2023年9月25日起，商業(yè)銀行將依法有序批量調(diào)整存量首套個(gè)人商業(yè)性住房貸款利率（文中簡(jiǎn)稱“存量房貸利率”）（詳見《25萬億存量房貸降息倒計(jì)時(shí)，4000萬按揭人誰最受益？》）。
央行和商業(yè)銀行希望通過此次調(diào)降存量房貸利率抑制提前還貸現(xiàn)象，它能如期實(shí)現(xiàn)嗎？與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)房貸市場(chǎng)又有何差異之處？銀行如何實(shí)現(xiàn)跨周期的資產(chǎn)和負(fù)債匹配？
南方周末新金融研究中心研究員調(diào)研發(fā)現(xiàn)，利率變動(dòng)是促使借貸人實(shí)施提前還款的重要因素，但單純的利率因素并非引發(fā)按揭借款人加速提前還款的最主要因素。按揭貸款辦理時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)、利率、貸款成熟度、季節(jié)、地域等差異，貸款存續(xù)期間的失業(yè)率、離婚率，貸款有無擔(dān)保、借款人與銀行的密切程度等，都會(huì)綜合影響提前還款率的變化。
對(duì)比國(guó)外房貸市場(chǎng)，南方周末新金融研究中心研究員建議，在穩(wěn)定居民收入預(yù)期的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)支持住房貸款資產(chǎn)證券化等房貸相關(guān)業(yè)務(wù)保持合理發(fā)展，拓寬商業(yè)銀行在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)上的政策空間。
利率變動(dòng)非提前還貸的主要因素
借款人加速提前還貸現(xiàn)象是促使決策層出臺(tái)此次房貸新政的重要背景，公眾普遍關(guān)心的利率變化是造成提前還貸增加的主要原因嗎？哪些因素會(huì)導(dǎo)致提前還貸潮發(fā)生？
中國(guó)首批房貸試點(diǎn)參與者、中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院財(cái)務(wù)管理專業(yè)博士研究生、擁有長(zhǎng)達(dá)25年零售金融風(fēng)險(xiǎn)管理領(lǐng)域工作經(jīng)驗(yàn)的蘇正對(duì)此有過專門研究。他對(duì)南方周末新金融研究中心研究員稱，他曾對(duì)1999年1月至2009年5月某商業(yè)銀行來自北京、上海、廣州、深圳和南京等18個(gè)主要城市的約13.22萬筆浮動(dòng)利率個(gè)人住房按揭貸款統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)、利率、貸款成熟度、季節(jié)、疲乏效果(burn out effect)、地域性差異甚至失業(yè)率、離婚率、貸款有無擔(dān)保、借款人與銀行的密切程度等，都會(huì)影響到提前還款率的變化。其中，利率變動(dòng)是促使借貸人實(shí)施提前還款的重要因素，因?yàn)樗前唇医杩钊水a(chǎn)生貸款置換需求的主要因素。
但單純的利率因素并非按揭貸款人實(shí)施提前還款的最主要因素。例如，從2001年到2007年7月，中國(guó)處于“加息通道”，貸款基準(zhǔn)利率持續(xù)上升，而提前還貸率總體上也處于上升通道。2007年7月后，加息通道迅速轉(zhuǎn)變?yōu)榻迪⑼ǖ溃诘奶崆斑€款率也開始進(jìn)入下降通道。
為何會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)利率和提前還款率同向變化？蘇正認(rèn)為，一般情況下，當(dāng)市場(chǎng)利率下降時(shí)提前還款的可能性增大，但中國(guó)由于居民儲(chǔ)蓄率較高，且絕大多數(shù)按揭貸款采取浮動(dòng)利率制，當(dāng)市場(chǎng)利率快速上升時(shí)，借款人有可能將個(gè)人儲(chǔ)蓄用于提前還款，因而導(dǎo)致提前還款率上升。
究竟什么因素是影響提前還款最主要的因素呢？蘇正研究發(fā)現(xiàn)，按揭貸款的發(fā)放年份是相對(duì)影響最大的變量，且這一現(xiàn)象在研究按揭貸款違約現(xiàn)象時(shí)依然成立。換言之，按揭貸款發(fā)放當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境變化，很大程度上決定了該筆按揭貸款出現(xiàn)提前還款的概率變化。
