廣州，海珠區(qū)官洲街道，北山村一處青年公寓。這天，前臺來了一個穿著襯衣、打著領(lǐng)結(jié)、戴著一副黑色半框眼鏡的青年男人，他提出要跟公寓合作，對城中村的租賃住房進行改造，以此改善新市民的居住條件。聽得創(chuàng)始人王錦有點懵。
王錦是湖南長沙人，85后。從商業(yè)模式看，他是一名尋常的“二房東”，業(yè)務(wù)鏈條覆蓋承租、裝修及轉(zhuǎn)租，所得盈利堪能維持公司生計。從運作模式講，他是一名頗具情懷的創(chuàng)客。他想在城中村探索生活更多可能，比如搭建一批青年社區(qū)。
來者介紹自己是中國建設(shè)銀行海珠支行的員工，負責(zé)住房租賃板塊工作。在將近一小時的溝通里，王錦抓住了三個關(guān)鍵詞：投資、合作、改變。
改變？
時值2019年，距離國務(wù)院提出“加快培育和發(fā)展住房租賃市場”，已過三年，廣州正持續(xù)整治城中村環(huán)境，并鼓勵專業(yè)機構(gòu)入駐開展規(guī)?；赓U，建行的“住房租賃戰(zhàn)略”也正緊鑼密鼓地鋪開。王錦覺得這事兒有點神奇，“‘夢享’是一個普通的小微企業(yè)，也能嘗試做這件事嗎？”
廣州城中村。圖源：南都圖庫
答案是“可以”。往后，市、區(qū)兩級政府部門先后注力，官洲街道為此竭慮許久，建設(shè)銀行挺膺擔(dān)當，其子公司建信住房服務(wù)（廣東）公司也一并加入。多方聯(lián)動下，北山村劃出了22棟農(nóng)民自建房，意欲集納政、企、銀之力，將其改造成一批質(zhì)優(yōu)價廉的青年公寓。
合作自此而始。簽下合同時，參與方都頗為振奮。建信住房服務(wù)（廣東）公司相關(guān)負責(zé)人對王錦說：我們一起做，這是一個非常好的開始。
“城中村也可以提供便宜舒適的房子”
王錦第一次被生活擊中，是在2006年。時年他剛滿20歲，在天河區(qū)城中村租了一個單間，月租400元，沒有陽臺，也沒有獨立衛(wèi)生間。屋里陽光緊缺，潮氣順勢爬上墻壁，夜里老鼠叮啷亂撞，有時貼著他的耳朵飛速躥開。
王錦被驚醒了。“這要怎么??？”他想，遠有比提供一張床更為重要的事情，那就是居住環(huán)境帶給人的體驗?！耙屓烁杏X在大城市也能好好地生活下去?！?/p>
城中村內(nèi)道路頗為狹窄。圖源：南都圖庫
城中村，便是這樣一道待解又難解的題。它為數(shù)以萬計的新市民、青年人提供了初來穗時的落腳之地，但與此同時，環(huán)境衛(wèi)生不理想、管理難度大等問題也一并存在。公開資料顯示，廣州近年來持續(xù)推進城中村專項整治行動，包括拆除違建、“三線”整治、水體修復(fù)、交通“微循環(huán)”等，車陂、棠下、石牌等多個極富代表性的城中村得到整治。
王錦就是在這時萌生了在城中村建青年公寓的想法，“多數(shù)城中村的基礎(chǔ)設(shè)施改善了不少?！?9歲這年，他從零做起當了“二房東”，先試著在海珠區(qū)內(nèi)侖頭村改造了幾處青年公寓，甫一入市便被一租而空。王錦浪漫地把公寓命名為“夢享社區(qū)”，“我們希望能讓追求夢想的年輕人住得更好?！?/p>
政策也早已在為此發(fā)力。2017年，海珠區(qū)率先打出“出租屋第三方協(xié)同代管新模式”，意在通過市場化運作，促進出租屋業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級，促進“住有宜居”。也是在這一年，在官洲街道的支持下，夢享以第三方代管企業(yè)的身份入駐北山村，順利收儲、升級了一部分村社物業(yè)。
