深度| 中國城市利用搶人政策刺激房地產(chǎn)的招數(shù)可以休矣
在中國房地產(chǎn)進(jìn)程中，人口的重要性怎樣高估都不為過。前幾年，一些新一線、二線省會城市通過低門檻的引人政策，使人口規(guī)模得到與其經(jīng)濟(jì)實(shí)力不相稱的增長，短期內(nèi)城市房地產(chǎn)都收獲了一波紅利。
2022年是中國人口變化的轉(zhuǎn)折性元年，人口負(fù)增長已成長期趨勢。在愈演愈烈的城市搶人大賽中，另一個(gè)現(xiàn)象正在顯露苗頭，依靠粗暴地增加人口凈流入提升樓市銷售和房價(jià)的招術(shù)似乎正在漸漸失靈。
一季度結(jié)束后，各省份2022年人口數(shù)據(jù)陸續(xù)披露。在人口總量負(fù)增長的結(jié)果外，各省市的人口增長和人口流動趨勢出現(xiàn)新變化。
眾所周知，去年我國的總?cè)丝谝呀?jīng)開始下降。值得注意的是，人口TOP3省份——廣東、山東和河南均是負(fù)增長。人口減少的省市還包括京津滬等直轄市和東北地區(qū)。人口增長省份主要是中西部地區(qū)，例如安徽、江西、廣西、貴州、甘肅、青海、重慶、云南、四川等。雖然去年全國總?cè)丝跍p少，但從已公布數(shù)據(jù)的省份來看，有17個(gè)省市人口增加，12個(gè)省市人口減少。
由于全國各省人口自然增長率都呈下降趨勢，去年，大量中西部省份人口增長主要是人口回流遷移造成。曾經(jīng)孔雀東南飛的人口流動潮，正在被人口就近城鎮(zhèn)化所取代。
2022年全國主要城市人口增量統(tǒng)計(jì)中，長沙、杭州、合肥名列前三甲。網(wǎng)紅城市長沙的人口凈流入多年來都是全國城市前幾名。去年，長沙終于以18.13萬的人口凈流入成為全國人口增量冠軍。長沙能持續(xù)成為吸引全國人口涌入的磁場，與長沙作為全國房價(jià)控制標(biāo)兵，當(dāng)?shù)鼐用裥腋Ｖ笖?shù)高有很大關(guān)系。
其他人口增量居前城市，杭州以民營經(jīng)濟(jì)活躍、網(wǎng)絡(luò)電商發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會多而成為人口流入贏家。而去年人口流入前十強(qiáng)的城市，合肥、西安、南昌、昆明、武漢、鄭州則是典型的中西部強(qiáng)省會城市。
中國主要城市人口流動趨勢多年來格局基本穩(wěn)定，中西部省會城市是人口持續(xù)流入的目的地，則北京、天津、上海則成為人口外流的策源地。廣州、深圳等一線城市在人口增量排名中也不見蹤影。
人口對城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的重要性已成共識。去年各省市人口數(shù)據(jù)公布后，從媒體反應(yīng)來看，人口凈增長是各地政府大肆宣傳的一項(xiàng)政績，所在城市居民也倍感榮耀。人口外流城市的居民則對城市未來發(fā)展憂心忡忡。
凡事過猶不及，沒有人口，當(dāng)然就沒有財(cái)富創(chuàng)造和經(jīng)濟(jì)增長。但毫無門檻的人口流入對城市帶來的利好作用也在不斷減弱。
基建和房地產(chǎn)，是過去中國城市迅速改變城市面貌，提升城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市排名的突破口。各大城市放低身段去搶人，目的有很多；刺激樓市銷售是城市引人政策的目的之一，不便明說，卻又非?，F(xiàn)實(shí)。
2021年全國商品住房銷售量前十強(qiáng)與人口凈流入十強(qiáng)名單重合度很高。人口涌入對城市房地產(chǎn)銷售的提升作用是實(shí)實(shí)在在的。但隨著房地產(chǎn)去年以來的大幅下跌，樓市需求格局正在悄然變化。依靠人口增量粗暴地提升城市商品房銷量的打法，效力正在減弱。
（注：重點(diǎn)15城包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、南京、武漢、蘇州、寧波、廈門、合肥、西安、青島）