對(duì)于房?jī)r(jià)下跌、收入下降、其它投資收益虧損等，蘇正認(rèn)為都是影響提前還貸的新因素，但他當(dāng)初基于數(shù)理統(tǒng)計(jì)和數(shù)學(xué)計(jì)算寫論文時(shí)，這些現(xiàn)象還沒出現(xiàn)，更沒有相關(guān)的數(shù)據(jù)，因此論文本身沒有涉及。
提前還貸對(duì)銀行的三重沖擊
銀行為何如此不愿提前還貸的發(fā)生？換言之，提前還貸對(duì)銀行的沖擊有哪些？
個(gè)人住房按揭貸款絕大多數(shù)屬于中長(zhǎng)期貸款，其在銀行資產(chǎn)中所占比例越高，對(duì)銀行的資產(chǎn)管理能力要求越高；從負(fù)債端看，盡管2022年以來超額存款和定期存款明顯增加，但商業(yè)銀行存款結(jié)構(gòu)中活期存款和一年期以內(nèi)定期存款仍占多數(shù)。
南方周末新金融研究中心研究員統(tǒng)計(jì)分析，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)規(guī)模最大的20家上市商業(yè)銀行，截至2023年6月末，活期存款在存款總額中占比高達(dá)42%。資產(chǎn)和負(fù)債期限的匹配考驗(yàn)商業(yè)銀行的管理能力。
當(dāng)然，按揭貸款一直也是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在目前優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的情況下，商業(yè)銀行當(dāng)然不希望看到提前還貸款現(xiàn)象發(fā)生。
南方周末新金融研究中心研究員認(rèn)為，如果提前還款規(guī)模依然顯著增長(zhǎng)，商業(yè)銀行將面臨如下風(fēng)險(xiǎn)：
第一，提前還款使貸款期限縮短，貸款利息收益減少；
第二，提前還款會(huì)顯著影響商業(yè)銀行的現(xiàn)金流和資金安排，商業(yè)銀行需要為提前歸還的資金尋找新的渠道，支付再安排成本。如果市場(chǎng)利率下降則銀行的收益會(huì)降低；
第三，過早的本金償還可能使商業(yè)銀行承受貸款發(fā)放費(fèi)用、調(diào)查成本、審批人力、管理費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)用等方面的損失。
南方周末新金融研究中心研究員認(rèn)為，決策層及時(shí)通過調(diào)整房貸政策，減輕借款人的還貸壓力，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)信心，一定程度上平抑提前還貸波動(dòng)，也為各大商業(yè)銀行減輕資產(chǎn)端經(jīng)營(yíng)壓力創(chuàng)造了條件。
房貸五年持續(xù)放緩，集中度大幅提升
除了提前還貸潮再現(xiàn)，已發(fā)展31年的中國(guó)房貸市場(chǎng)有何新現(xiàn)象？
作為一個(gè)“舶來品”，中國(guó)的住房按揭市場(chǎng)起步于1992年。當(dāng)年，建設(shè)銀行在深圳試點(diǎn)發(fā)放我國(guó)首筆個(gè)人住房按揭貸款，早于住房改革啟動(dòng)6年。直到1998年，住房改革開始，個(gè)人住房逐步走向了市場(chǎng)化，銀行開始大力投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款，個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，并逐漸成為居民購(gòu)房融資的主要方式，規(guī)?？焖贁U(kuò)大。
南方周末新金融研究中心研究員研究發(fā)現(xiàn)，有別于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家按揭貸款市場(chǎng)，中國(guó)按揭貸款市場(chǎng)發(fā)展31年，目前呈現(xiàn)如下引人深思的趨勢(shì)和現(xiàn)象：
一是以浮動(dòng)利率按揭貸款為主。目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)銀行的按揭貸款都屬于浮動(dòng)利率按揭貸款。銀行與按揭人在合同中約定實(shí)際執(zhí)行利率的浮動(dòng)方式，通常為基于基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)，浮動(dòng)方式大多數(shù)為按年浮動(dòng)，每年調(diào)整一次。
