房?jī)r(jià)暴漲"萬(wàn)惡之源" 棚改貨幣化卷土重來(lái)！
2016年全國(guó)房?jī)r(jià)失控飆升，萬(wàn)惡之源就是棚改貨幣化，如今它又卷土重來(lái)了。
4月10日，南昌印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)中心城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見(jiàn)》，自5月11日起實(shí)施，有幾個(gè)內(nèi)容：
1、在四個(gè)中心城區(qū)范圍內(nèi)，國(guó)有和集體土地上房屋征收與補(bǔ)償全面推行房票安置。
2、在指定區(qū)域，用房票買房，還可以享受購(gòu)房補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠，越早買房補(bǔ)貼越高，從10%-5%遞減。
3、如果不想買房，可以去指定銀行兌付成現(xiàn)金，并且還會(huì)支付房票持有期間的利息。
看見(jiàn)沒(méi)？雖然名義上改為“房票安置”，實(shí)際上還是棚改貨幣化。
只不過(guò)以前拆遷的時(shí)候，立馬支付給拆遷戶大量的現(xiàn)金，而現(xiàn)在把給現(xiàn)金的時(shí)間往后延遲了12個(gè)月，并且想方設(shè)法讓你把這些錢都花掉。
實(shí)際上，南昌并非最先再次推出棚改貨幣化的城市。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超30城在探索實(shí)施“房票”政策，如廈門、鄭州、宜興、開(kāi)封、南京、溫州、寧波等。
這絕非終點(diǎn)，更多的城市也正在研究棚改貨幣化，比如重慶也啟動(dòng)《重慶市棚戶區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃(2023—2025年)(征求意見(jiàn)稿)》。
如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)不叫停，全國(guó)300多個(gè)主要城市，我們估計(jì)未來(lái)至少會(huì)有一半以上采取這個(gè)政策。
也就是說(shuō)，全國(guó)范圍內(nèi)，棚改貨幣化又卷土重來(lái)了。
想想2016年，全國(guó)房?jī)r(jià)大漲，長(zhǎng)期霸占漲幅榜前列的是，以蚌埠為代表的三四線城市。
直接原因就是，棚改貨幣化席卷全國(guó)，貨幣安置比例從2014年的9%，躍升到2017年的48.5%。
這個(gè)樓市刺激政策太兇猛了，2018年全國(guó)各地紛紛叫停了這個(gè)政策，拆遷改為房子實(shí)物賠償。
問(wèn)題是，現(xiàn)在棚改貨幣化卷土重來(lái)，房?jī)r(jià)是否又要暴漲失控了？
我們先看下，2016年棚改貨幣化，刺激樓市暴漲的邏輯：
1、需求：棚改拆了一大片房子，這些人沒(méi)有地方住了，直接導(dǎo)致住房需求上升。
2、能力：拆遷給了拆遷戶很多錢，直接提升了購(gòu)房能力。
3、情緒：既有購(gòu)房需求，又有購(gòu)房能力，大家瘋狂地買房，搞得人心惶惶，大家都跟著搶房子。
現(xiàn)在什么情況呢？
先看需求。
前一段時(shí)間，官方透露了一個(gè)數(shù)據(jù)，全國(guó)近6億棟城鄉(xiāng)房屋。全國(guó)戶套比也達(dá)到了1.09，跟發(fā)達(dá)國(guó)家齊平。
現(xiàn)在推進(jìn)棚改貨幣化的城市都哪些？南昌、開(kāi)封等等，三四線城市居多，二線城市偏少。
除了南京等幾個(gè)大城市，隨便這些城市調(diào)查一下，哪家沒(méi)有兩三套房子？人口又不流入這些三四線城市，外地人沒(méi)有買房的需求。
所以，無(wú)論從整體上，還是從結(jié)構(gòu)上看，絕大多數(shù)城市房子都嚴(yán)重“供大于求”。
即便搞拆遷，搞棚戶區(qū)改造，跟2016年相比，拿拆遷款買房的人大幅減少，買房需求并不會(huì)大幅增加。
再看購(gòu)房能力。
以前棚改貨幣化，資金是怎么來(lái)的呢？央行放水。
過(guò)程是，央行通過(guò)PSL把錢貸給國(guó)開(kāi)行等政策性銀行，政策性銀行又通過(guò)棚改專項(xiàng)貸款把錢貸給地方政府，地方政府通過(guò)貨幣化安置向拆遷戶發(fā)放補(bǔ)償款。
錢從央行到地方政府再到拆遷戶，貨幣的源頭是央行。
所以，我們看到，短短幾年時(shí)間，央行PSL余額從6500億，急劇飆升到3.5萬(wàn)億，翻了6倍。
這些錢，相當(dāng)大一部分流入到了拆遷戶手里，又最終流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2022年9月份，時(shí)隔兩年半，央行重啟PSL，再次向社會(huì)注入資金。
2022年9月份、10月份、11月份分別凈新增1082億元、1543億元、和3675億元，2022年11月份凈新增規(guī)模與期末余額也創(chuàng)下2022年年內(nèi)新高。
總體來(lái)看，在四個(gè)月內(nèi)(2022年9月份至12月份)，PSL累計(jì)凈新增規(guī)模達(dá)到6129億元。
問(wèn)題是什么呢？這次央行重啟PSL，并不是為了棚戶區(qū)改造。
在2015年至2018年，PSL曾有較大規(guī)模的投放，主要支持了棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)領(lǐng)域。
但是，本輪PSL新增資金主要用于“保交樓”，以及新基建項(xiàng)目。
為什么這么說(shuō)呢？