2022年全國商品住宅銷售面積降幅超過20%，整體市場低迷，而高端住宅在市場下行周期內(nèi)仍具有良好表現(xiàn)。從全國重點(diǎn)15城的市場成交看，2022年總價(jià)段800萬元以上的高端產(chǎn)品成交占比同比增長3.3個(gè)百分點(diǎn)；在單價(jià)段上，6萬元/㎡以上的產(chǎn)品成交占比也同比增長，增長4.1個(gè)百分點(diǎn)。總價(jià)300萬以下，單價(jià)2萬元以下住宅，成交比例下降顯著。
在房地產(chǎn)進(jìn)入下行通道后，中國城市商品住房的豪宅化、高端化趨勢明顯。剛需類住房消費(fèi)下降比例較大。新房市場正在遠(yuǎn)離普通人群。
最近，克而瑞從重點(diǎn)監(jiān)測的近3000個(gè)城市板塊中，選取出了庫存規(guī)模較大、且消化周期居于前列的50個(gè)板塊，對這些板塊進(jìn)行了研究。發(fā)現(xiàn)了六大共性特征：
01-高庫存板塊中，超四成套均面積小于100平方米，小戶型庫存占比更高；
02-低價(jià)剛需板塊居多，近七成住宅均價(jià)低于本市平均；
03-需求端支撐不足，2022年交易跌幅顯著高于其他板塊；
04-常見高庫存板塊可分為四大類別：“剛需新城”、“高價(jià)慢售”、“全市滯銷”、“戶型錯(cuò)配”；
05-中大戶型去化情況相對較好，小戶型庫存面臨更大去化困難；
06-中低價(jià)位板塊需求支撐更為脆弱。
總而言之，低價(jià)、剛需、新城板塊、中小戶型正成為城市商品住房中銷售困難，去化周期拉長的重災(zāi)區(qū)。而這類產(chǎn)品過去正是靠大量的進(jìn)城剛需購房人口來消化。
以常年人口凈流入全國前列的武漢和鄭州為例。庫存套數(shù)TOP10板塊中，消化周期高于40個(gè)月的板塊，如武漢的蔡甸區(qū)、黃陂區(qū)，鄭州的航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)，均是遠(yuǎn)離中心城區(qū)的新城板塊。過去可以依靠新涌入的大量剛需客支撐攤大餅式的新城開發(fā)，外來人口是遠(yuǎn)郊樓盤的購房主力。
過去經(jīng)濟(jì)高增長期，只要人口進(jìn)城，為了留下來最終都要買房子，再加上那時(shí)候房價(jià)也不高，人口流入多少都會對城市房地產(chǎn)銷售起到拉抬作用。近些年隨著經(jīng)濟(jì)低迷，沿海出口和就業(yè)形勢惡化，大量從沿?；亓鲀?nèi)地的人口，主要目的是為了謀生找工作，自身的收入水平和消費(fèi)能力，與過去城市主動引進(jìn)的高端人才不可同日而語。
現(xiàn)在，內(nèi)地城市新回流人口中有能力買房的比例在大幅減少，或者購房周期會大幅滯后。畢竟生活不易，解決生存問題才是頭等大事，安家置業(yè)已不在進(jìn)城人口的優(yōu)先考慮中。
另外，單純以人口總量增減來判斷房地產(chǎn)市場前景的辦法也在失效。
這幾年人口不斷外流的上海，豪宅成交刷新價(jià)格天花板，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了75萬/㎡的成交單價(jià)。北京、深圳等一線城市去年也屢次打破豪宅銷售和價(jià)格記錄。
在經(jīng)濟(jì)收縮時(shí)代，單純數(shù)人頭的城市競爭已經(jīng)落伍。城市人口消費(fèi)力和資金密度才是衡量城市實(shí)力的底色。
在人口負(fù)增長時(shí)代，中西部城市人口凈流入終歸是一件好事。但在多年的城市引人大戰(zhàn)后，有落戶愿望的高質(zhì)量人才早已消化殆盡。未來新流入人口主要是城市競爭中的擠出人流，消費(fèi)力不高，短期內(nèi)購房能力更加有限。依靠無門檻引人政策刺激房地產(chǎn)的招術(shù)可以休矣。中西部城市應(yīng)該把精力放在如何產(chǎn)業(yè)升級，提高居民收入上。新市民留得下，有事做，生活有盼頭，房地產(chǎn)需求自然會源源不斷。
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