由此，“夢享社區(qū)”在北山村嶄露頭角。但對王錦而言，隱憂仍在：新陳代謝、吐故納新，改造一座樓宇需要動用到的資源，不容小覷。若要復(fù)制更多“夢享社區(qū)”，推動更多城中村住房升級，錢從哪里來？
位于北山村的夢享社區(qū)。
合伙人羅金良想起了剛創(chuàng)業(yè)時四處奔走路演的場景：揣著U盤，穿著西裝，充滿激情地重復(fù)“如果有興趣，歡迎隨時跟我詳聊”。遺憾的是，多數(shù)時候，陌生的投資人會毫不留情地打斷他——停，你說的這點我也投過，但別人能做出更低的成本。
“他們往往覺得這個項目太傳統(tǒng)了，太重了?！绷_金良說。而若是去市場間尋求融資，較高的融資成本亦是小微企業(yè)不能承受之重。寸土寸金的壓迫感，催逼著“夢享社區(qū)”向外尋找更多可能，直到獲得來自政策的注力。
“這是一個非常好的開始”
打開地圖，會發(fā)現(xiàn)北山村處在海珠區(qū)路網(wǎng)最密集的區(qū)域。新滘東路、科韻南路與環(huán)城高速分別自北、東、南穿過，形如半個穩(wěn)固的梯形。
村的北邊是著名的琶洲數(shù)字經(jīng)濟改革創(chuàng)新試驗區(qū)，搭上兩站公交，就能閱盡唯品會、阿里巴巴及騰訊等“大廠”高樓。南邊是人流巨大的大學(xué)城，以中山大學(xué)為代表的十余所高校在此聚集。
城中村尋常的樣子，在這里都能看到——擠擠挨挨的自建房沿路而建，若干電線與晾衣繩穿梭在巷道間。不同的是，這里的一樓嵌滿了各色各樣的制衣坊。
北山村。圖源：夢享社區(qū)
建信住房服務(wù)（廣東）公司一行人第一次來北山村時，見到的就是這么個場景。“存在一定不足?！毕嚓P(guān)負責(zé)人坦言?！暗@里位置很好，你甚至可以直接騎單車去琶洲。”
建信住房服務(wù)（廣東）公司決定在這里“吃第一只螃蟹”。這家這家建設(shè)銀行子公司，甫一成立便將目光投向提升城中村租賃住房品質(zhì)?！爱敃r我們也討論過，比如城中村的房子存在一定弊病，改造過程會不會面臨較大困難？但在廣州發(fā)展住房租賃，你必須要或者說離不開城中村。”前述相關(guān)負責(zé)人表示。
合作就這樣定了下來。2019年，項目獲得了來自建行的低息貸款，并由建信住房與北山村村民簽訂合同，租下村內(nèi)部分物業(yè)。獲取的房源經(jīng)翻新、裝修后，再交予廣東夢享公司運營。“雙方對國家的住房租賃政策都吃得比較透，自然而然就走到了一起?！?/strong>
來自政府的力量則如同橋梁，牢牢鏈接了銀行與企業(yè)、企業(yè)與村民。比如，官洲街道綜合運用城管、消防等部門資源，打通了消防驗收、人屋納管等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。同時，村社黨員帶頭將自有及親屬的私人物業(yè)委托代管機構(gòu)進行管理，帶動余下社員逐步改變原有零散出租、粗放單一的經(jīng)營模式。
“如果沒有相關(guān)部門的傾力支持，工程不會這么順利。”羅金良感慨。“主動解決了你的后顧之憂，讓你很有那種被托付、被信賴的感覺，愿意去做這個事情?！?/p>
于是，帶著多方期待，2020年開春，薄薄的春寒里，最后一個腳手架哐啷落地。盡管心里早就對這個青年社區(qū)有所想象，但項目還是給參與者帶來了驚喜，這個驚喜來自于——經(jīng)由政、企、銀三方合作后，這批樓宇已不再是幾棟簡單的經(jīng)過翻新的樓宇，“實際上是一種互補的、互助的結(jié)合?！苯ㄐ抛》肯嚓P(guān)負責(zé)人說，“這是一個非常好的開始。”
