據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測(cè)，工業(yè)和物流在近年來(lái)一直是備受追捧的資產(chǎn)類別。在過(guò)去五年來(lái)以工業(yè)物流為投資標(biāo)的的資產(chǎn)募集活動(dòng)頻繁。在亞太區(qū)域，除了2021年遠(yuǎn)洋籌集了兩只以商辦資產(chǎn)為標(biāo)的的基金外，自2019年以來(lái)，以工業(yè)物流為標(biāo)的的基金募集幾乎都占到了各年度基金總額的一半以上。到2022年，這一數(shù)字甚至接近80%。
與此同時(shí)，工業(yè)物流資產(chǎn)的投資者構(gòu)成也日趨多元。近年來(lái)，來(lái)自不同背景的開(kāi)發(fā)商和投資者紛紛涌入物流和倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域。在過(guò)去兩年里，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)投資者和開(kāi)發(fā)商，尤其是中國(guó)的保險(xiǎn)公司，開(kāi)始主導(dǎo)物流資產(chǎn)投資。
第一太平戴維斯認(rèn)為，物流倉(cāng)儲(chǔ)在經(jīng)歷了幾年的資本涌入后，資產(chǎn)價(jià)值曾一路水漲船高，在2022年下半年的一些投資組合中，收益率已經(jīng)開(kāi)始回升。在疫情防控和全球性挑戰(zhàn)下，外國(guó)投資者普遍對(duì)市場(chǎng)維持謹(jǐn)慎態(tài)度，但之前投資過(guò)并熟悉物流行業(yè)的投資者仍在投資。投資者構(gòu)成也更加多樣化，更多的國(guó)內(nèi)投資者和開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)了物流市場(chǎng)，尤其是保險(xiǎn)公司。
物流總量穩(wěn)步增長(zhǎng)為工業(yè)物流市場(chǎng)提供動(dòng)力。數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)物流總值達(dá)347.6萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)約3.4%。物流業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.7%。鐵路運(yùn)輸、冷鏈以及快遞快運(yùn)成為2022年物流總量增長(zhǎng)的主要來(lái)源。
2022年，全國(guó)鐵路交付貨物39億噸，同比增長(zhǎng)4.7%，為近三年來(lái)最高；冷鏈運(yùn)輸市場(chǎng)方面，公開(kāi)資料顯示，2022年整體市場(chǎng)規(guī)模約為4500-4900億元人民幣，維持快速增長(zhǎng)；快遞快運(yùn)方面，全年運(yùn)輸業(yè)務(wù)量約1106億件，比上年凈增23億件。國(guó)際物流運(yùn)輸方面，中歐班列及西部陸海新通道貨運(yùn)亦保持了強(qiáng)勁增長(zhǎng)。貨物運(yùn)輸量上，兩線分別發(fā)送約160萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱（同比增長(zhǎng)10%）及75.6萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱（同比增長(zhǎng)18.5%）。
外商直接投資推動(dòng)工業(yè)物流需求。2022年全國(guó)實(shí)際利用外資1891.3億美元（約合人民幣1.23萬(wàn)億元）。盡管全年疫情在多個(gè)城市散發(fā)，但實(shí)際利用外資數(shù)值仍同比增長(zhǎng)8%，五年復(fù)合年增長(zhǎng)率為6.8%。長(zhǎng)三角繼續(xù)領(lǐng)跑最具吸引力的外資地區(qū)。實(shí)際利用外資的增長(zhǎng)展現(xiàn)了外商仍舊維持投資中國(guó)的信心。行業(yè)來(lái)看，高技術(shù)制造業(yè)同比增長(zhǎng)28.3%，增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。汽車（含電動(dòng)汽車）制造業(yè)引資大幅增長(zhǎng)263.8%，帶動(dòng)了高標(biāo)準(zhǔn)廠房和倉(cāng)儲(chǔ)空間需求。
從生鮮電商到預(yù)制菜，冷鏈需求走向更為細(xì)分門類。如三年疫情使生鮮食品、醫(yī)藥需求劇增，對(duì)安全性、規(guī)范性的要求也令冷庫(kù)需求持續(xù)增長(zhǎng)。為了應(yīng)對(duì)消費(fèi)者對(duì)新鮮食品激增的需求，可以看到越來(lái)越多的冷庫(kù)建立了加工流水線，對(duì)食品進(jìn)行清洗、加工、包裝，以便食品在消費(fèi)者家門口就可以烹飪。隨著經(jīng)濟(jì)生活恢復(fù)，消費(fèi)需求也在重塑。但冷鏈作為倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)較高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品形態(tài)，需求預(yù)計(jì)仍將保持熱度。例如，消費(fèi)市場(chǎng)除生鮮需求穩(wěn)定之外，預(yù)制菜正受到多方關(guān)注。根據(jù)中信證券的預(yù)測(cè)，未來(lái)十年，市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到1萬(wàn)億元人民幣左右。
熱點(diǎn)物流城市來(lái)看，廣州2022年非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)新增供應(yīng)約53萬(wàn)平方米。與深圳和東莞不同，廣州擁有從增城到南沙的大量工業(yè)用地儲(chǔ)備，確保了未來(lái)幾年的市場(chǎng)平衡。市場(chǎng)主要租賃需求來(lái)自第三方物流和電子商務(wù)企業(yè)。
深圳鹽田港普洛斯物流園三期于2022年內(nèi)交付，為長(zhǎng)期無(wú)新增入市的深圳市場(chǎng)帶來(lái)了共計(jì)6萬(wàn)平方米（含保稅）的新增供應(yīng)。深圳市場(chǎng)租金水平維持全國(guó)領(lǐng)先。由于土地資源極度有限，目前市場(chǎng)新建倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到6層。市場(chǎng)入駐率維持幾近滿租狀態(tài)。即使是類高標(biāo)產(chǎn)品在入市前的預(yù)租情況亦非常好。
此外，2022年佛山非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)新增供應(yīng)約31萬(wàn)平方米。除家電和汽車零部件等本地制造業(yè)外，倉(cāng)儲(chǔ)需求主要來(lái)自跨境電子商務(wù)公司。位于S55高速公路沿線的東部現(xiàn)代物流集群是近年來(lái)重點(diǎn)發(fā)展基地之一，未來(lái)有望迎來(lái)新的供應(yīng)入市。
東莞2022年非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)新增供應(yīng)約21萬(wàn)平方米。得益于深圳強(qiáng)勁的溢出需求和當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)的復(fù)蘇，東莞的整體出租率接近滿租，租金水平上要高于廣州，在該地區(qū)僅次于深圳。惠州非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)在2022年迎來(lái)約5萬(wàn)平方米供應(yīng)入市。相較深圳和東莞，惠州人口密度相對(duì)較低，倉(cāng)儲(chǔ)需求主要來(lái)自當(dāng)?shù)氐碾娮釉O(shè)備、汽車等制造企業(yè)。
南都·灣財(cái)社記者 王艷玲
