存量房貸利率調(diào)整的雙向考量

《民生周刊》全媒體記者 鄭智維

“對借款人來說，可降低利息支出，有利于擴大消費和投資；對銀行而言，則可有效減少提前還貸現(xiàn)象，避免無序競爭，減輕對銀行利息收入的影響?！?/strong>

了解到房貸利率調(diào)整將采取“系統(tǒng)默認統(tǒng)一下調(diào)”的方式，展鵬松了一口氣。

出生于1989年，展鵬和愛人婚前每人貸款買了一套住房。隨著孩子的出生，這對小夫妻越來越難以承受兩套房的月供帶來的經(jīng)濟壓力。

8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。

自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

距離存量房貸利率調(diào)整時間點僅有10天，很多銀行已上線查詢功能，以便于借款人了解自身房貸情況、是否符合調(diào)整資格。

按照銀行公布的存量首套住房貸款利率調(diào)整規(guī)則，展鵬預(yù)計，從10月起，自己每個月用于還房貸的錢將會減少幾百元。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，存量住房貸款利率調(diào)整，是基于借貸雙方的考量，“購房者的還貸壓力減輕，銀行也能避免面對購房者集中提前還貸的現(xiàn)象。”

△存量房貸利率調(diào)整將有助于降低住房消費負擔，進而增加居民消費和投資能力。圖/楊東儒

提前還貸的趨勢

為減輕房貸壓力，薛磊打算申請下個月提前還掉部分房貸。

7年前，他入手一套住房。房子位于廣東中山市，購房款73萬元。除去首付外，他還申請到55萬元商業(yè)貸款，房貸的年化利率為4.06%。

從2016年6月起，他開始還月供。目前，每月月供為2840元。堅持供了7年多，房貸還剩近47萬元本金未還。雖然選擇了等額本金的還款方式，月供逐月減少，但他依然感覺壓力頗大。

曾在中山、深圳等多地工作，他的公積金賬戶累計在一起約12萬元。此外，手頭上正好有一些閑置資金。

近兩年，房貸市場出現(xiàn)“提前還貸潮”。提前還貸現(xiàn)象的出現(xiàn)，從相關(guān)公開數(shù)據(jù)亦可看出。截至今年上半年，42家A股上市銀行個人住房貸款余額35.31萬億元，相比2022年末的35.44萬億元，減少了1267億元。

最新披露的數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款余額連續(xù)兩個季度減少，這是我國房貸歷史上的第一次，意味著房貸進入了存量時代。

從銀行角度看，原本看重的優(yōu)質(zhì)中長期貸款，正面臨提前到期的情形?！暗却龝r間長”“還房貸比貸款都難”一度成為不少提前還貸者的感嘆。

按照目前市值，房價約135萬元。雖然升值不少，薛磊也曾動過賣掉房子的念頭。主要考慮房子所處位置一般，未來升值空間非常有限。此外，除了寒暑假外，家人基本住學(xué)校，房子始終處于閑置狀態(tài)。

看到存量房貸利率下調(diào)的政策出臺，薛磊決定先過渡幾年再作決定。

房貸進入存量時代

作為一個重磅利好政策，存量房貸利率下調(diào)將有幾千萬戶、上億的居民直接受益。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，存量房貸中，80%是首套房貸款，其中2016到2021年發(fā)放的貸款利率比較高，在60%左右。

有業(yè)內(nèi)人士估算，因房貸利率偏高面臨利率調(diào)整的借款人約4000萬戶，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達25萬億元。

此次平均下調(diào)80個基點，對應(yīng)存量房貸下調(diào)50個基點，每月可為借款人減輕500至1000元。存量房貸利率調(diào)整將有助于降低住房消費負擔，進而增加居民消費和投資能力。

以2019年10月前購房的購房者為例，嚴躍進談及房貸利率調(diào)整的幅度。當年購房者比較高的利率可能為5.8%。那么按照現(xiàn)在的規(guī)則，其利率可以為“現(xiàn)在的LPR+0基點”，即4.20%+0%=4.2%。

例如，100萬元貸款，本金30年期，等額本息，原來總利息為111萬元、月供5868元。調(diào)整后，總利息為76萬元、月供4890元，總利息少支付35萬元、每月少還978元。

個人住房貸款余額連續(xù)兩個季度減少，意味著房貸進入存量時代。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。在爭搶存量時代優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競爭下，銀行將開啟降低存量房貸利率的大幕，未來的競爭會越來越激烈。

利好借貸雙方

對于房貸利率下調(diào)的新聞，展鵬尤為關(guān)注。在《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》發(fā)布之前，他注意到，關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的內(nèi)容，高層已有多次表態(tài)。

在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會中，央行貨幣政策司司長鄒瀾提及，“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更（房貸）合同約定（利率），或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。

從“支持和鼓勵”到“指導(dǎo)”，存量房貸調(diào)整的方向日益明確。8月1日，在2023年下半年工作會議上，央行提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。

近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。企業(yè)貸款和住房貸款出現(xiàn)利率“倒掛”，提前還貸風(fēng)潮下，存在經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。由于部分存量房貸利率偏高，一些房產(chǎn)中介推出了置換房貸的違規(guī)操作。

和普通購房者不同，作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家，嚴躍進更關(guān)心存量房貸利率調(diào)整的背景及調(diào)整帶來的影響。

“對借款人來說，可降低利息支出，有利于擴大消費和投資；對銀行而言，則可有效減少提前還貸現(xiàn)象，避免無序競爭，減輕對銀行利息收入的影響?！闭劶按媪孔》抠J款利率調(diào)整的影響，嚴躍進分析。