年輕人的“享夢”社區(qū)
北山夢享社區(qū)“生長”過程中，最大的改變是將原本散亂的、不完整的、不夠舒適的租賃業(yè)態(tài)打通：樓體結(jié)構(gòu)被最大程度地保留下來，再補上缺失的排污管、排水管、陽臺、窗戶和消防設(shè)備。外墻統(tǒng)一刷上厚厚的灰漆和黃漆，顏色形成涇渭分明的線條，將建筑直觀地切割成兩個錐柱體，在羅金良的釋意里，這昭示“前途輝（灰）煌（黃）”。
建筑的內(nèi)部空間也被刷砌一新。低飽和度的莫蘭迪色系斠若畫一，取代了原有暗粉的磚面，積灰的吊扇變成了四角的頂燈，臥室鋪滿了木質(zhì)地板，踩上去有清涼的觸感?？拷靥恋姆块g則被盡可能地保留了“野趣”：陽臺裝上了清透的玻璃，波光推門而入，晚上坐在欄邊，魚兒的騰躍聲忽遠忽近。
改造前的樣子。圖源：夢享社區(qū)
改造后的內(nèi)部空間。圖源：夢享社區(qū)
阿文決定住在這里，只花了一個小時的時間。這個在琶洲一家公司上班的廣州青年，為了獲得養(yǎng)狗的自由，決定從家里搬出來住。“我想體驗一下與過往不同的生活。”他說，“在這里，你可能會遇到來自五湖四海、各行各業(yè)的年輕人，不一樣。”
年輕人的荷爾蒙將整片社區(qū)澆灌，他們蓬勃、富有朝氣，同時又銳意、風(fēng)格各異。據(jù)店長黃嘉馨統(tǒng)計，目前，北山夢享社區(qū)管理的房源超2200套，租金800元至2500不等，出租率日常維持在90%以上，最高能達到98%?！白×私谥苓厖^(qū)域工作、創(chuàng)業(yè)或讀書的青年人?！?/p>
有人在這里蓄力。一個尋常工作日的下午，三三兩兩的租客推開房門，拐進社區(qū)中心旁邊的海珠區(qū)圖書館夢享分館，然后拉開書凳、戴上耳機，開始旁若無人地閱讀。1.2萬冊藏書如同巨大的磁鐵，牢牢地黏住了來者?！岸际窃跍蕚淇佳械哪贻p人?！绷_金良輕聲說。
圖書館。圖源：夢享社區(qū)
也有人在這里啟航。搬進來后，阿文與女友在社區(qū)里開了一間名為“Neighbour”（友鄰）的咖啡店，這是他在大學(xué)時代就醞釀好的創(chuàng)業(yè)計劃。每個工作日的早上，熟悉或不熟悉的租客推開店門，提走一杯冰美式、一塊牛角包，再急急奔向剛到站的公交。
像他這樣的“租客小店”，在北山夢享社區(qū)還有好幾間，比如花店、鞋店?！斑@些租客們在這里住了一段時間后，感覺，哎，好像缺了點什么？他們來問我們有沒有店鋪出租，就這樣做起來了?！秉S嘉馨說。作為店長，他很樂意支持這些事兒，“我們租了多少錢，轉(zhuǎn)租給租客就是多少錢，我們很愿意看到租客在這里創(chuàng)業(yè)?！?/p>
運營團隊打算裝進去一些更重要的東西?！胺孔又皇亲罨A(chǔ)的物理載體，人才是空間的主角?！绷_金良說。
于是，圖書館之后，共享健身房、電影院、教室也接連落地社區(qū)，春夏秋冬四季都衍生了獨特的租客活動，一年至少舉辦12場。時不時的，社區(qū)內(nèi)還會落地創(chuàng)客資源交流會、青年創(chuàng)投精英聯(lián)盟派對、海歸青年創(chuàng)業(yè)對接會、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師課堂等一系列服務(wù)項目。
各種各樣的相遇、討論、隨時可能響起的笑聲，都在把這片空間撐得越來越大。夜深的時候，租客可以穿著家居服陷在電影院的沙發(fā)里，像主角一樣討論什么是“自我”。一切正如社區(qū)中心門口貼著的那行大字：“沒有圍墻的社區(qū)?！?/p>
改變之后