二是市場(chǎng)規(guī)?？焖贁U(kuò)張持續(xù)20年。南方周末新金融研究中心研究員查詢?nèi)嗣胥y行公開信息顯示，在住房改革啟動(dòng)前的1997年末，全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額僅為190億元。但到2022年末，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額規(guī)模已增至38.8萬億，年均增速達(dá)35.64%。中國(guó)業(yè)已成為全球第二大個(gè)人住房貸款市場(chǎng)。
三是近5年住房按揭規(guī)模增速持續(xù)放緩。自2017年以來，個(gè)人住房貸款余額增速逐漸放緩，特別是2022年以來，個(gè)人住房貸款余額增速快速收斂，其中2023年第二季度凈減少3400億元。截至6月末，全國(guó)個(gè)人房貸余額為38.6萬億，較年初下降0.7%，為有統(tǒng)計(jì)以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
（梁淑怡/圖）
四是個(gè)人按揭貸款在銀行資產(chǎn)負(fù)債表中的占比持續(xù)增加。南方周末新金融研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2012-2022年的10年間，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)規(guī)模最大的20家上市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額增長(zhǎng)了3.7倍，年均增速16.7%。個(gè)人住房貸款在零售貸款中的占比則從61%逐步增至65%；在貸款總額中的占比，則從16%增至25%；在總資產(chǎn)中的占比，則從8%增至14.4%。
五是國(guó)有大行按揭貸款市場(chǎng)主力軍作用愈加強(qiáng)化。工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行和郵儲(chǔ)銀行是按資產(chǎn)規(guī)模排名前5位的國(guó)有大型商業(yè)銀行，其中建設(shè)銀行始終保持個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模第一，2023年上半年已達(dá)6.41萬億。
六是按揭貸款資產(chǎn)證券化緩慢。受2008年次貸危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)房貸資產(chǎn)證券化（MBS）自2006年起步后發(fā)展緩慢。2020-2022年，銀行間市場(chǎng)個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（RMBS）發(fā)行量分別為4243.85億元、4992.99億元和245.41億元；2023年上半年，RMBS沒有發(fā)行。
這或與2022年和2023年談優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較少，銀行資金充裕有關(guān)。但不失為銀行存款期限短期化和信貸資產(chǎn)長(zhǎng)期化之間尋求平衡和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的常態(tài)工具。
（梁淑怡/圖）
2012年末，五大行個(gè)人住房按揭貸款總額在貸款總額中占比17.71%，僅比排名第6-20名的15家大中型上市銀行的占比高4.94個(gè)百分點(diǎn)；2022年末，五大行的上述占比指標(biāo)已提升至28.72%，對(duì)其它15家大中型上市銀行的占比指標(biāo)領(lǐng)先幅度進(jìn)一步拉大到10.46個(gè)百分點(diǎn)。
美國(guó)按揭貸款余額平穩(wěn)之因
住房按揭貸款起源于19世紀(jì)的美國(guó)，興盛于20世紀(jì)。迄今為止，美國(guó)仍是全球最大的住房貸款市場(chǎng)。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，美國(guó)房貸市場(chǎng)總規(guī)模已達(dá)19.33萬億美元，其中住房按揭貸款規(guī)模已超11萬億美元。
南方周末新金融研究中心研究員對(duì)比研究發(fā)現(xiàn)，美國(guó)按揭貸款主要有以下特點(diǎn)：
一是固定利率按揭貸款為主。
目前美國(guó)固定利率按揭貸款占比約80%-90%。固定利率最大特點(diǎn)是可以鎖定按揭人每期還款的現(xiàn)金流。但市場(chǎng)利率出現(xiàn)波動(dòng)尤其處于降息周期時(shí)，借款人會(huì)采取借新還舊等方式提前還貸以降低利息負(fù)擔(dān)，因而會(huì)推升提前還款現(xiàn)象增多。反之，當(dāng)市場(chǎng)利率上升時(shí)，提前還貸的情況會(huì)大幅減少。
