房屋租賃的常見(jiàn)法律問(wèn)題
社會(huì)生活中，越來(lái)越多的人因?yàn)樽灾骰蛘呱a(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要租賃房屋，但各種租房問(wèn)題也隨之而來(lái)。租賃合同怎么簽？收房時(shí)設(shè)備壞了怎么辦？本文總結(jié)了房屋租賃中常見(jiàn)的10個(gè)法律問(wèn)題，供大家在處理相關(guān)事務(wù)時(shí)參考。
1
【 房屋租賃合同是否必須采用書(shū)面形式？】
租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的租賃合同。
2
【 租賃期限是否可以約定任意年限？】
租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)的部分無(wú)效。
3
【 租賃合同被認(rèn)定無(wú)效，造成的損失如何承擔(dān)？】
合同被認(rèn)定為無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效后，造成的損失主要有以下幾類(lèi)：
01
房屋占有使用費(fèi)
可參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)由承租方支付給出租方。
02
裝修損失
經(jīng)出租人同意：
形成附合：
出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
未形成附合：
出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
未經(jīng)出租人同意：
裝修費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)，出租人可請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償因裝修給房屋造成的損失。
03
擴(kuò)建損失
經(jīng)出租人同意：
有約定：
合同對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，按照合同約定處理。
無(wú)約定：
（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；
（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
未經(jīng)出租人同意：
擴(kuò)建費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)，出租人可請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償因裝修給房屋造成的損失。
4
【 房屋損壞由誰(shuí)負(fù)擔(dān)維修義務(wù)？
義務(wù)人不及時(shí)維修房屋怎么辦？】
a.出租合同有約定的，按照合同約定處理。
b.一般由出租人履行維修房屋的義務(wù)。因維修租賃物影響承租人使用房屋的，相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租期。
c.因承租人過(guò)錯(cuò)致使房屋需要維修的，出租人不承擔(dān)維修義務(wù)。
d.承租人請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修房屋，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。
5
【 租賃期間內(nèi)，想要轉(zhuǎn)租房屋，怎么處理？】
a.承租人在租賃期內(nèi)將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人，需經(jīng)過(guò)出租人的同意，轉(zhuǎn)租期限不能超過(guò)承租人剩余租賃期限。
b.出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。
c.轉(zhuǎn)租后，承租人與出租人之間的租賃合同仍然繼續(xù)有效，第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人賠償損失。
6
【 合同到期后，押金是否必須全額退還？】
對(duì)于押金的處理，如合同有約定，則應(yīng)按照合同約定處理。如租賃合同沒(méi)有明確押金的性質(zhì)或規(guī)則，則押金的作用一般是為房屋及屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)設(shè)定的擔(dān)保，租賃期間如造成出租人房屋及室內(nèi)設(shè)施的財(cái)產(chǎn)損失，可從押金中扣除。
7
【 出租人與多人就同一房屋簽訂房屋租賃合同，怎么處理？】
出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，按照下列順序確定履行合同的承租人：
已經(jīng)合法占有租賃房屋的→已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的→合同成立在先的
不能取得租賃房屋的承租人可向出租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
8
【 租賃期限屆滿(mǎn)后，雙方未續(xù)簽新的租賃合同，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人未提異議，雙方之間的租賃關(guān)系如何認(rèn)定？】
租賃期限屆滿(mǎn)，雙方未續(xù)簽新的租賃合同，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提異議的，原合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。不定期租賃，出租人和承租人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。
9
【租賃房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議或者房屋被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押，怎么處理？】
因租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議或租賃物被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押，致使租賃物無(wú)法使用的，承租人可依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十四條規(guī)定，向出租人主張解除合同，并賠償相關(guān)損失。
10-
【什么是承租人的優(yōu)先租賃權(quán)？】
承租人的優(yōu)先承租權(quán)是指，合同到期后，出租人另行出租租賃房屋前，應(yīng)當(dāng)提前在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
一般情況下，滿(mǎn)足以下三個(gè)條件構(gòu)成侵害承租人優(yōu)先承租權(quán)：一是租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)，原承租人向出租人作出過(guò)明確的希望繼續(xù)承租的意思表示；二是出租人在租賃期限屆滿(mǎn)后將房屋直接出租給了原承租人以外的第三人，而未將出租意愿和租賃條件以合理方式通知原承租人；三是非因承租人自身原因沒(méi)有繼續(xù)承租或者再次承租其原出租房屋。
來(lái)源：濟(jì)南中院
編輯：魏悅