第一期北山夢享社區(qū)2017年底開業(yè)至今，5年的時間過去了，在與推動和見證這項改造的人們聊起初心時，他們的想法都很相似：在城中村也能體驗租房的魅力，在城中村也能好好地生活。
如今看來，這片小小社區(qū)里做出的改變，的確輻射到了更多地方。
在北山村，一批擁擠的制衣、倉儲企業(yè)被先后騰退，圖書館入駐了，水電、綠化、照明、道路升級了起來，村口增設(shè)了一個公交站點，村民的出行更加方便?！吧鐓^(qū)還在持續(xù)探索一條既服務(wù)租客、又對村子有裨益的道路?！绷_金良說。
在官洲街道，改變帶來的影響已逐漸漾開——夢享之后，優(yōu)勢、愛加、穗美、心中等5家出租屋代管企業(yè)也先后入駐，已累計代管升級出租屋891多棟，打造人才公寓近16590套，有力服務(wù)了片區(qū)企業(yè)發(fā)展。據(jù)介紹，官洲街道目前已對接服務(wù)琶洲實驗室、唯品會、保利物業(yè)、金域檢測、雅居樂地產(chǎn)、字節(jié)跳動等重點企業(yè)，讓諸多在此工作的青年人“各安其居而樂其業(yè)”。
琶洲片區(qū)。圖源：南都圖庫
從更寬闊的角度看，這一片土壤的改變是創(chuàng)新性的、實踐性的。2021年8月，廣州市發(fā)布《關(guān)于進一步加強住房保障工作的意見》，針對保障性租賃住房，內(nèi)文明確了7種主要籌建渠道，“城中村住房等存量房屋依法整租運營”為渠道之一。
2022年10月，廣州住建局發(fā)布《關(guān)于支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)提升“城中村”租賃住房品質(zhì)的指導(dǎo)意見》。這份《意見》指出，要堅持政府引導(dǎo)、村民自愿、企業(yè)運營、社會資本參與，引導(dǎo)專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)整租運營“城中村”房源作為保障性租賃住房，探索形成“城中村”租賃房源品質(zhì)提升特色機制。對于認定為保障性租賃住房的項目，則可享受中央、省等多項資金支持，金融機構(gòu)提供長期低息貸款。
這一政策極大鼓勵了相關(guān)企業(yè)。羅金良告訴記者，北山夢享社區(qū)正預(yù)備納入廣州保障性租賃住房體系?！拔覀冊敢馊ド暾?、納入。對企業(yè)來說，我們能享受補貼和稅收優(yōu)惠；對租客來說，他們也能住到同品質(zhì)但租金更低的房子?！?/p>
改變之外，對于參與或生活在這個社區(qū)里每個人來說，細水長流的生活仍在進行。
建信住房相關(guān)負責(zé)人描述了他們正在做的和心中理想的城中村租賃住房的未來——政府給予政策的支持和引導(dǎo)，銀行用好“金融溫柔的手術(shù)刀”，企業(yè)提供專業(yè)的運營和服務(wù)?！跋Ｍ@樣一個好的案例能讓大家意識到，齊心協(xié)力，是可以做成很多事情的?！彼f。接下來，建信住房計劃將這一案例的優(yōu)秀經(jīng)驗推廣至更多地方。
王錦和羅金良在忙新店開業(yè)，也在忙著提交申請、遞交材料，讓更多項目“納保”。“當然，我們也要承擔(dān)‘保障性租賃住房’這個詞帶來的責(zé)任，需要做得更好、更多?！绷_金良感覺有點壓力，又有期待。
阿文和女友也有新的目標，他希望能將創(chuàng)業(yè)版圖擴出北山村，在琶洲開設(shè)更多分店。“名字還叫‘Neighbour’，就像鄰居一樣?！笨Х妊U裊的香氣里，阿文輕快地說。
采寫：奧一新聞記者 林少娟