市場(chǎng)利率波動(dòng)引發(fā)的提前還貸并沒有影響整個(gè)美國(guó)房貸市場(chǎng)的穩(wěn)定。其主要原因是，美國(guó)按揭貸款分為購(gòu)房貸款（Purchase）和再融資貸款（Refinance）。再融資貸款占比與固定房貸利率走勢(shì)相反，房貸利率下行時(shí)，提前還貸現(xiàn)象明顯。但由于再融資占比顯著提升，提前還貸現(xiàn)象時(shí)間較短風(fēng)險(xiǎn)較小，按揭貸款余額仍維持平穩(wěn)增長(zhǎng)。
二是浮動(dòng)利率按揭貸款曾引發(fā)次貸危機(jī)。
美國(guó)的浮動(dòng)利率貸款通常會(huì)設(shè)置5年或7年的鎖定期，鎖定期內(nèi)利率不變，之后方可隨市場(chǎng)利率波動(dòng)。2001年至次貸危機(jī)發(fā)生前，為吸引更多購(gòu)房者，美國(guó)商業(yè)銀行會(huì)將浮動(dòng)利率貸款鎖定期內(nèi)的利率設(shè)計(jì)為低于當(dāng)時(shí)的固定房貸利率。隨著2002年美國(guó)進(jìn)入降息周期，美國(guó)浮動(dòng)利率貸款規(guī)模開始大幅攀升，占比從2001年低于20%迅速提升至2005年近50%。在此期間，大量資質(zhì)不佳的次貸借款人受鎖定期較低利率的吸引申請(qǐng)浮動(dòng)利率貸款，僅2004年，美國(guó)78%的新增次貸為浮動(dòng)利率貸款。
2004年后美聯(lián)儲(chǔ)開啟加息通道后，浮動(dòng)利率貸款的后期還貸利率隨基準(zhǔn)利率的抬升而上升，次貸借款人貸款違約率飆升，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系和金融系統(tǒng)不斷蔓延擴(kuò)大，最終釀成百年一遇的全球金融危機(jī)。次貸危機(jī)后，美國(guó)浮動(dòng)利率貸款市場(chǎng)占比自高位回落，目前穩(wěn)定在15%-20%之間。
三是美國(guó)按揭貸款資產(chǎn)證券化發(fā)達(dá)。
住房按揭貸款因其長(zhǎng)還款周期、足值的抵押擔(dān)保、可預(yù)期的未來現(xiàn)金流、較低的不良率，是天然具備證券化條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。隨著住房按揭貸款規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，美國(guó)商業(yè)銀行迫切需要在存款期限短期化和信貸資產(chǎn)長(zhǎng)期化之間尋求平衡和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。在此背景下，將住房按揭貸款資產(chǎn)證券化后在市場(chǎng)上出售，降低按揭貸款業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而鎖定收益，成為各大銀行的優(yōu)選工具。
自1969年發(fā)行首宗不動(dòng)產(chǎn)抵押債券以來，按揭貸款資產(chǎn)證券化已經(jīng)成為美國(guó)債券市場(chǎng)上僅次于國(guó)債的重要交易工具，市場(chǎng)規(guī)模約在10萬億美元以上。
南方周末于2023年2月26日發(fā)布的《提前還貸潮在其它國(guó)家發(fā)生過嗎》曾對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)分析，并指出，美國(guó)與歐洲的銀行并非依靠資產(chǎn)負(fù)債表上的貸款息差賺“長(zhǎng)線慢錢”，而是依靠交易出售MBS賺“快錢”。MBS在市場(chǎng)中價(jià)格時(shí)有波動(dòng)，銀行在波動(dòng)中賺取交易的“快錢”。機(jī)構(gòu)投資者通過二級(jí)交易能夠識(shí)別資產(chǎn)的優(yōu)劣，在價(jià)格出現(xiàn)分化后，反方向更加刺激交易。
期待更具價(jià)值的精準(zhǔn)措施
2020年末，監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱“通知”），對(duì)商業(yè)銀行分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款以及個(gè)人住房貸款占比上限。20家最大的上市銀行中，6大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%，股份制銀行及城商行的占比上限為20%。
