戶區(qū)地塊。
2021年初，合生創(chuàng)展一舉拿下廣州“最貴” 的舊改項(xiàng)目——康樂村、鷺江村，改造投資341億元。
而在2021年下半年，隨著房企爆雷潮的涌現(xiàn)，合生創(chuàng)展看到了逆勢抄底的絕佳機(jī)會。先是官宣要斥資200多億元收購恒大物業(yè)，后又傳出對奧園健康、雅生活等房企旗下物管公司的收購意圖。
然而好景不長，曾經(jīng)以獵人姿態(tài)高調(diào)亮相的合生創(chuàng)展，如今居然連區(qū)區(qū)1億美元也還不上了。
真是今非昔比、物是人非啊。
短債資金缺口超百億，信用評級上調(diào)意義不大
那么，合生創(chuàng)展的壓力，究竟大不大？
從評級機(jī)構(gòu)的角度來看，合生創(chuàng)展所面臨的風(fēng)險，甚至進(jìn)一步降低了。
就在不久前的4月24日，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普，將合生創(chuàng)展的評級展望從負(fù)面調(diào)整至“穩(wěn)定”，同時，標(biāo)普確認(rèn)了其“B”長期發(fā)行人信用評級。側(cè)面反映了未來12個月該司流動性惡化的風(fēng)險降低。
而在更早的2月，惠譽(yù)確認(rèn)合生創(chuàng)展的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)為“B+”，展望穩(wěn)定。同時確認(rèn)合生創(chuàng)展集團(tuán)的高級無抵押評級及其未償還的高級無抵押票據(jù)的評級為B+，回收率評級為RR4。
要知道，合生創(chuàng)展成為中國房地產(chǎn)民營企業(yè)中、自2022年以來、極少數(shù)被修復(fù)國際信用評級的企業(yè)之一。
而合生創(chuàng)展之所以被評級機(jī)構(gòu)看好，主要還是歸功于不俗的銷售表現(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，2022年，合生創(chuàng)展銷售額325.79億元，同比下降22.98%；而在2023年第一季度，合生創(chuàng)展的合同銷售額為110億港元，同比增長30%。
上述兩項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，明顯好于市場平均水平。
而根據(jù)數(shù)據(jù)，2023年合生創(chuàng)展合約銷售額可能會增長15%-20%，達(dá)到420億-440億港元。
只不過，無論多么優(yōu)秀的未來銷售表現(xiàn)，在眼下的債務(wù)壓力面前，都是毫無意義的遠(yuǎn)水。
根據(jù)2022年財報，合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物大幅下降約53%，到了141.1億港元。
也就是說，合生創(chuàng)展在2021年，賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物還有300多億港元，這也是其收購恒大物業(yè)的底氣。然而，嗚嗚喳喳一年，合生創(chuàng)展的“底氣”直接來了個腰斬。
而在合生創(chuàng)展錢包大幅縮水的同一時間，其短期債務(wù)卻沒有明顯減少。財報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年底，合生創(chuàng)展的短期借款規(guī)模為259.5億港元，較2021年僅下降了18%。
由上述數(shù)據(jù)計算可得，合生創(chuàng)展在2023年的短債資金缺口，超過100億港元。
這還沒算上合生創(chuàng)展的經(jīng)營性負(fù)債。
財報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年底，合生創(chuàng)展一年內(nèi)到期的應(yīng)付賬款，總計有78.92億港元。
如此看來，國際評級機(jī)構(gòu)對于合生創(chuàng)展的處境，或許過于樂觀了。
無數(shù)案例已經(jīng)證明，如果一家房企官宣爆雷，將嚴(yán)重影響其后續(xù)銷量。如此看來，即使合生創(chuàng)展身背三四百億港元的銷售前景，倘若爆雷，勢必將成為一場黃粱美夢。
而如今1億美元的展期，為合生創(chuàng)展敲響了警鐘。