首先，央行PSL的對(duì)象，是三大政策性銀行，而政策性銀行的作用就是，支撐政府重大項(xiàng)目，以及五大基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)領(lǐng)域、重大科技創(chuàng)新領(lǐng)域。
其次，“保交樓”是當(dāng)下最迫切的工作，住建部和財(cái)政部、央行的部門已經(jīng)出臺(tái)措施，就是要用政策性銀行來(lái)“保交樓”。
2022年9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行向沈陽(yáng)支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，這說(shuō)明央行通過(guò)PSL正式啟動(dòng)“保交樓”項(xiàng)目。
也就是說(shuō)，現(xiàn)在央行的PSL不是為了棚改，更多是為了“保交樓”。
那么，現(xiàn)在全國(guó)各城市大搞棚改貨幣化，錢從哪里來(lái)的呢？
地方金融機(jī)構(gòu)支持，依法合規(guī)提供周期長(zhǎng)、利率低的金融產(chǎn)品，滿足棚改資金需求。
參與者主要是，地方城投平臺(tái)公司、金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)力量，建立棚戶區(qū)改造基金。
說(shuō)白了，要么給地方商業(yè)銀行施壓，讓他們多搞點(diǎn)理財(cái)產(chǎn)品，賣給有理財(cái)需求的投資者，湊借過(guò)來(lái)的錢放到棚戶改造基金。
要么讓城投公司發(fā)債，或者讓城投公司去找當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家借錢，湊借過(guò)來(lái)的錢，放到棚戶改造基金。
以前的模式是央行為源頭，以政策性銀行和地方政府為渠道，向拆遷戶發(fā)錢，這種模式資金相當(dāng)充裕。
現(xiàn)在地方政府自己去湊錢，實(shí)在是太難了。
因此，鑒于地方政府湊錢能力有限，雖然各個(gè)城市都開(kāi)始了棚改貨幣化，但是向社會(huì)釋放出來(lái)的購(gòu)房能力，完全沒(méi)法跟之前相比。
最后，看市場(chǎng)情緒。
大疫三年，已經(jīng)給民眾心理留下創(chuàng)傷，很多人開(kāi)始反思，買那么多房子干啥，好好生活知足常樂(lè)。
另外，“房住不炒”之后，大家也都認(rèn)識(shí)到了，房?jī)r(jià)不會(huì)再次大漲。
所以，現(xiàn)在雖然也有人買房，成交量也上去了，但是之前那種恐慌情緒，害怕萬(wàn)一錯(cuò)過(guò)再也買不起房的情緒，再也沒(méi)有了。
人心散了，再想鼓動(dòng)大家恐慌性買房，不可能了。
所以，這一輪的棚改貨幣化，無(wú)論是釋放出來(lái)的購(gòu)房需求，釋放出來(lái)的購(gòu)房能力，以及造成的恐慌情緒，遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于2016年那一輪。
現(xiàn)實(shí)情況是什么樣呢？
2022年3月份，鄭州率先推出棚改貨幣化，印發(fā)《關(guān)于積極推進(jìn)大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置工作的實(shí)施意見(jiàn)》。
整個(gè)2022年，全國(guó)實(shí)施“房票”制度，也就是實(shí)施“棚改貨幣化”的城市高達(dá)30多個(gè)。
但是，2022年房?jī)r(jià)不僅沒(méi)動(dòng)靜，反而相當(dāng)冷清，量?jī)r(jià)齊跌。
以鄭州為例，從3月份開(kāi)始實(shí)施，到12月份結(jié)束，推進(jìn)了9個(gè)月，完全沒(méi)有效果。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，鄭州2022年12月新建商品住宅成交面積18萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲117%，但同比降幅達(dá)73%。
累計(jì)情況來(lái)看，鄭州2022年1-12月新建商品住宅成交面積434萬(wàn)平方米，同比下降46%。
價(jià)格方面，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，鄭州12月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)下跌0.35%，樣本平均價(jià)格12326元/平方米。
春節(jié)后這輪樓市回暖，鄭州也就熱了一個(gè)月，2月份釋放了前面積累的龐大需求，到3月份又被打回了原形。
據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2023年3月鄭州住宅整體認(rèn)購(gòu)約7615套，環(huán)比2月，降幅約17%。其中，主城區(qū)住宅認(rèn)購(gòu)約5809套，環(huán)比降幅約16%
總結(jié)一下，雖然棚改貨幣化卷土重來(lái)，全國(guó)已經(jīng)30多個(gè)城市開(kāi)始重啟這個(gè)政策，未來(lái)也會(huì)有更多城市加入進(jìn)來(lái)。
這一輪的棚改貨幣化，無(wú)論是釋放出來(lái)的購(gòu)房需求，釋放出來(lái)的購(gòu)房能力，以及造成的恐慌情緒，遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于2016年那一輪。
2016年，棚改貨幣化的確引爆全國(guó)房?jī)r(jià)，是那輪房?jī)r(jià)失控的“萬(wàn)惡之源”，但是現(xiàn)在情況發(fā)生了關(guān)鍵變化。
離開(kāi)了央行的資金支持，棚改貨幣化還想掀起風(fēng)浪，很難！