根據(jù)各大銀行年報(bào)，2020年末，建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行和北京銀行均超過了各自個(gè)人住房貸款占比上限要求。
雖然2022年底監(jiān)管機(jī)構(gòu)再發(fā)通知，對(duì)商業(yè)銀行延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策設(shè)置過渡期，但南方周末新金融研究中心研究員發(fā)現(xiàn)，2020年以來，多數(shù)大中型商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款占比指標(biāo)持續(xù)下降，降幅最大的正是國(guó)有大行。截至6月末，工農(nóng)中建4大行均較2022年底下降了3個(gè)百分點(diǎn)；與2020年末相比，平均占比指標(biāo)下降多達(dá)6個(gè)百分點(diǎn)，降幅接近20%。而本應(yīng)更具經(jīng)營(yíng)活力和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的眾多股份制銀行和城商行，面對(duì)國(guó)有大行流失的大量個(gè)人房貸客戶，卻少有2008年時(shí)的積極進(jìn)取態(tài)度，在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)上普遍采取跟隨策略，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍不足，其背后原因令人深思。
南方周末新金融研究中心研究員認(rèn)為，提前還款大幅增長(zhǎng)是造成商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款占比下降的直接原因之一，其背后是居民在自身收入預(yù)期下降情況下，主動(dòng)優(yōu)化個(gè)人資產(chǎn)負(fù)債表的理性行為。
針對(duì)提前還貸對(duì)銀行體系帶來的沖擊，南方周末新金融研究中心研究員建議，應(yīng)該從政策自身尋求解決辦法。當(dāng)下，存量房貸新政利好作用正在釋放，對(duì)緩解首套房貸款人的還本付息壓力確有實(shí)質(zhì)利好，但類似“房地產(chǎn)貸款集中度管理”的調(diào)控政策還有很多，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快復(fù)蘇仍需決策層拿出更多更具價(jià)值的精準(zhǔn)措施。
基于當(dāng)下已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策措施，南方周末新金融研究中心研究員建議，對(duì)早償率指標(biāo)在階段時(shí)間內(nèi)運(yùn)行趨勢(shì)，各商業(yè)銀行應(yīng)予以高度關(guān)注和充分預(yù)期；從流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理角度出發(fā)，及時(shí)深入研究個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)提前還款、違約等情況下的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)變化，并做好應(yīng)對(duì)措施。
此外，從促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制角度，南方周末新金融研究中心研究員建議，在穩(wěn)定居民收入預(yù)期基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)支持住房貸款資產(chǎn)證券化等房貸相關(guān)業(yè)務(wù)保持合理發(fā)展，拓寬商業(yè)銀行在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)上的政策空間，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)信心，增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期，有效引導(dǎo)居民理性積極進(jìn)行住房消費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造新的條件。
對(duì)此次存量房貸新政及其它房貸政策變動(dòng)的效果，南方周末新金融研究中心將持續(xù)跟蹤研究。
南方周末新金融研究中心研究員 李鶴鳴 張文景 助理研究員 劉偉釗 張琦 彭君婷
責(zé)編 謝艷霞
